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          每日經濟新聞
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          去年銀川房價漲幅全國第一,榆林人表示不服……

          每日經濟新聞 2021-03-22 18:40:58

          每經記者|任鋼    每經編輯|畢華章

          實在沒想到,一篇寫“2020年銀川房價漲幅全國第一”的文章,竟會讓不少榆林網友“意難平”。

          畢竟在他們的印象中,過去一年榆林房價的漲幅才著實驚人,如西沙、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的大多數新房價格就是在去年一舉跨過了萬元門檻,周邊區(qū)縣跟著普漲,有的項目一房難求,甚至要求全款優(yōu)先。

          正如幾年前的西安一樣,熱度空前。

          各種聲音眾說紛紜:高地價、城棚改、供不應求、開發(fā)商炒作……

          榆林主要領導甚至主持專題會議,強調堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

          過去這一年,榆林房地產市場到底發(fā)生了什么?這個GDP超過蘭州、銀川、西寧等西部省會,經濟冠絕“呼包鄂榆城市群”的城市,樓市為何如此“瘋狂”?未來榆林的房價又將何去何從?

          粉巷財經(ID:nbdfxcj)趕赴榆林,期望找到答案。

          現象:房價漲幅明顯,部分區(qū)縣均價過萬 

          3月15日,榆林遭遇了十年不遇的沙塵天氣,灰黃的沙塵遮天蔽日,榆林全市中小學、幼兒園緊急放假,路上行人匆匆。

          但這仍不能打消一些榆林人的購房意愿,建榆路上,天地源·丹軒坊項目仍有人來看房、簽協議,幾位中年人用濃重的陜北口音與置業(yè)顧問討論,是參與“老帶新”返利劃算還是找關系打折劃算。

          即使這里的房子幾乎已經在去年銷售一空,只剩十幾套178㎡的大戶型等著清盤。

          再往北,文昌·泰安里、領航·君宸等項目也都是類似狀態(tài),只剩一些低層的大戶型做最后的掃尾。

          因為這些項目都在建榆路附近,又在去年幾乎同期開盤,且全部銷售火爆,被一些地產從業(yè)者合稱為“建榆七子”。

          建榆路上一家中介人員至今都記得去年的瘋狂,“這些項目,如果不是托關系或者全款優(yōu)先,開盤很難買到心儀的房子。”

          但幾乎也是在榆林樓市接近癲狂的同時,去年9月29日下午,榆林突然召開房地產市場調控專題會議,榆林主要領導直言不諱,一段時間以來,榆林房地產市場升溫過快,房價上揚幅度較大,超出了社會心理預期,群眾反響強烈……

          榆林西沙某在售樓盤案場〡每經記者 任鋼 攝

          的確反響強烈。

          一位自稱畢業(yè)后回榆林工作的經濟學專業(yè)大學生在地方領導留言板上寫道,“(榆林)棚改導致房價過高,上一波民間的次貸危機還沒有消化,新一波高額的房價又在沖走我們農民家庭的積蓄。”

          這位大學生發(fā)問,榆林經濟下一步何去何從?言辭懇切。

          事實上,關于榆林房價過高的討論從四五年前就開始了,那也是西安房價開始飆漲的時間。

          榆林當地的百姓問政網上,關于榆林房價過高的吐槽最早可追溯到2017年。當年7月一位讀者留言,“從去年開始,榆林的房價一路攀升,新開盤的樓盤價格高昂,剛賣完就在網上、房產中介處高價轉讓,說明炒房現象嚴重。房子是用來住的,不是炒的,希望市里出臺政策抑制房價虛高,打擊炒房行為,讓需要的人能買得起房。”

          當時回復這個留言的是榆林市物價局,核心意思是,“商品房價格實行市場調節(jié)價。”

          這些年,西安房價漲,榆林也跟著漲,但因為不在國家70城監(jiān)控范圍內,或許除了榆林本地人,很少有人注意到榆林房價的變化。

          這一切,在2020年有了轉折,榆林一些縣區(qū)新房均價過萬,直接刺激了部分榆林剛需一族的神經。

          榆林市統計局數據顯示,2019年,榆林市商品房銷售面積186.64萬平方米,同比增長75.1%,商品房銷售額124.07億元,同比增長99.4%;2020年,榆林市商品房銷售面積245.83萬平方米,同比增長31.7%,商品房銷售額180.06億元,同比增長45.1%。

          以此計算,2019年榆林商品房均價為6647.56元/平方米,2020年則漲到了7324.57元/平方米,漲幅超過10%。

          而具體到住宅價格,安居客數據顯示,榆林市新房均價從2020年5月開始快速上漲,之后長期維持在8000以上。而具體到榆陽區(qū),去年6月均價直接破萬,從8573元/㎡上漲到10362元/㎡。

          個別項目的均價甚至超過1.6萬。

          一位榆林購房者告訴粉巷財經,“榆林房價直線上漲,老百姓壓力很大。”

          原因:土地、人口與“炒房” 

          為什么榆林房價近些年突飆猛進,以至于讓很多購房者不得不在地方網絡問政平臺呼吁政府介入。

          有當地房地產從業(yè)者認為,是土地供應緊張,新房項目推貨不足,打破了供需平衡。

          先看土地,根據中指研究院土地云的監(jiān)控數據,2016年榆林宅地供應36宗,成交23宗,2017年17(成交)/37(供應),2018年54/70,2019年25/45,2020年46/62。

          也就是說,大趨勢是供地逐漸增加,但個別年份偏緊。

          從需求端來看,榆林經過了2016-2019年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造,由此帶來的購房需求空前。

          其次,榆林中心城區(qū)人口的增加,擴大了熱點區(qū)域的需求規(guī)模。此前榆林提出目標,到2021年中心城區(qū)人口爭取達到100萬人,但2015年榆林中心城區(qū)才只有65萬人。

