持續加碼內地核心城市，太古地產打的什么算盤？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

在打造了北京三里屯太古里、成都太古里、上海前灘太古里等標桿項目之后，嘗到甜頭的太古地產（01972.HK）正在加快內地市場擴容的步伐，今年以來動作頻頻。

10月8日，太古地產宣布與珠江實業簽署合作意向，雙方計劃在廣州荔灣區聚龍灣片區打造珠江太古商業項目。

而就在國慶前的9月30日，太古地產與陸家嘴集團攜手打造的前灘太古里正式啟幕，這是太古地產為上海浦東新區“金靴”地段的前灘國際商務區量身定制的首個“太古里”項目。

太古地產釋放的種種信號，不由得讓外界對其未來在內地的布局以及發展規劃產生了更多興趣。太古地產持續加碼內地核心城市背后，到底打的什么算盤？

成都太古里 每經記者 陳榮浩 攝

加速內地核心城市布局

總部位于中國香港的太古地產于1972年成立，背靠太古集團，致力發展及管理商業、零售、酒店及住宅物業，發展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發展綜合物業項目。

本世紀初進入內地市場以來，太古地產在多個核心城市“散枝開葉”。在打造了北京三里屯太古里、成都太古里等多個網紅打卡地和商業地標項目之后，太古地產在2021年開始了加快擴大內地版圖的步伐。

早在國慶前的9月29日，珠實集團就與太古地產舉行廣州聚龍灣片區珠江太古項目合作意向簽約儀式，正式揭開聚龍灣項目重大產業招商和商業發展序幕。這也是在2011年9月23日廣州太古匯正式開業十年后，太古地產在廣州的又一大動作。

如果把時間線拉長則可以發現，加大內地市場的擴容一直是太古地產今年的主基調。

今年7月，太古地產與上海靜安置業簽約，雙方將成立管理公司，雙方各占40%、60%權益，攜手復興百年張園。8月，太古地產與北京朝陽區人民政府及北京公交集團簽訂戰略合作框架協議，計劃攜手改造位于三里屯太古里北區北側、北京市朝陽區新東路2號的北京公交集團維修場站。

《每日經濟新聞》記者注意到，作為一家深耕香港市場的地產開發商，過往太古地產在內地的布局并不算深，進軍內地市場20年以來，太古地產僅開發了位于北京、上海、廣州、成都4城的8個項目，平均2.5年一個項目。

而今年以來，太古地產卻頻頻通過城市更新、合作開發等方式，進一步擴大自身在內地核心城市的資產規模，其在內地打造項目的節奏，明顯要比過往要快得多。

據今年8月太古地產發布的《創新衍變三里屯太古里》報告指出，太古里在選擇城市地標中，主要衡量的是社區活力、經濟民生、社群福祉和社區韌性四大指標，太古地產業是依據這幾大指標去打造的時尚潮流地標。

太古地產在內地的物業組合情況  來源：太古地產中報

內地項目成業績增長主力

太古地產持續加碼內地核心城市背后，有市場分析人士認為，太古地產通過復制之前在內地的綜合商業模式，能在一定程度上降低整體業績下滑的影響。

值得注意的是，2018年至今，太古地產的營收和凈利潤均出現了較大幅度下滑，歸母凈利潤的同比下滑幅度從2018年底的11.5%擴大至2020年底的71.3%，直到2021年上半年該項數據才得到回暖。

而導致過往太古地產營收和凈利下滑的一個重要原因就是疫情。不過《每日經濟新聞》記者查閱太古地產今年上半年財報發現，隨著內地疫情得到有效控制，太古地產在內地的業務表現強勁，而在香港市場的業務情況則表現平平。

中報顯示，今年上半年太古地產實現收入90.68億港元，同比增長38%；營業利潤24.67億港元，同比增長67.47%。其中內地零售物業租金收入為21.08億港元，同比增長38%，撇除租金支援攤銷和人民幣升值的影響，租金收入總額上升23%。

從具體表現來看，太古地產零售物業表現最為強勁的項目為北京三里屯太古里、廣州太古匯和上海興業太古匯，這幾個項目今年上半年的銷售額增長率分別達到了85%、88%和83%，相較于2019年上半年也分別有著13%、95%和86%的提升。

太古地產內地項目的租用率及權益占比情況，來源：太古地產中報

《每日經濟新聞》記者還注意到，太古地產在內地的凈資產總額僅占到了其總資產的18%，但這些為數不多的項目卻給太古地產貢獻了36%的租金收入。值得一提的是，上半年太古地產在國內的投資物業組合的租金收入為17.74億元，同比增加35%，反映出國內零售銷售強勁的回血態勢。

而太古地產在香港的業績表現相對較差。截至2021年6月30日，太古地產在中國香港零售物業組合的租金收入總額為11.16億港元，同比減少12%。

太古地產租金收入和凈資產情況，來源：太古地產中報

顯然，在國內熱點城市開發高端型商業綜合體，給太古地產帶來了不錯的投資回報，且太古地產在選擇參與項目的方式，重要的策略之一，就是通過合作的方式共同開發項目。

記者注意到，太古地產過往開發的項目，除了京三里屯太古里項目和廣州匯坊項目是自己擁有100%權益外，其他項目均是與其他企業合作開發，且合作過的無論是廣報集團、遠洋集團還是陸家嘴集團，都有著央企國資背景，且從股權比例來看，通常都保持著50:50的比例。

截至10月8日收盤，太古地產股價報20.75港元，最新市值為1213.88億港元。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