“樓市低迷城市”專題 | 北海：房價跌幅領跑70城，本地人購房比重創近十年新高

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“去年確實北海全城都在降價，但今年以來成交量已有所回暖，部分項目價格也已經在悄悄上漲。”在北海有著多年房地產中介從業經歷的經紀人朱宇（化名）告訴《每日經濟新聞》記者。

2020年，北海樓市受新冠疫情影響明顯，包括銷售均價、成交均價、成交面積等，均呈現緩慢下滑趨勢。

進入2021年，北海房價依然持續下跌。國家統計局數據顯示，4月北海新房價格環比下降0.3%，和瀘州并列70城中下跌最高的城市；同比下降4.5%，也是70城中下跌最高的城市。

不過值得注意的是，盡管銷售價格還在下降，但成交量出現大幅上漲。今年4月，北海的新房和二手房成交量都出現漲幅。其中新房成交量環比上漲29.77%，二手房環比上漲15.48%。但總體來看，仍只有2019年同期的七成左右。

北海電建漁港 圖片來源：攝圖網

成交回暖，有樓盤開始漲價

2020年初新冠疫情突發，讓北海這座以旅游聞名的城市經濟遭受重創，也讓其嚴重依賴外銷的房地產市場成交量遭遇斷崖式下滑。

克而瑞數據顯示，2020年北海市主城區（不含縣份）商品住宅供應面積209.95萬平方米，同比下降44.9%；成交面積116.37萬平方米，同比下降33.4%；供求比1.30。供應套數26167套，同比下降41.8%；成交套數18659套，同比下降34.1%。成交均價8427元/平方米，同比下降10.1%。全年商品住宅成交金額135.99億元，同比下降40.2%。

事實上，為緩解疫情帶來的影響，北海的樓盤項目去年也曾紛紛拿出特惠房政策，無論是線上還是線下，都隨處可見各個項目的特價廣告。

“5”字頭、“6字”頭、“低首付3萬”、“一口價房源”……有些項目還推出“低首付+分期”等優惠政策，其中不乏一些關注度很高的熱點樓盤項目，如碧桂園•北海陽光、融創•海映蘭嶼、中垠悅城等。

隨著國內疫情得到有效控，今年以來北海樓市成交量出現回升。諸葛找房數據顯示，4月份北海商品房成交環比均呈上漲態勢，其中新建商品房網簽面積超過20萬平方米，高于去年同期；但實際成交價仍在持續下行，環比已連跌一年，其中新建商品房的同比跌幅達到了4.5%的最高峰。

數據來源：國家統計局

一位不愿具名的廣西房地產業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來北海樓市成交量上漲，主要還是得益于市場上的優惠力度不斷加大、市場報價暗地下跌。

“受疫情影響，北海房價確實在去年出現了下跌，一線海景房現在特價8000-9000元/平方米，有的項目優惠下來甚至只需7000元/平方米。而在2019年，這些項目的銷售價格均在10000元/平方米以上。”

朱宇向記者舉例道，位于萬達廣場和吾悅廣場之間的近海項目，現在帶裝修5000-6000元/平方米都能拿下。“而且都是廣西建工、彰泰等當地大開發商的項目，不用擔心爛尾情況出現，而這些項目之前價格則都是7000多元/平方米。”

不過朱宇也指出，這些房源都屬于特價房，隨著旅游旺季的到來，很多項目的優惠措施將減小，“預計房價也會出現一定的漲幅，目前已經有項目開始在漲價了”。

盡管朱宇本身是一名二手房中介人員，但他更傾向于讓記者購買新房。“目前北海二手房價格相比于新房價格略高，無論從首付費用還是優惠力度來說，選擇買新房更具有優勢。”

外銷受挫，本地購房比重上升

事實上，從2020年底開始，面對日益高企的二手房存量，北海的二手房業主為了促進成交，價格一降再降。

諸葛找房數據顯示，截至今年4月，北海二手房價格已經降至了7501元/平方米，與2020年最高峰相比少了400多元/平方米，同比2020年4月份則下跌了5.53%，這也使得當月的二手房網簽面積環比上漲了6.23%，二手房的實際售價也被繼續拉低。

從近一年北海二手住宅實際售價的走勢來看，二手房價格環、同比均已經連跌一年，其中環比跌幅控制在0.5%以內，而同比跌幅則控制在3.5%以內。

值得一提的是，作為旅游城市，北海樓市銷售主要以外地人群為主，但去年受疫情影響，外地人的購房占比明顯下降。

“去年一年外地購房者少了很多，基本上我接待的客戶都是以當地改善為主。”朱宇告訴《每日經濟新聞》記者，2020年北海房價持續下跌，也讓越來越多的本地人能夠承受。

數據來源：國家統計局

據中國房價行情平臺最新數據，今年4月，北海新房均價為6374元/平米，環比上漲1.02%，同比下跌8.43%。

不過相較于2018、2019年北海動輒單價8000元以上甚至上萬元的房價來說，“6”字頭的房價為當地購房者提供了很好的置業機會。北海房地產交易網數據顯示，2020年更多本地人選擇買房，購買量占全年成交量超過三成，創下近十年的新高。

然而，盡管今年以來北海樓市成交量持續上漲，但依然難以緩解當地高庫存現象。《中國百城住宅庫存數據》顯示，截至2021年4月，北海樓市庫存量為403萬平方米，環比上漲3%，同比上漲12%。

另一方面，北海近年來的土地供應量卻在不斷下滑。《每日經濟新聞》記者根據北海市房地產交易中心、北海市住建局數據不完全整理發現，2015-2020年北海共成功出讓4906畝住商用地，按容積率可開發794萬平方米的房子。而同期北海共賣出了1416萬平方米的商品住宅。

“北海目前在售項目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項目大多都還未推向市場。”上述業內人士告訴記者，這兩年北海土地市場供應量很少，由于持續降價，房企拿地熱情并不高。

可供參考的是，2019-2020年，北海共成功掛牌出讓21宗住商用地。其中17宗是底價出讓，剩下4宗里面有2宗溢價率只有0.7%和0.1%。截至目前，今年掛牌出讓的5宗用地，除了兩宗還未公布結果外，其余三宗均以底價成交。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網