格力地產上海3地塊均遭“難產”，地王項目“曬地”5年仍處建設初期

每經記者 包晶晶  黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

今日（6月18日），是格力地產（600185，SH）回復上交所重組問詢函的第二天。此前連拉8個漲停板的格力地產，今日卻遭遇跌停板，股價報11.93元/股。

2020年是格力地產上市的第11年，這家掛著“地產”名號的企業，從所謂海洋經濟到現代服務再到近期要重組珠海免稅，一直做著和房地產不太相干的業務，而地產主業營收近年來亦表現不佳。

這家“非典型”房企曾經也有過在房地產領域做大做強的野心。2014年，格力地產首次進軍上海，就拿下了上海浦東前灘的單價“地王”，但5年多過去了，項目仍處于建設初期。

無論原因是囤地還是財務困境或其他，拿地5年不入市不是一家房企的正常開發進度。想要在下一個10年實現跨越式發展的格力地產，如何避免只跨未越，是其需要直面的問題。

格力地產上海單價“地王”尚在建設初期 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

拿地5年多，“地王”仍處建設初期

格力地產對地產業務也不是沒有過“雄心壯志”，它曾經首次進入上海就搶到了當年的單價“地王”，為自己走出珠三角開了個好頭，但拿地5年多了還沒出結果。

該地塊位于寸土寸金的上海浦東前灘核心商務區腹地。當年，曾有媒體稱“這是一只落在黃浦江邊的‘金靴子’”。因為開車從前灘出發，經盧浦大橋、上南北高架到人民廣場僅15分鐘左右，到浦東陸家嘴的車程同樣僅約15分鐘，此外6號、8號、11號三條軌交線在此交匯。

后世博開發時代，浦東前灘這片令人”怦然心動“的土地，已然被規劃為上海現代化城市理念的示范區和世界級的中央商務區。

在“金靴子”的腹地，有一片稀罕的“九宮格”住宅用地規劃。說稀罕，是因為在市場低迷的2014年，“九宮格”曾在4小時內誕生了兩個“單價地王”，其中一個就屬于格力地產。

2014年12月24日，經過124輪競爭，格力地產以16.14億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元32-01地塊，溢價率127%，樓面價65832元/平方米，刷新了上海浦東單價“地王”紀錄，而這一記錄僅保留了4小時便被隔壁的36-01地塊打破，可見浦東前灘區域對房企的誘惑力之大。

同一時間，格力地產還拿下了上海浦東前灘38-01地塊，樓面價也達到了5.39萬元/平方米。

2017年9月，上海市規劃和國土資源局公告稱，前灘“九宮格”中僅剩的4幅地塊將全部打包，只租不售。區域內三湘、格力、陸家嘴所持的5塊地成為為數不多的商業住宅用地，市場期待進一步高漲。但隨著時間的推移，前灘各區域日漸成熟，格力“地王”卻遲遲不見入市。

格力地產38-01地塊建筑已封頂 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

近日，《每日經濟新聞》記者來到上海前灘“九宮格”區域，從目前已開業的較為成熟的前灘晶耀，經惠靈頓國際學校步行至格力地產32-01地塊，用時約10分鐘。

記者在現場看到，位于東北角的格力地產32-01地塊正在建設初期，圍墻內的場地里矗立著數座塔吊，但尚未見到建筑主體。而另一邊的格力地產38-01地塊則已經基本建設完工，透過玻璃幕墻，內部裝飾清晰可見。

在格力地產的38-01地塊工地外，記者已經無法找到施工名牌，只看到外墻上曾經懸掛過大型告示的痕跡，而通過渣土處置責任公示牌可以辨認出建設單位為“上海海控合聯置業有限公司”（以下簡稱上海海控合聯）。記者通過查閱啟信寶發現，上海海控合聯即為格力地產控股公司。

公開信息顯示，早在2018年6月，格力地產上海前灘38-01地塊建筑已經封頂。

格力地產38-01地塊圍墻上的渣土處置責任公示牌  圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

何時入市，依然沒有時間表

與2016年前后一批“面粉貴過面包”的悲催“地王”不同，格力地產的上海前灘32-01、38-01兩塊地顯然更有增值空間。

就在格力地產32-01地塊旁邊的另一個“地王”項目——三湘印象名邸近期已經拿到預售許可證，均價約121800元/平方米。顯然，按照現在的市場價格，32-01地塊的利潤空間并不窄。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，高端項目不能用剛需流量型產品的節奏來進行，況且2017、2018年正好遇到樓市調整，當時入市肯定會損失不少利潤。“從歷屆‘地王’來看，都是靠‘拖’時間獲得利潤空間。格力在上海土儲不多，而且拿的是標桿地塊，理論上就應該做利潤最大化產品。事實來看，通過5年的時間也的確換出了利潤。”

但為何格力地產拿地5年多仍在建設中？“地王”項目是否涉嫌囤地？記者注意到，房企在部分項目上開發周期過長的案例比比皆是，其中有財雄勢大的港資企業在上海市中心項目開發周期長達13年，甚至25年；也有因資金問題停止開發的中小企業的項目。

