“黃金周”走樓市|上海樓市“金九”冒尖，“銀十”平淡開局

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

今年上海樓市的“金九銀十”，一個字——穩。

開局平淡的“金九”終于在后半程發力，創出年內成交新高。據上海中原地產數據，9月上海新建商品住宅成交面積79萬平方米，成為今年成交量最多的一個月。但進入10月，從國慶黃金周的情況看，上海樓市表現并不亮眼。

國慶假日期間，《每日經濟新聞》記者走訪了上海不同區域的樓盤項目發現，無論是內環內稀缺型高端住宅，還是中環外剛需改善型樓盤，現場看房人數與平時相比并未增多。中原地產數據也顯示，今年國慶期間新房成交數據也遠多低于歷史同期。

中原地產首席分析師張大偉解釋稱，買賣雙方對“金九銀十”格外關注，是因為在歷史上曾經9~10月曾占據了全年樓市最大的比重。但隨著氣候變化、重要生產資料已經降低了對季節的依賴，疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為，一二線城市很難再有明顯的購房潮。

上海某樓盤銷售中心的看房者 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

國慶大假銷售平淡

今年國慶黃金周，上海各區樓盤售樓現場人氣和往常相比并無明顯差別。

《每日經濟新聞》記者來到地處內環內稀缺地段、主打高端品質住宅的天悅郡庭售樓處，置業顧問介紹，項目將于10月底或11月初正式認籌，預計開盤價格11萬~12萬元/平方米，目前正在蓄客階段。記者留意到，同時有四五個家庭正在樣板房參觀。“下午看房客人已經稍微少一些了，一號二號刮風下雨，今天天氣稍微好一點，大家都出來了，上午人更多。”置業顧問表示。

據了解，由于該項目地理位置優越、面積適中，每期開盤都會引發搶購現象。當記者問起此次預登記是否火爆時，置業顧問卻婉轉地表示，“反正兩房總是最快被訂掉的”。

而同樣的場景也出現在中環外的江灣華庭。由于暫時不通地鐵、交通相對不便，因此精裝修、緊鄰醫院和學校成為置業顧問口中“支撐”8萬+房價的最大賣點。不算大的銷售中心，沙盤四周不時圍滿了前來看房的居民，看上去“挺熱鬧”。

“我們認籌時間正好在假期里，銀行都關門的，很多人都在籌錢，現在確定認籌的還不太多。”該項目的銷售顧問表示。

由于假日網簽暫停等各方面因素，各大機構均無法提供上海樓市國慶期間完整的成交統計，但從個別日期的成交數據來看，與往年黃金周相去甚遠。據中原地產統計，今年國慶期間的10月5日、6日兩天，上海新建商品房網簽共23套；而2018年國慶長假，上海共成交645套商品住宅，單日成交最高達170套。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙分析認為，“一方面，在一系列政策調控下，市場環境嚴峻、購房者觀望情緒濃厚；另一方面，隨著樓市的黃金時代褪去，長假期間客戶更關注出游，客戶對樓市的關注度減弱。”

上海某樓盤銷售中心沙盤 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

假期銷售功能削弱

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示：“現在樓市周期性特征沒有以前那么顯著，這點從幾年前‘假日樓市展覽’取消就能窺探一二。以前市場活躍，假日舉辦的樓市展覽人頭攢動，但此后樓市受政策影響降溫，假期的銷售功能作用削弱。從最近三年樓市走勢來看，淡旺季之間的落差縮小，說明市場預期穩定，因此假日樓市的概念趨淡。”

“也沒有必要特地搶在10月份開盤啦，還是要根據實際工程進度和拿到預售證的時間選擇開盤日期，其實什么時候開都一樣。” 天悅郡庭的置業顧問說。

上海商品住宅周度成交量走勢 數據來源：CREIS中指數據

進入2019年，上海商品住宅成交有所下滑，之后先升后持續下降。中指研究院數據顯示，今年2月初受春節假期影響，成交先降后升，月末下降；3月初延續平穩態勢，隨后先下降又持續上升；4月、5月成交量持續波動，6月首周成交量下降，隨后持續回升。7月、8月則是延續震蕩下行再趨穩上行的態勢；9月前兩周，成交持續下滑，下旬成交持續上行。而10月首周成交再度下行。

中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶向《每日經濟新聞》記者表示：“9月份新房成交數據延續了8月相對比較平淡的狀態，上海市場整體來看，8月份開始甚至更早，已經有房企開始加大推盤的節奏和量。”

從市場供應端來看，據上海中原地產數據，9月供應出現井噴，達92.3萬平方米，環比增加113.7%。一共有25個盤入市，達到今年以來第二供應高點。

在此背景下，全員上陣、打折促銷等信息紛至沓來。但一位業內人士在10月8日中指控股組織的座談會中表示，不少房企中層在黃金周選擇了度假，并沒有全部趕赴一線營銷中心，朋友圈的一線銷售人員會發布一些促銷內容，但力度并不是特別大。他認為：“黃金周期間促銷力度太大未必能達到真正促銷的目的，甚至會引發觀望和再下降，所以并沒有市場傳言的這么夸張。”

盧文曦告訴記者：“長假期間市場反應能顯示出當前市場心態，一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度，而沒有后續壓力的樓盤則放緩腳步。而最重要的是上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續成為制約成交的阻礙。”

“上海調控政策并未發生改變，因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數據表現一般，也會使信心受挫，預計10月成交仍是震蕩下行格局。”盧文曦判斷。

（文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