鎂刻·年報深讀| 融創：灑脫的一年

每經記者｜吳抒穎    每經編輯｜陳夢妤    

融創今年17歲，還未成年，發展史上也不曾遭遇金融風暴的重創，一路順風順水。但創始人孫宏斌，是經歷過人生起起落落、大風大浪的。

萬科王石之后，孫宏斌是房地產行業僅存敢言的意見領袖之一。

他有一眾擁躉者，很多買入融創的中小股民，實為被老孫的個人魅力吸引，相信這家公司在他的帶領下有十足的實力和潛力。

即使融創在2019年交出的僅是一張及格線以上的成績單，但持有的股民們依舊叫好聲一片，有意無意地忽略和淡化了融創年初承諾的營運目標。

年報發布當日，資本市場反應平穩，融創股價隨市微升，報收37.6元/股，微漲0.53%。

從主要營運數據看，融創的確是交卷的龍頭房企中增速最快的一家。2019年全年，融創實現營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達414.1億元，同比增長約33%；歸母凈利潤創歷史新高達260.3億元，同比大增57.1%。

從收入類型來看，住宅銷售占絕對權重，全年收入1594.7億元，占比94.2%；文旅城建設及運營收入28.5億元，占比1.7%；物業管理收入及其他收入70億元，占比4.1%。

與此同時，融創依然保持了充裕的流動性，截至2019年底在手現金1257.3億元。經過并購，融創的凈資產連續三年實現大幅增長，2019年底達1141億元。

此外，融創也擁有低成本、高質量的土地儲備，截至2019年年末，融創超過82%貨值的土儲位于一二線城市，總土地儲備約為2.39億平方米，權益土地儲備約為1.53億平方米，平均土地成本僅4306元/平方米。

融創以擅長收并購立于地產江湖，去年獲取的土地儲備中，收并購獲取6741億元貨值，占2019年總新增土儲的50%。

泛海資產包、環融資產包，是融創去年備受矚目的兩宗并購案。環融資產包中，融創確權的土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米——這在同類布局中幾乎是行業最低的土地成本水平。

但“遍地都是金子”的時代過去了。

這家中國房地產發展史上規模躍進最迅猛的房企，即將告別蒙眼狂奔，更加注重精耕細作。孫宏斌下了命令，往后融創要將利潤放在第一位，要降負債、穩健經營以及提高綜合競爭力。

規模發展至今，孫宏斌認為融創沒有再進一步的必要了。“前五名，挺舒服。銷售排名沒有意義，但往后跑也不愿意。”

融創找到了它最進退可守的位置。

2019年，融創連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約為5562.1億元，同比增長約20.7%，今年的銷售目標是6000億元.

6000億元，增長僅8%，對于今年擁有可售貨值8200億元的融創來說，很輕松。

融創主動調低了增速，不僅是因為大環境的影響，還因為今年它的經營重心已經轉移。融創今年要做的三件事情是：降融資成本、調資產結構、拿優質土地。

孫宏斌已經認識到，收并購的大門正在逐漸關上。

孫宏斌對2020年的判斷，“今年是地產洗牌年，并購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干。”

在房地產收并購領域，沒有人比孫宏斌有更高的發言權。融創近期陸續有在接觸、調研一些項目，但由于各種原因，最終都選擇放棄。孫宏斌說，融創會非常認真、非常謹慎地選擇并購項目。

收并購領域經過市場掃蕩之后，融創也很難有好機會了。

融創崛起之本，是順勢猛加杠桿，但江湖已變、洗牌加速，是審慎前行的時候了。喊了多年的降杠桿，過去可能是安撫股東和市場的托辭，現在也是時候真正提上日程了。

過去一年，融創已有意識地、盡可能地降杠桿。

截至2019年12月31日，融創調整后的資本負債率為63.3%，近三年實現了三連降。不過凈負債率依然是上升趨勢，由2018年的149%上升至2019年的172%，如此看來，的確存在很大的優化空間。

由于融創貫用信托融資，融資成本也略高于其他頭部房企，目前大約在6%～8%，孫宏斌說，未來希望可以多發債、銀行貸款，今年融資成本目標是降1～2個百分點。

因為收并購，融創吃進的不僅有低成本土儲，也有眾多持有型重資產。雖然中長期前景良好，但短期很難帶來現金流，“輕裝上陣”的第一步，孫宏斌預備甩賣部分持有型項目。

“今年處置資產是融創要做的比較堅決的一個事。今年流動性好，是一個好的處置機會。”孫宏斌說。優化資產，融創從去年持續推進，孫宏斌透露，2019年底融創成功賣掉了一個酒店，還有4個酒店短期內也會成交。

盡管在多元化領域也有成為標桿的愿景，但未來很長一段時間，融創的野心依然是做大做強地產業務。孫宏斌說，希望未來更聚焦主業的發展，“地產+”業務將協同支持主業。弦外之音，不言自明。

面對當前的不確定性，孫宏斌沒有豪言壯語，只有謹慎求穩。老孫穩重了，融創也小心翼翼地駛入2020年，以灑脫、輕盈的姿態，迎接即將到來的成人禮。

封面圖片來源：企業供圖