上市成潮背后，物業(yè)公司如何講出賺錢“新故事”

港交所門外，等候上市的物業(yè)企業(yè)已排起長(zhǎng)龍。

2014年第一支物業(yè)股彩生活上市時(shí)形單影只，而今卻可用井噴來(lái)形容。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前共有27家物業(yè)企業(yè)登陸港股和A股市場(chǎng)。

股價(jià)翻番，估值飆升，資本市場(chǎng)蛋糕的甜美讓人垂涎，今年至少還有10家物業(yè)企業(yè)“鴻雁南飛靜待歸”，排隊(duì)等敲鐘。招銀國(guó)際近期研報(bào)指出，物業(yè)企業(yè)縱向可介入地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，橫向可整合社區(qū)資源，物業(yè)公司上市對(duì)地產(chǎn)公司而言常常是“意外之財(cái)”。

看起來(lái)似乎很誘人，聽起來(lái)也不困難，那為什么有些頭部物企仍然不上市？

對(duì)于是否分拆上市，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉曾在業(yè)績(jī)會(huì)上堅(jiān)定給出“暫時(shí)不會(huì)考慮分拆上市”的回答。在他看來(lái)，龍湖智慧服務(wù)現(xiàn)階段主要做的事是進(jìn)一步強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力：對(duì)客戶研究的能力，挖掘客戶沒(méi)有被滿足需求的能力，開發(fā)匹配客戶需求的產(chǎn)品能力，在空間里提供交叉增值服務(wù)的能力，系統(tǒng)性高效運(yùn)營(yíng)的能力……

由此看來(lái)，韜光養(yǎng)晦仍然是首要的、必須的。

探索業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新支點(diǎn)

歷經(jīng)疫情后，物業(yè)行業(yè)悄然進(jìn)入黃金時(shí)代。在夯實(shí)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的同時(shí)，企業(yè)正不斷尋求多元收入和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的“外太空探索”，以找到業(yè)績(jī)?cè)隽亢臀磥?lái)成長(zhǎng)質(zhì)量的新支點(diǎn)。

絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)正迎來(lái)一個(gè)大趨勢(shì)：公司的基礎(chǔ)性服務(wù)收入占比在下降，社區(qū)增值服務(wù)占比在持續(xù)爬升。來(lái)自億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，25家上市物業(yè)企業(yè)公布的2019年業(yè)主增值服務(wù)收入中，總額已達(dá)到92.4億元，較2018年同比上漲96.3%，占總營(yíng)收比例達(dá)到14.78%。

以龍湖智慧服務(wù)為例，2019年?duì)I收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，業(yè)主增值服務(wù)業(yè)績(jī)體量較上年增長(zhǎng)5倍，除傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)租售業(yè)務(wù)外，業(yè)主裝修一站式平臺(tái)業(yè)務(wù)、旅游業(yè)務(wù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，并且還新孵化出了搬家、家政、寬帶等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

有業(yè)內(nèi)專家表示，2020年乃至2021年，依舊是房企結(jié)轉(zhuǎn)交付大年，在管社區(qū)隨行就市，增值服務(wù)滲透率仍有良好的提升空間。

為什么是增值服務(wù)？

盡管行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有對(duì)于增值服務(wù)定義的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但通常認(rèn)為，物企增值服務(wù)可以分為兩大類：非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)。前者主要服務(wù)對(duì)象是開發(fā)商（to B端），多以項(xiàng)目前期咨詢服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)、驗(yàn)房交房等為服務(wù)內(nèi)容；社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容垂直細(xì)分百花齊放，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主（to C端），包括二手樓的中介服務(wù)、線上線下商品銷售、家居裝飾裝修、樓宇廣告、醫(yī)療教育等等。

增值服務(wù)一定程度上可以擺脫傳統(tǒng)人力桎梏，利潤(rùn)率要普遍高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。有證券機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，平均來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占物企總收入83%，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)率是69%，17%的增值服務(wù)卻能帶動(dòng)31%的利潤(rùn)。

此外，隨著疫情期間物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間黏性的增強(qiáng)，增值服務(wù)未來(lái)可期。

增值服務(wù)培育帶來(lái)的高毛利率，為行業(yè)帶來(lái)了薪火之光。傳統(tǒng)認(rèn)知中，物業(yè)服務(wù)所謂的一錘子買賣，正在轉(zhuǎn)變成一個(gè)跨越社區(qū)，延宕到城市邊界的超大服務(wù)場(chǎng)景。

