每日經濟新聞 2021-03-18 20:30:17
◎今年3月份西雙版納游客人數出現大幅增長，與之而來的則是外地購房者購房需求的逐步上漲。
◎每經記者近日在西雙版納走訪了解到，當地部分樓盤項目已開始“悄悄”漲價。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
“去年確實景洪（西雙版納傣族自治州首府）全城都在降價，但現在已經有所回暖了！”在西雙版納從事多年房地產中介行業的劉洪告訴《每日經濟新聞》記者。
2017年海南限購，部分投資外溢到西雙版納，當年即吸引了萬達和雅居樂進駐；2018年，華僑城、融創、俊發、萬科等一大批房企蜂擁而至，使得西雙版納區域內鋪滿300多個在售樓盤，房價也迅速突破萬元。
然而到了2020年，西雙版納房價卻出現了斷崖式下跌，由2018年最高時的12000元/平方米下跌到了7000元/平方米左右。不過，近日記者在西雙版納實地走訪了解到，經歷過“低谷”的當地樓市正逐步回暖，部分項目開始“悄悄”漲價。
西雙版納隨處可見在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝
每年3、4月份是西雙版納旅游的旺季，特別是經歷了去年疫情以及今年春節“就地過年”影響，今年3月份西雙版納游客人數出現大幅增長，與之而來的則是外地購房者購房需求的逐步上漲。
3月17日下午5點，融創旅游度假區售樓部內仍不時有客戶到訪。“今天還稍微少一點，昨天人更多。”置業顧問張元告訴《每日經濟新聞》記者，其實自春節假期后，前來看房的人就越來越多了，有時售樓部現場都坐得滿滿當當的。
無獨有偶，3月18日上午11點，當記者來到位于嘎灑片區的雅居樂•西雙雨林時，看到整個售樓部內坐滿了前來看房的購房者，甚至連售樓部外的露臺桌椅處也是購房者。
“最近一段時間來看房的人都比較多，去年疫情抑制了外地購房者購房需求，我們新推出的產品最近銷售也很快，基本每天都會有上百組客戶來看房，成交量也保持在十套左右。”項目銷售人員劉樂樂表示，等到4月份潑水節估計看房的人會更多。
融創項目售樓部內前來看房的購房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝
記者在近幾天的走訪過程中發現，包括中介、置業顧問等均表示年后版納樓市有所回暖，但與之前的高峰時期仍存在一定差距，同時項目之間也存在著冷熱不均的現象。
與雅居樂、融創項目近期購房者明顯增多情況不同的是，部分項目現場仍比較冷清。盡管項目就在人流量最為集中的告莊西雙景內設置了售樓接待中心，但沙河小鎮仍然冷冷清清，半個小時時間內僅不到十組客戶在門口駐留看了下項目的介紹，沒有一組客戶進入售樓部內，售樓部里僅兩位售樓人員在“無聊”的看著手機。
事實上，自2017年海南限購后，西雙版納樓市開始一路上揚，到2018年、2019年整個市場競爭進入白熱化。“那個時候真是拿著現金去樓盤現場都不一定搶到房子。”劉洪告訴記者，從供不應求到供過于求，版納樓市僅用了3年時間。“但西雙版納本地購房需求有限，大多依托于外地購房者。受疫情影響，2020年版納樓市遭遇了斷崖式下滑。”
一份來自西雙版納州統計局數據顯示，2020年西雙版納商品房銷售面積1764989平方米，同比下降20%，銷售額1324753萬元，同比下滑21.7%。
數據來源：西雙版納州統計局官網
“隨著疫情得到有效控制，目前房價相比2018年最高時整體下跌了近25%，購房者將增多也是可以預見的。”劉洪表示，目前僅他所在的門店，每天都會來自外地的購房者前來咨詢、買房，其中以東北、內蒙古的居多。“等到7月高鐵開通后，預計將有更多購房者前來。”
2020年西雙版納房價下跌已經不是什么新鮮事。
“景洪全城都在降價！”據劉洪介紹，2020年10月左右，在融創旅游度假區5000多元/平方米就可以買到中間樓層的精裝住宅，濱江俊園降到了6500多元/平方米、觀瀾云頂也推出過4500元/平方米的特價住宅……這些價格與相比2018年的均價上萬元（個別項目最高達到18000元/平方米），幾近腰斬。
