一線樓市的2019|豪宅“日光”、史詩級土拍、政策利好……2019年深圳樓市“火”出獨立行情

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

集政策“寵愛”于一身的深圳樓市，在2019年走出了獨立行情。

2019年初，深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區規劃等紅包，8月份領中國特色社會主義先行示范區政策紅包，“雙11”發豪宅稅調整紅包……2019年，深圳一、二手住宅合計成交115033套，較2018年上升22.3%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，相較于其他一線城市穩中有降的行情，深圳樓市信心明顯提升，交易量價穩中有升，一枝獨秀；政策利好頻頻遠超預期，實屬異軍突起；粵港澳大灣區規劃落地，中國特色社會主義先行示范區等賦予了深圳全新定位，使得深圳房地產市場更加互通互聯。

深圳住宅小區  圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

新房成交量創“深八條”后新高

隨著新房供應速度加快，2019年全市一手住宅網簽量繼續上升。據美聯物業數據，2019年深圳新房項目共獲得136次預售許可證，共新增預售85365套商品房，較2018年增加23.9%。其中住宅的總獲批套數為46509套，較2018年增加21.1%。不過，住宅獲批套數占全市商品房總獲批套數的比例稍下降至54%。

住宅供應速度加快，同時新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%，總成交面積約372.45萬平方米，創2016年10月“深八條”出臺后成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水平。

數據來源：美聯物業全國研究中心、深圳市住建局

從月度走勢來看，除了春節月為傳統淡季以外，2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套區間內。尤其2019年最后一個月表現優異，全市一手住宅網簽量創下2016年3月以來新高，共成交4861套。

分區域來看，寶安和龍崗成交量均超萬套，遙遙領先其他區域。不過寶安成交量同比大幅上升，龍崗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住宅成交量來自寶安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比達47%。

寶安雖為今年一手住宅供應大戶，但獨占風頭的仍是福田、南山的豪宅“日光盤”。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盤深業中城開盤，前期要求購房者認籌500萬元，共凍結139.7億元。即便如此，每平方米均價13萬元的192套房源仍被搶購一空。位于前海的招商領璽、頤灣府同樣開盤即售罄。

然而并不是所有區域新房成績均如此優秀。據樂有家研究中心數據，2019年深圳有3個區域的成交量下降，羅湖跌幅最大，為37.7%；其次為龍崗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，為2.6%。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，2019年全年政策利好不斷，市場信心明顯提升，大幅刺激樓市成交。預計2020年開發商仍將加快新房入市步伐，帶動一手住宅成交量的上升，同比增幅約在5%~10%。不過新房定價將愈趨理性，穩中微升。

“雙11”豪宅稅剛調整時，業內人士認為對新房是利空。深圳市南山區樂有家門店經理陳陽表示，熱點區域二手房消化非常快，成交周期明顯變短，導致部分購房者無房可買，不得不將需求轉向新房或相對冷門區域的二手房，原本帶客、去化都不太理想的新樓盤，在年末銷售情況也有所好轉。

二手房成交量同比增近兩成

利好政策頻頻刺激，市場信心提升明顯，深圳樓市打破2018年冰封狀態，二手住宅成交量上揚。2019年全市二手住宅共成交77149套，面積約634.7萬平方米，成交套數較2018年上升19.4%。

數據來源：深圳中原地產研究中心

從月度成交量走勢來看，受春節假期因素影響，2019年2月成交量為全年最低位，僅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下調首套住宅貸款利率后，客戶入市意愿增強，同時受下半年中國特色社會主義先行示范區規劃及“豪宅稅”標準降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度，個別月份的備案量甚至超過7000套，年末最后一個月甚至接近10000套。

寶安不僅在一手房成交方面奪魁，二手住宅成交占比攀升至首位，并以18417套的成交量首次超越龍崗，同比上升35.5%，成交熱點片區仍分布在寶安中心區；龍崗二手住宅成交17818 套，僅次于寶安，同比上升20.2%，成交熱點片區仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區。

“雙11”豪宅稅調整后，對福田、南山、寶安等原本豪宅占比高的區域利好更大，導致成交活躍度較高，不少區域出現業主抱團控盤引起監管層注意并被約談、強制停止網簽。龍崗政策利好影響較小，但因總價低依然受剛需歡迎。

深圳中原地產研究中心認為，深圳2019年初市場調控預期放寬、利率下行，3月份市場量價回升，8月份中國特色社會主義先行示范區政策出臺，深圳城市定位、發展潛力提升，市場氣氛又被點燃。至“雙11”豪宅標準調整，直接利好二手市場，特別是南山、福田、寶安等區域，成交量提升明顯。

何倩茹則表示，受市場波動影響，當前二手房業主與購房客戶處于博弈階段，二手房價格難以大幅上漲，預計2020年房價年度漲幅約在2%以內。

土地市場成交量價齊升

30余家房企競拍、百余次膠著舉牌，2019年6月深圳上演史詩級土拍。隨后至年末，產業用地、宅地集中進入沖擊供應階段，全年土地成交量價齊漲。據美聯物業數據，2019年深圳共成功出讓49宗土地(不包括深汕特別合作區)，總出讓面積為188.42萬平方米，同比上升29.5%；總出讓金額為680.92億元，同比上漲51.6%。

數據來源：美聯物業、深圳市土地房產交易中心

從深圳出讓土地用途分布來看，工業用地仍為主力，全年交易26宗。2019年深圳宅地供應遠超往年，共成功出讓11宗。從區域分布來看，坪山和光明各3宗，龍華2宗，南山前海、寶安西鄉和龍崗大鵬各1宗。此外，商業用地出讓7宗，經營性用地出讓2宗，區域交通用地、文體設施用地和醫療衛生用地各1宗。

住宅用地雖集中供應，但出讓條件更加嚴格。與前兩年宅地出讓相比，除建成后的項目限售3年外，2019年出讓的宅地采用“單限雙競”或“雙限雙競”，即在限制地價的基礎上，競只租不售的人才住房面積。

此外，備受關注的深圳“飛地”深汕合作區2019年推地速度加快，共成功出讓13宗土地，總出讓面積為45.78萬平方米，同比上升27.0%。總出讓金額為13.14億元，同比上漲24.5%。除了11宗工業用地以外，居住用地和商業用地各1宗。隨著深汕合作區房地產市場解凍，及規劃利好不斷，未來深汕合作區推地有望提速。

何倩茹預測，據以往經驗，承接2019年政策市場態勢，外加結構性因素，會引起2020年3月份成交量上漲，樓市“小陽春”可期。

李宇嘉則認為，從貨幣政策和調控政策來看，2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。一方面，新定價基準的LPR已開啟下行通道；另一方面，“一城一策”全面落地，政策最緊時刻已過去。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