對(duì)此，龍湖智慧服務(wù)的判斷是：公司要跳出傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)只做好基礎(chǔ)服務(wù)的能力圈。不僅如此，“空間即服務(wù)”即是通過(guò)重塑運(yùn)營(yíng)邏輯及空間定義，讓龍湖的服務(wù)從社區(qū)拓展到更廣闊的城市空間。

截至2019年12月，龍湖智慧服務(wù)的服務(wù)業(yè)態(tài)，已從傳統(tǒng)住宅拓展至商業(yè)、寫字樓、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、交通樞紐、航空后勤基地、公建、城市管理等13大領(lǐng)域，進(jìn)駐全國(guó)118個(gè)城市。

求索降耗提速密碼

若說(shuō)增值服務(wù)是物管企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要支點(diǎn)，那么加大科技運(yùn)用則是活化自身機(jī)體的降耗提速密碼。

眾所周知，物業(yè)企業(yè)收入端增速始終弱于成本端。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，2019年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)成本構(gòu)成中，人員費(fèi)用占比達(dá)59.09%。興業(yè)證券研報(bào)顯示：按現(xiàn)有技術(shù)估算，智慧物業(yè)可以幫企業(yè)降低營(yíng)業(yè)成本約3個(gè)百分點(diǎn)，科技賦能預(yù)計(jì)會(huì)為每家物業(yè)企業(yè)節(jié)省平均1.1萬(wàn)安保人員和0.4萬(wàn)保潔人員。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，頭部物業(yè)企業(yè)的科技投入，占每年?duì)I業(yè)收入比例約1%，折算在管面積約0.2元/平方米以上，在安防系統(tǒng)、環(huán)保衛(wèi)生、設(shè)備管理、社區(qū)智慧平臺(tái)這四大場(chǎng)景均有布局。

兩年前一個(gè)冬日夜晚，由龍湖智慧服務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)的、杭州旗魚創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)中心的兩位物業(yè)工程師的手機(jī)端，突然同時(shí)收到大廈水泵房水浸的緊急告警，后經(jīng)查看是水箱浮球故障所致，工程人員當(dāng)即維修浮球閥門，有效避免了業(yè)主的潛在損失。

這無(wú)疑折射出物業(yè)行業(yè)科技進(jìn)步的一個(gè)縮影。

目前設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)共享中心等智能化系統(tǒng)已成為頭部企業(yè)標(biāo)配。以龍湖智慧服務(wù)為例，數(shù)年的科技投入已開花結(jié)果，涵蓋RBA遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、慧眼系統(tǒng)、U享家APP等20余個(gè)智能系統(tǒng)的智慧服務(wù)引擎搭建成型。龍湖經(jīng)此不僅明顯提升自身運(yùn)營(yíng)水平，且在這次抗擊新冠疫情戰(zhàn)斗中應(yīng)對(duì)從容。

如此降耗提速、多元?jiǎng)?chuàng)新之下，龍湖智慧服務(wù)去年錄得不俗業(yè)績(jī)：營(yíng)收實(shí)現(xiàn)50.3億元，同比增長(zhǎng)60%，毛利增長(zhǎng)174%，凈利增長(zhǎng)89%；新進(jìn)45個(gè)城市，合約面積增長(zhǎng)60%，在管面積翻番，基本完成重點(diǎn)及潛力城市布局；非住宅業(yè)態(tài)豐富度明顯提升，非物業(yè)服務(wù)收入達(dá)到51%，為下一年實(shí)現(xiàn)較好的利潤(rùn)率埋下伏筆。

相較于過(guò)去單一的住宅領(lǐng)域，新的行業(yè)格局對(duì)物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式提出了更高的要求。

龍湖智慧服務(wù)在多年住宅服務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)多業(yè)態(tài)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。“對(duì)接國(guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)不同不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)各自的管理特點(diǎn)，對(duì)不同專業(yè)服務(wù)重點(diǎn)進(jìn)行側(cè)重。”龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益明表示。

預(yù)計(jì)五年后，物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模將快速破萬(wàn)億，遠(yuǎn)未觸及的天花板，將給予各家足夠空間去碰撞、去爭(zhēng)奪、去試錯(cuò)、去翻滾。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）