為穩定房價，一份顯示由西雙版納房地產業協會發布的《關于重新提交景洪市房地產市場一房一價表的通知》（以下簡稱《通知》）在西雙版納業內傳播。《通知》稱，從2021年1月開始，景洪市各大房企需重新提交房源一房一價表。各家房企要按照新房均價7000元/平方米，個別因朝向和結構存在缺陷的不得低于6500元/平方米最低價格申報。
“當時確實有這么一份文件，萬科、融創這些大企業都有被邀請參加談話，我們當時都還轉發過，但是被要求刪掉。”劉洪說，“但還是有企業悄悄通過各種方式以低于最低價格進行銷售的。”
雅居樂項目售樓部內前來看房的購房者 圖片來源：每經記者 陳利 攝
不過隨著市場的逐漸回溫，現在價格已經有所上漲。“目前我們新推出來的產品，均價在8500元/平方米，全款7.7折，分期8.5折，算下來7300元/平方米左右。”張元告訴《每日經濟新聞》記者，像你這種中介帶來的客戶，還會有額外優惠，“總價算下來還會再少個兩三萬，可能7000元就能拿下”。
不過對方也表示，“這需要你盡快定下來，我們接到的通知是這個月過后價格將會上調。”
萬科•曼西緹的置業顧問也表示，“高層已經售完，現在在售的僅有幾套合院產品，等下批次開盤，可能在下周就會漲價了。”在記者走訪的近10個樓盤售樓部，置業顧問均表示項目近期均會漲價，而去年底6000元~7000元/平方米的價格也不會再有了。“等到高鐵一開，上漲到2018~2019年的價格應該就會很快了。”
事實上，在記者走訪的樓盤產品中，幾乎都是相似的50平方米左右的戶型，而大戶型只占少數。若按西雙版納市場主流戶型約60平方米、均價7500元/平方米來粗略計算，一套房子總價僅約45萬元。“我們的客戶省外群體居多，一般不會將過多資金投入到更大的面積。”
近一年西雙版納新房價格走勢 數據來源：安居客
事實上，作為與三亞有著相似氣候條件的西雙版納，近年來的發展越來越被外界視為“第二個三亞”，一大批房企如華僑城、融創、俊發、萬科、紅星等房企紛紛進場，到現在“版納已扎堆四五十家外來及本土開發商”。
邏輯很簡單，沒有占據三亞的優勢，意圖來西雙版納分一杯羹。“氣候好、環境好、度假區、宜養老，房價又低，當初是看好版納市場前景的。”位于西雙版納高鐵站旁一品牌房企項目營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“版納房價已經探底，不會再降了，待今年高鐵通車，房價還會上漲一波。”這與眾多樓盤置業顧問的看法吻合。
而在《2021年西雙版納州政府工作報告》也明確指出，未來西雙版納“力爭建設世界旅游名城取得新突破”，并“努力建設國內大市場與東南亞國際市場之間戰略紐帶的關鍵一環”。
位于告莊西雙景內的沙河小鎮項目現場冷冷清清 圖片來源：每經記者 陳利 攝
特別是在云南打造“健康生活目的地”的大背景下，西雙版納特色鮮明的邊地風光、人文風情，也將成為國際性區域旅游集散地前沿和康養生態度假區。
不過值得注意的是，近年來隨著西雙版納開發加快，環境問題也越來越突出，如天氣質量每況愈下，“走到哪里都在建，路上隨時都是大貨車，空氣怎么好得了”。為此，云南省生態環境廳對西雙版納州大氣污染防治工作實施一年的掛牌督辦。
據西雙版納州住房和城鄉建設局近期通報，1月23日至26日，該局聯合景洪市住房和城鄉建設局、城市管理局等組成五個檢查組，對景洪市規劃區所有在建項目進行施工（道路）揚塵整治檢查，共檢查了149個項目，發現部分項目仍然不同程度地存在揚塵污染防治措施不到位、不文明施工的問題。
2019年8月9日西雙版納州政府辦下發的《西雙版納州人民政府關于大氣污染防治整改方案》顯示，云南省生態環境廳于 2019年6月14日邀請生態環境、氣象、科研等方面專家，就云南省當時環境空氣質量下降原因進行過會商研判。專家一致認為，“建筑施工和相關揚塵排放量居高不下”是造成環境空氣質量下降主要原因之一。
今年1月，西雙版納空氣質量與去年相比情況更為嚴峻，西雙版納州住房和城鄉建設局先后兩次對違規項目進行了通報、停工整改，其中就包括融創、俊發、藍城、海誠等知名房地產企業名下項目。
(應受訪者要求，文中劉洪、張元、劉樂樂均為化名)
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：每經記者 陳利 攝
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