          6年時間增加35萬人,相當于每年增加近6萬人。

          粉巷財經查了一下榆林全市常住人口數量,也才340多萬人,每年只增加不到1萬人。

          也就是說,在總體人口規(guī)模增長有限的前提下,要實現中心城區(qū)人口跨越式增長,必然需要大量周邊郊縣人口進入榆林中心城區(qū)。

          圖片來源〡每經記者 任鋼 

          榆林高新區(qū)陽光城·璞悅一位佳縣籍置業(yè)顧問稱,榆林市區(qū)人口不多,但主要是周邊縣城購買力強大,前幾年北六縣購買潮過后,近兩年南六縣如佳縣、綏德等也展現出強大購買力。“我們好多同學,哪一個在榆林沒房子。在佳縣上班,在榆林買房,一來是為了以后娃娃教育,再者就是周末能來榆林住。”

          因此,中心城區(qū)也是榆林過去幾年房地產市場最火熱的區(qū)域。

          當然,一些榆林市區(qū)的富裕階層也是強大購買力,即使他們早年已經在西安投資置業(yè),但因為工作或家庭原因,仍愿意在榆林繼續(xù)“買買買”。

          “榆林人不只說西安有房,榆林也必須有房,我們這買疊拼、洋房的太多了,哪一個西安沒房。前幾天買疊拼的,曲江就有三套房,榆林就是他的根據地嘛,大部分時間還在這。”上述置業(yè)顧問表示。

          最后一點,也是被榆林當地購房者抱怨最多的,即部分開發(fā)商捂盤惜售,中介加價炒房。

          一位當地購房者表示,他去年看中了西沙一新建樓盤的大戶型產品,但選房時他看中的樓層全部售罄,只剩頂樓或一層,無奈只能放棄。

          但不久后,他就在中介那里看到了有心儀戶型及樓層的房子,中介加價2-6萬轉讓房源,并保證能更名。

          有置業(yè)顧問稱,“去年找關系最厲害的就是本地開發(fā)商的項目,而且好多找一般關系的還被刷下來了,比如案場經理的關系都被刷了,都得找(公司)大領導。”

          而這種現象不僅影響了市場公平,更擾亂了市場秩序,一些中介囤房之后加價出售,實際上是變相炒房,讓市場更加不理性。

          去年榆林房地產市場調控專題會議也提出,要堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

          未來:留住人才,讓榆林買房不用再找關系

          3月9日,仍有網友在百姓問政平臺上發(fā)問,“榆林房價什么時候能穩(wěn)定?”

          榆林市住建局回復:

          “針對我市商品房價格上漲問題,市政府專門印發(fā)了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,并對各相關部門在房地產調控工作中所承擔的職責進一步明確。

          下一步,我局將按照《意見》精神,結合自身所承擔的職責,借助現代信息化手段提高市場監(jiān)管能力,確保我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

          此外,粉巷財經注意到,榆林市住建局正在招標采購的新建商品房預售管理系統。

          如果最終能像西安一樣,實行商品房意向登記,確認每名購房者的信息和資格,對于意向登記超過房源數的項目,采取公開透明的搖號方式,有助于打擊可能存在的炒房現象。

          榆林市住建局房地產市場管理科一位工作人員表示,預售系統正在招標,可能一個月左右會上線,上線后會對市場起到規(guī)范作用。

          當然,除了預售系統,穩(wěn)定榆林樓市,還應多措并舉,這方面西安很多經驗值得借鑒。

          當年西安開發(fā)商流行“全款優(yōu)先”的時候,也有不少剛需族上網投訴,金輝世界城選房突然終止成為拐點,隨后西安開始實行搖號政策。

          后來越來越多的規(guī)范措施開始實行,包括對搖號的公證程序,公開透明進行意向登記,嚴格開發(fā)商取得預售證的條件等,市場亂象逐漸得到糾正,才給了愿意來西安落戶安家的人信心。

          榆林建榆路上一處房地產廣告〡每經記者 任鋼 攝

          近些年榆林也在通過各項激勵政策吸引人才。文章開頭提到的大學生,正是在外求學后回到家鄉(xiāng)的典型人才,他們才是榆林未來發(fā)展的希望。

          但如果因為樓市亂象讓這些人才重新用腳投票,不就有些得不償失了嗎?

          打擊榆林樓市亂象迫在眉睫,更關系城市未來。榆林市去年召開的房地產市場調控專題會議及時且必要,目前看已經見效。

          上述中介稱,現在中介基本都不太敢加價炒房了,一是政府管控趨嚴,大力整治,其次,大開發(fā)商的項目更名比較困難。

          粉巷財經注意到,一些地產項目會在案場明確表示堅持“不更名”“不換房”“不退房”的原則,不予辦理非直系親屬的更名手續(xù)。

          但也有項目置業(yè)顧問表示,“咱們這邊不用找關系,但如果你有特別硬的關系,你開個口比不開口強。”

          所以,既然還有空子,那就要繼續(xù)加強對違規(guī)行為的處罰力度,讓開發(fā)商、中介不能違規(guī),不敢違規(guī)。同時,政府還要拿出更多手段調控榆林樓市,如金融、土地、財稅等手段精準調控,保證供需平衡。

          唯有此,榆林的房價才能穩(wěn),“房住不炒”才能落到實處。

          對于是否還有更多維護榆林房地產市場穩(wěn)定舉措的問題,粉巷財經曾前往榆林市住建局采訪,該局房地產市場管理科工作人員表示,希望能在預售系統上線后再做回復。

          315剛剛過去不久,相信榆林購房者和我們每個人都一樣,期望一個公平公開健康的房地產市場。


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