根據國土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；閑置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。

2012年頒布的《閑置土地處置辦法》相關規定截圖

盧文曦認為，閑置土地問題界定的確是難題，工地上只要有人干活，但是速度不快，很難界定是不是閑置。所以現在上海土地出讓時要求明確結構封頂時間，最近幾年再想通過以時間換空間的做法已經行不通了。

《每日經濟新聞》記者也就32-01、38-01兩塊地入市時間、開發進度等問題采訪格力地產方面，截至發稿暫未得到回復。

不過，在2020年3月10日，格力地產出具的一份《關于2020年公開發行公司債券之房地產業務專項自查報告》顯示，前灘38-01、32-01地塊仍屬于格力地產在建項目。

格力地產表示，根據自查，報告期內，本公司及下屬公司納入核查范圍的房地產開發項目不存在因閑置土地被行政處罰或經自然資源部門查處且尚未按規定整改或正接受立案調查的情形。

“是否認定這是一塊‘閑置土地’，是件很微妙的事情。市場條件始終處在變化之中，企業可能不具備開發條件，或者進度沒有符合預期，這當中需要考量的是主觀故意還是非故意。”上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認為，如果是故意的，則叫做囤地，但企業沒有大量的資金支持是做不到的。

孫文華表示，除非土地或未來項目的溢價部分能夠覆蓋成本，但當今的市場環境很難說成本和收益能否達到平衡。那么問題出在哪里？因此開發預期還是跟市場有關，可能在開發過程中遇到了一些問題，拉長了開發周期。

國際關系學院國際經濟系講師姚金偉則認為，企業如果想囤地就要考慮到資金成本、財務成本和機會成本，如果囤地后的增值部分不足以覆蓋企業的成本支出，那就沒有必要去囤。“客觀來說，6萬多的樓面價，如果銷售價格達不到9~10萬元/平方米的話，相當于覆蓋不了‘囤地’的財務成本。通常房企進行土地開發，會比較‘聰明’地選擇市場價格較為高峰期的時候推向市場。”

上海3地塊未入市，背后是佛系運營？

如果說格力地產對于高端項目的開發節奏有自己的把握，但其還有一宗位于上海郊區的地塊也始終未入市。

除了上述兩宗前灘地塊，2016年5月11日，格力地產在上海松江區泗涇鎮拿下SJSB0003單元10-05號地塊，樓面價為3.77萬元/平方米，溢價率109.04%。

同一天，融創以30.05億元競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊，溢價率111.62%，成交樓板價38291元/平方米。該地塊就位于格力所拿地塊的旁邊。

值得一提的是，融創這一項目在2018年底就已經入市銷售，均價在48000元/平方米。目前，該項目已經售罄。

但旁邊的格力地產項目至今仍未有入市動靜。而2017年12月底，格力地產“上海泗涇項目”就已經舉行了開工儀式。

格力地產官網展示的上海泗涇項目效果圖

公開資料顯示，該項目位于上海市松江區泗涇鎮的核心區域，總用地面積3.25萬平方米，總建筑面積約10.6萬平方米。項目規劃包含10棟住宅樓，最高15層，共計686戶，設地下停車位837個。

從實際投入層面來說，格力地產對上海這3宗久未入市的地塊也不是完全擱置。

2019年年報顯示，格力地產在上海的地產項目合計用地面積有56551.8平方米，總建筑面積207646.66平方米，在建建筑面積207646.66平方米，已竣工面積0.00平方米。

格力地產對上海3個項目合計總投資額是83億元，截至2019年其投資額僅為6.65億元，僅比2018年度增加了約557萬元。

但格力地產在年報中仍然顯示對上海區域的開發信心，其表示在區域戰略上，公司會同步加快推進珠海、上海、重慶項目建設，以珠海、上海、重慶為中心將業務輻射至珠三角，長三角和西南地區，并將根據公司和市場情況尋求其他區域的拓展。

雖然格力地產一直都將房地產作為主業之一，但這項業務始終沒有起色。2019年，格力地產的房地產業務在2019年營收為23.47億元，同比下降1.77%；當期銷售金額49.74億元，銷售面積23.8萬平方米。

這是格力地產自2017年度（含）以來，房地產業務營收連續3個財務年度出現同比下降。

格力地產復牌以來的股價走勢 數據來源：同花順

債務方面，由于房地產業務擴張較為緩慢，格力地產負債率也呈現緩慢上升趨勢。從2017年度到2019年度，格力地產的資產負債率分別為71.36%、72.34%、75.92%。

不過，由于2019年有到期的長期借款，格力地產一年內到期的非流動負債同比增長70.04%至27.34億元，加上7580萬元短期借款，其短期負債合計為28.1億元，貨幣資金為30.14億元。

而由于上年同期受托開發項目結轉影響，格力地產2020年第一季度實現營收6.74億元，同比下降60.91%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為55517,3萬元，同比下降75.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為5676.23萬元，同比下降75.21%；基本每股收益0.03元，同比下降72.73%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