房企獲境內債務展期 喘息之后如何“活下去”？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤    

獲得境內債務展期，對遭遇流動性問題的房企來說確實是一則好消息，但這并不代表，高懸在這些房企上方的達摩克利斯之劍已經摘下。

近期，包括陽光城、中國奧園、花樣年、北京鴻坤偉業等在內的多家房企均獲得了境內債券展期。展期讓這些房企爭取了一定的債務斡旋時間，但能否妥善解決流動性危機、繼續活下去是獲得債務展期后最關鍵的問題。

《每日經濟新聞》記者多方采訪了解到，在宏觀調控的堅決態度下，投資人和債權人的房地產信仰已經動搖。債務展期后依舊會面臨后期集中到期，在涉及存亡之時，房企也將不得不“斷臂求生”，資產處置效果和境外債務變化將是接下去的挑戰。

境內債務展期獲喘息機會

自2021年11月份以來，中國奧園一直在為三筆境內債券尋求債券方案。

11月29日，中國奧園“平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃”的債券獲得展期。該筆債券起息日為2020年12月8日，原定到期日期為2021年12月3日，規模約1.5億元。

此前，中國奧園另外兩筆境內債在到期日之前也展期通過。11月24日，“深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據”獲得展期，該筆債券發行規模共5.5億元，發行利率為5.8%，原定于2021年11月26日到期。

11月22日，中國奧園公告稱，奧創二期資產支持證券的決議案，已于2021年11月19日召開的奧創二期資產支持證券的持有人會議上獲通過，據此奧創二期資產支持證券的持有人已批準延長贖回日期。這筆債券到期日為2022年5月20日，行權日為2021年11月22日，合計為8.16億元。

以上三筆債券展期方案兌付都較為一致，即整體展期一年，債務分三次兌付，時間節點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企債務展期釋放出企業面臨流動性困難，無法按期償還即將到期債務，以及為避免違約，爭取財務調整時間的信號。房企應利用債務展期時間積極籌措資金，及時與債權人溝通并按期償還債務。

11月24日，花樣年集團(中國)有限公司(以下簡稱花樣年)公告，“20花樣02”2021年第四次債券持有人會議已于11月23日召開。關于有條件同意發行人延期兌付“20花樣02”利息的議案，在會上獲得債券持有人和/或代理人表決通過，2021年11月25日應付利息1.16億元中80%延期至2022年11月25日支付。

“20花樣02”發行規模合計15.43億元，到期日為2023年9月8日，票面利率7.5％。

這些境內債券的展期只是遭遇流動性問題房企過的第一個關口，境外債更是一個難關。

除了境內債，中國奧園還有兩筆美元債將在明年1月到期，即2022年1月22日到期的1.87億美元債、2022年1月23日到期的4.99億美元債。

佳兆業目前也尚有兩筆美元債處于利息支付的寬限期。

“所有這些房企，如果出現海外美元債違約，且一個月寬限期內不能償還，那么他們所有的海外債務都將違約，這也將導致他們的國內債務違約和受影響。”匯生國際融資總裁黃立沖對記者指出，這一輪的挑戰是，并非房企規模大就安全。

相較于境內債券，境外債券的應對更為艱難。當代置業曾試圖展期一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據，但最終未能成功，已經構成了實質性違約。

而陽光城在11月將到期美元債獲得了展期，其增加了陽光城實控人林騰蛟為債券提供個人擔保的條款。

展期之后如何活下去？

劉水指出，債務展期結后，如果房企未能償還債務，仍會發生債務違約。房企仍需通過出售資產、出讓項目、股東注資等方式積極自救。在獲得債務展期后，房企仍需嚴控預算、加大銷售回款，有效增加現金流。

除了彩生活將旗下資產萬象美及開元國際物業相關股權出售給碧桂園服務外，花樣年的資產處置也終于有了新進展。

11月29日，花樣年在北京的兩個項目股權被轉讓。資料顯示，北京祥晟輝年置業有限公司、北京祥鼎置業有限公司所持有開發項目為北京市密云區的國祥府、國祥云著兩項目，股權變更前由首開、住總、旭輝及花樣年四家共同持股。

花樣年方面回應《每日經濟新聞》表示，國祥府、國祥云著兩項目股權轉讓屬實，此舉有助于為公司減債、減輕償付壓力，并補充流動性。花樣年同時表示，公司在有條不紊地推進一系列減債工作，并采取措施緩解流動資金問題，未來不排除其他項目作類似安排。

11月14日，中國奧園以虧損約1.77億港元的代價出售香港53年樓齡項目，作價為9億港元。

同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時認為，實際上，目前一些房企通過外部融資渠道融資還是存在較大阻力的，只能通過銷售和出售資產、股權等方式來獲得資金流入。但需要注意的是，在目前市場下行的背景下，資產接盤者已經十分謹慎。

股權融資方面，由于二級市場房地產板塊的持續下行，股票估值已經較低，即使通過出售股權的方式獲得融資，所起到的效果已經不大，特別是出現“暴雷”的房企，估值已經很低。

債券展期可以讓這些房企得以喘息，但仍需要爭分奪秒處置可能出現的危機。

11月25日晚間，花樣年公告表示，11月24日，主要附屬公司香港花樣年投資控股集團有限公司(以下簡稱花樣年投資）被申請清盤呈請，原因據稱是未償還本金為1.49億美元貸款融資，花樣年投資為擔保人。花樣年將尋求法律意見以維護合法權益，并采取一切必要措施解決此事。

另外，近期市場上傳出關于“申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理集合重大事項的公告”，奧園及旗下子公司珠海保稅區啟恒物流有限公司未按時履行相應的還款義務，截至到期日尚有6590萬元未予兌付。

11月30日，奧園集團在一份公告中表示，公司于11月10日開始與申萬菱信就存續產品展期事項進行溝通，已與申萬菱信達成一致意見，將于近期完成申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃（“惠聚2號”）的兌付工作。

“需要債務展期的房企首先面臨的是如何活下去。如果未能妥善解決流動性困難，房企將發生債務違約，嚴重影響房企信用。”劉水補充道，其次是持續發展，在行業趨向平穩發展的背景下，房企應妥善解決流動性危機。步入正常經營節奏后，良好的開發經營能力將是房企持續發展的重要保障。

封面圖片來源：視覺中國