鎂刻·年報深讀| 旭輝：中庸的一年

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

旭輝的2019年，平穩如常。年報成績單，也使這家企業的“中庸之道”躍然紙上。

用董事長林中的話來說，旭輝的發展不需要有棱有角，只需平平穩穩當好“三好學生”。

數據最有說服力。2019年旭輝合同銷售金額2006億元，同比增長32%，目標完成率為106%；營業收入同比增長29%至548億元，核心凈利潤69億元達歷史最高水平，這兩項的復合增長率均連續4年保持在35%。

運營指標中，旭輝的回款效率尤為突出，2019年的銷售回款率92%，處于行業高水平；平均售價為16700元/平方米，同比增長5.0%。

對于2020年，旭輝也是“穩”字當先。用林中的話來說，“我們希望每一年度的規模和利潤，都保持穩定的持續增長。”

林中在業績會上預計，2020年房地產行業銷售會比2019年下跌7%~10%，房企銷售增速將比2019年降低。而他把2020年旭輝全年銷售目標定為2300億元，較2019年增長15%。這顯然也是一個比較“穩”的目標。

要保持自己的“中庸”，前提是保證走在行業平均的增長弧線上。

那么在銷售超過2000億元后，如何保證進一步生長？旭輝找到的空間是華南華北市場，以及更加垂直的華東市場。

2019年，環渤海和華南區域在旭輝總業績中的占比有所攀升，分別達25.1%和8.7%。而對于銷售占比已達48.3%的長三角區域，要更加聚焦、更突顯布局優勢。

從2019年新增土儲就能發現，旭輝一二線城市的占比達到了87%，其中一線城市占比6%，二線城市占比69%。另外，準二線城市占比12%，三線城市占比13%。

攻占方式則是“小集團制”。

或許很多人注意到一個細節，今年旭輝的業績會發布上，出現了江蘇區域集團總裁王鳳友的身影。很少有房企的業績發布會上有區域總裁列席，足見旭輝對這位功臣及其背后區域的重視。

在2019年，江蘇區域銷售額突破350億元，回款突破300億元。此外，浙江區域的銷售額也超越了300億元。

旭輝希望在2020年，有更多區域公司超過300億元，這是其進一步拉升規模的關鍵之一。

相應的，“小集團制”將在旭輝廣而推之。用林峰的話來說，“讓聽得見炮聲的人決策，未來總部只做財務戰略和投資把關。”

在林峰看來，做不好的區域會逐漸被合并，優秀的區域則會獲得更多權限。“不同級別的集團，授權不一樣，我們有一個完整的表格，操作很流暢。”

素有旭輝“軍師”之稱的林峰已敏銳地感覺到疫情對行業的影響，但他對今年仍有信心。

在旭輝看來，只要能夠保持中庸，就能在動蕩與風波中不偏不倚，穩步前行。

2019年，旭輝新拿地項目平均6.6個月開盤，提升了半個月，在行業內處于高位。況且，這是在原來 “僅7個月”的基礎上。

林峰告訴記者，2019年旭輝的銷售、回款、考核的比重占大頭，尤其是利潤考核比重已經占了70%。

實際上，2019年旭輝的人均權益回款提升了25%，人均權益利潤提升了20%，已經是不低的水平。但林中的要求是“效率把控用到極致”。

提效如此，增質更是不遺余力。林中甚至在業績會上直言，成本一定要“擰毛巾”。

“靠成本管理精細化，還能節省出1%~2%的成本，減少建造過程中的浪費也能再節約300~500元的建安成本。降一個點成本，就能增加10個億的利潤。”

林中的“謹慎”并非空穴來風。

值得注意的是 ，2019年旭輝在銷售額增長25.8%的情況下，相應的營銷費用成本增加了50%。

旭輝控股執行總裁陳東彪解釋稱，營銷費用同比增長，一方面是源于規模自然擴張；另一方面，公司這兩年項目并表比例增加，帶來了報表上營銷費用的增長。

但這畢竟是真實的成本，想當“三好學生”的旭輝，不會允許自己成本超標。尤其是成本的大頭——拿地，更要嚴控。

所以從2019年起，旭輝已經有意識減少了招拍掛力度，占比降低了22%；同步增加了合作并購、舊改和商業購地，二者比例分別升至21%和12%。而當年，旭輝的拿地成本就下降13%至5425元/平方米。

2020年開年以來，旭輝以高權益、低溢價新增總貨值超過220億元，是少有的在年初即得到足夠貨值補充的房企。

另一個“不小心”，2019年旭輝的應占聯營損益同比增長了173.8%，非常顯然，絕對值增加到了19.85億元。

對此，林中和林峰也十分緊張，因為收益中的權益占比直接作用于2020年的利潤成績。

可以看到，2019年的新增拿地，旭輝的土儲權益占比上升至65%，反應堪稱迅速。

對于商業，林峰在業績會上表示，旭輝2019年正式確定商業戰略，未來幾年商業將作為重點戰略發展方向之一。去年旭輝的租金收入超過了5.3億元，預計2020年可能會到7億多元，到2021年可能會達到10億元。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網