鎂刻·年報深讀| 龍湖2019：克制的兩張面孔

每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

克制，是龍湖反復為自己貼的標簽。

在各個場合，談及拿地、融資等，首席執行官邵明曉總會說“我們恪守紀律”。

但無可否認，掌舵人吳亞軍心有猛虎。在3月24日的業績會上，談及2020年業績指標，她可以隨口說出要展現“強者的姿態”。

2019年，龍湖合同銷售額2425億元，同比增長20.9%，不及2018年的28.5%。而2020年的銷售目標也被定為2600億元，增幅8%左右。

不過，龍湖2019年的平均借貸成本年利率僅4.54%，這甚至是一個低于很多國企的數據。

龍湖2019年展現了克制的兩張面孔，一面放緩前進的腳步，另一面則為其帶來了繼續前進的底氣。

腳步放緩

龍湖的腳步放緩了很多。

2019年，龍湖的銷售排名沒有變化，仍然處于第10位。

年報顯示，2019年12月末龍湖集團累計實現合同銷售金額為2425億元人民幣，并且超額完成銷售目標，但與華潤數據相同，并列十位。

龍湖曾經創造了3年內從不足千億到跨越2000億的紀錄。2016年龍湖的銷售額達是888.14億元，2017年達到1561億元，增幅75.76%；2018年便跨越了2000億大關至2006億元，但此時增速已經放緩至28.5%；2019年同比增幅進一步縮窄至20.9%。

談及2020年，龍湖計劃繼續減速，邵明曉表示“設定的目標是2600億元”，同比增幅8%。

因為疫情的影響，邵明曉同時表示：“按照去年的預期，現在看整體供貨95%以上是比較順利的，上半年完成全年的4成應該問題不大。”

用頻率換概率

拿地方面，龍湖頗為“隨緣”。

對于2020年的拿地計劃，邵明曉表示：“我們是平和的心態，在手現金相對比較充裕，用頻率換概率，反正能達到我們的指標就拿，達不到就算了，不拿地王、不拿高價地。”

“用頻率換概率”，就是通過大量地參與土地競拍，在最為合適的時機拿到性價比最高的地塊。這樣做的門檻在于需要交納大量保證金，進而對現金流和融資成本提出了較高要求。

對于2020年的拿地計劃，邵明曉表示：“我們是平和的心態，在手現金相對比較充裕，用頻率換概率，反正能達到我們的指標就拿，達不到就算了，不拿地王、不拿高價地。”

他同時描述了龍湖整體的工作風格：“這幾年我們都是這么做的，整個集團包括財務系統、投資系統、運營系統、營銷系統都在聯動，應該說已經成為一種行活了。”

龍湖一直強調自己土儲的高價值，“我們的土地儲備主要聚焦在一二線城市，占了8成”，但仔細觀察年報則能發現，龍湖的土儲更多位于二線而并非一線熱點城市。

年報顯示，龍湖土儲總建筑面積前五位分別是重慶、煙臺、濟南、武漢、成都，而其在一線城市拿地并不積極。

Wind數據顯示，針對北京，2019年龍湖以商業用地為拓展方向，僅投入約45.4億元購入豐臺和大興兩宗商用地塊，用以打造天街類商業中心。

心有猛虎

克制帶來了龍湖的降速，也帶來了穩健，這便是吳亞軍所說的“強者的姿態”，似乎指出了龍湖一段時間的走向。

疫情的當下，龍湖并沒有過多擔心現金流。

據首席財務官趙軼介紹：“截至2019年末，集團在手現金610億元，同比漲35%。”

對于融資，吳亞軍直言：“今年1月就已經完成了全年基本融資，就是說下半年往后融不融資無所謂了。”

在龍湖最為驕傲的融資成本方面，年報顯示，其綜合借貸總額為人民幣1460億元，平均借貸成本年利率4.54%，這個數據要優于很多國企。

在四大主航道，即地產開發、商業運營、長租公寓及物業，龍湖計劃全面出擊。

吳亞軍的邏輯是：“我不認為我們是多元化，因為對龍湖來講，客戶是差不多的，能力是差不多的。”

對于長租公寓業務，邵明曉在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示：“我們非常堅定。”

年報顯示，2019年冠寓已經開業了7.5萬間。“今年我們會開到10萬間，速度比之前要調得更穩健一些。去年的收入不到12個億，今年可能會有接近20個億。”邵明曉說。

商業運營方面，龍湖計劃全年力保60億元商業租金收入的達成。物業方面，龍湖已于2019年末收購綠城服務1.39億股股份。年報顯示，2019年龍湖物業管理收入44.4億元，較2018年約增長14.7億元。邵明曉介紹，物業去年的毛利能夠達到26%，是比較高的；除基本物業費收入之外的創新收入占比已經接近50%。

邵明曉曾經表示，將“把四個生意做成經營性現金流為正，同時盈利的業務，使得龍湖在頂層有很大的自有現金流”。

一個龍湖官方并未否認的消息是，吳亞軍在內部為地產開發提出的目標是，到2024年，地產權益銷售額要達到5600億元；到2029年，地產權益銷售額要到9000億元。

吳亞軍在此次業績會上明確表達的是：“我們的四大航道就是就是我們的主業，都值得強化。”

心有猛虎，但薔薇須得細嗅。

封面圖片來源：攝圖網