學區房限購、叫停企業買房、拍地即限房價 這個城市曾經房價漲幅全球第一如今一限到底！

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

17個學區二手房限購、叫停企業買房、拍地即限房價曾經房價漲幅全球第一如今一限到底！

“我們合肥學區該搖號搖號，要漲價的繼續漲，這么多年也沒降過。”

就在4月5日晚，家住合肥的張女士向《每日經濟新聞》記者談及學區房，仍然很無奈。

幾小時后，重磅新政砸向躁動的合肥樓市。

4月6日起，合肥市正式執行涵蓋二手住房限購、學位制、熱點樓盤“搖號+限售”等的房地產“新政八條”。

根據“合八條”新政，暫停合肥市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和17個學區范圍內購買二手住房；同一套住房6年內只能享有學區內小學1個學位、3年內只能享有學區內初中1個學位；市區熱點樓盤“搖號+限售”；暫停企業購買商品房，同時規定商品房備案均價不得突破土地出讓前預測均價。

“有中介囤了十幾套學區房，政策一出，很多人失去了買房資格，現在全砸手上了。”熟悉合肥樓市的邵明說。

優質學區房供應或更稀缺

新政劃定的二手房限購范圍，正是此前頻頻躁動的熱門區域——2020年11月，濱湖區、包河區等周邊就陸續傳出小區業主在社交平臺中集體謀劃漲價的消息。

合肥市市場監管局曾及時發文表示，將積極應對部分小區業主“抱團漲價”網絡輿情，堅決維護房地產交易市場秩序。

但濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區對合肥有著特殊的意義。從上世紀九十年代以老城區為中心向東、北、西南三翼伸展的“合肥模式”被“一主城、四中心、一濱湖新區”所取代，濱湖新城掀起的新一輪建設高潮，圓了合肥人的外灘夢，標志著合肥將從環城時代走向濱湖時代。

由于濱湖區沒有存量住房，新建商品房和次新房均價一路領漲合肥新房二手房。截至發稿，鏈家顯示濱湖區二手商品房單價已經屢破4萬元/平方米，帶有學區概念的次新二手房掛牌價接近5萬元/平方米大關。

臨近金斗公園的“網紅盤”信達公園里，記者2019年到訪時，多層洋房開盤價格約為2.5萬元/平方米左右，目前一套148平方米的3房2廳，掛牌單價為4.5萬元/平方米。

如今靴子終于落地，同策研究院高級分析師李霄霄向記者表示，“合八條”政策醞釀已久，當前合肥新房市場的主要問題是市場回暖帶動房價上漲預期，各類購房群體爭相入市，現金全款買房依然一房難求，加劇房價上漲預期。開發商及中介面對市場購房熱情，通過收取茶水費、捆綁銷售、全款優先的方式獲取利潤，增加市場亂象。新房市場供不應求帶動二手房市場成交火熱，具有獨特資源優勢的學區房成為二手房價格上漲的突破點。

對于學區房限購，此次新政更是一次精準打擊。據張女士表示，合肥的孟母們其實相對大城市更輕松，只要沿著一流小、初中、高中走下去，不需要花太多心思，簡單來說，學區房就可以搞定所有。

李霄霄提到的獨特優勢，就是南門小學、紅星小學這些幾代合肥人心中的頂尖學校；四十二中、四十五中，更是幾十年來進入高中神校——合肥一中“直通車”般的存在。

可以說全合肥市以及三縣一郊的孟母，都聚焦在這些有限的學區房。

但李霄霄指出，“合肥為應對學區房價格上漲而實行的’一套住房6年內1個小學學位，3年內1個初中學位’政策，可能造成短期有學位的學區房供應更加稀缺。”

禁止企業購房、搖號+限售、拍地即限房價！

事實上，推高合肥市場二手房價格的最大力量，來自新房高溫的傳導。據國家統計局數據，2021年2月合肥新房環比1月上漲了0.6%，同比上漲了5%；二手房環比1月上漲了0.8%，同比上漲了5.8%。

“合八條”對新房價格也開展了精準、嚴厲的調控。合肥市房地產研究所副所長凌斌接受合肥發布采訪時曾表示，合肥這次調控政策具有精準的調控特性，這也將拉開一個新的序幕，形成以“熱點學區、熱點區域、熱點樓盤”為主要調控內容的樓市新政。沒有采用“一刀切”的調控政策，沒有對全市范圍內都限購、限貸、限售。就合肥樓市目前特點來說，從學區房入學年限調控到新房搖號＋限售政策，應該講是能夠給剛需購房者一個非常好的心理預期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“暫停企業購房資格、司法拍賣房納入限購范圍等，都說明限購政策不斷打補丁，防范鉆政策的漏洞。尤其是直接叫停企業購房的政策相對嚴厲，目前進行調控的地區多以納稅年限和開設年限進行限制，直接叫停的城市并不多，值得后續全國其他城市的學習。”

對于商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價，嚴躍進表示，“這條規定具有創新性。過去各類房價的備案價格政策比較松，往往是申請預售證的時候才開始管控。而現在價格管控提前到了土地出讓前，這是限價政策的新模式。”

李霄霄強調，“要求同一幢樓的同一套型價差幅度原則上控制在10%以內，也堵上了開發商通過在同樓棟中以高低配方式突破限價的小動作。”

封面圖片來源：攝圖網