鎂刻·對話|“灣區價值”：機遇與挑戰并存

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜林菁晶    

9月5日，以“新擴張與再平衡”為主題的第九屆中國價值地產年會在深圳正式啟幕。

除了粵港澳大灣區，珠三角、長三角和環渤海也都是中國新興的價值凸顯的灣區，都市圈發展水平較高，是房企布局重地。常言道“得灣區者得天下”，隨著今年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的公布，無論是本地房企還是外地房企都紛紛表示會重倉大灣區。

本屆中國價值地產年會上，《每日經濟新聞》邀請了戴德梁行華南區常務副總經理及高級董事江冰河、陽光城集團執行副總裁吳建斌、三盛地產常務副總裁馮輝明、金地集團助理總裁王勇、佳兆業集團控股首席增長官、經濟研究院院長劉策就“中國世界級灣區的地產價值”展開高峰對話。

大灣區布局各有謀略

灣區經濟整體競爭力的提升和可持續發展能力離不開城市協同機制的深入作用，除了核心城市的發展壯大，其他城市在協同機制的帶動下也將逐漸消除市場分割和過度競爭，實現功能互補。

而粵港澳大灣區共有11個城市，“9+2”城市群，在房企紛紛搶占的情況下，大灣區的地產價值高低不言而喻，但在具體的城市布局上，不同的企業則有不同的策略。

吳建斌表示，粵港澳大灣區的規模很大，GDP有10萬億以上。從最近幾年的情況來看，各個城市發展水平不一，深圳的房地產發展速度非常快，所以在這個城市里做增量機會是非常難的。陽光城就更多集中在廣州，而從廣州一直朝南下到南沙、中山、珠海，一路的機會也比較多。

“我對廣州是看好的，因為體量大，人又多，城市又老，又是一線城市，政府的政策也到位，所以我們會把重點放在廣州，接下來是珠海。”吳建斌如是說。

三盛地產的主戰場之一也是廣州。馮輝明表示，公司也設立了廣州事業部，只要這個行業里面可以有的合作機會，比如協同產業資源，拿地的機會。也會采取多種手段和方式，包括用招拍掛的方式拿一些土地，在這個市場保持一定的節奏，因為競爭的強度也比較高。核心的主戰場還是在廣州、深圳、東莞、惠州、佛山這幾個城市。

作為本就發家于粵港澳大灣區核心城市深圳的金地集團具備了更多想象空間。王勇表示，大灣區的發展必然會讓當中的每個城市、每個片區都會有新的生機，城市的路網密度也會越來越高，人口密度也會越來越高。每個城市的潛力都不一樣，而更多的是結合企業現有的能力，擅長的東西和未來想建立的能力等方面去努力。

具體到城市上，王勇認為大灣區東岸的售價等各方面會更好一些，但競爭也會更加激烈。全國百強的地產商，多集中在深圳、廣州、佛山這條線，而西岸就比較少。目前，從傳統的以住宅開發為主的角度看東莞、中山、廣州、佛山的機會更多一點，但如果把視野放寬，跟文旅結合，在肇慶也有機會；跟康養結合，在清遠也有機會；跟教育、產業結合，東莞的地也不會那么貴。在這個地方的競爭巨頭云集，大家看好，資本快速累積，這里的競爭能力要更強，更多的是合作，要有更多的朋友圈，不擅長的可以和別人合作，大家在一起做好這個生態。

據了解，今年上半年，金地集團共新增了約675萬平方米的總土地儲備。深耕一線城市及核心二線城市，一線城市的總投資額占比14%，二線城市的總投資額占比63%，三四線城市的總投資額占比23%。

本地龍頭房企碧桂園近年來也在持續加倉大灣區和區域核心城市深圳。截至今年上半年，碧桂園在大灣區內已獲取權益可售資源為3467億元，可售建筑面積約2457萬平方米。潛在權益可售資源達到5519億元，與已獲取的權益可售資源合計達到8986億元，發展空間巨大。

其中，碧桂園位于深圳的已獲取的權益可售資源達到225億元，潛在權益可售資源約1961億元；目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1155億元，潛在權益可售資源達到4144億元。

灣區下的多元化機遇

在粵港澳大灣區這片熱土，不僅是房地產行業有機會，其他的產業的前途更加無量。時下房地產行業都在持續加碼多元化領域，大灣區自然是他們布局的重中之重。

如何做多元化的產業，各家房企都有不同的考量和選擇。吳建斌認為，每個企業有自己的選擇，陽光城做住宅房地產，如果做更多其他方面的投資難以做好，不如專注自己的行業。

陽光城會更關注城市更新領域，吳建斌指出，陽光城在今年成立了城市更新的團隊，“我認為城市更新的機會很大。對于城市更新，國家在政策方面、融資方面都會有支持。”

從陽光城目前土地儲備來看，粵港澳大灣區有30%的土地儲備，長三角灣區占20%，環渤海灣區占10%，“（陽光城）把重兵放在粵港澳大灣區。”

至于多元化如何落地，吳建斌表示，陽光城的母公司是做產業的，陽光控股有六大產業，房地產只是其中之一，未來會跟教育產業、環保產業等幾個產業一起推動在粵港澳大灣區的落地。

“現在政府對產業的要求非常高，要高科技，最好是5G、AI智能技術。所以我們聯合有這方面技術的，有這方面產業能力的公司一起來推動在粵港澳大灣區的項目。這里面各具所長，地改造完以后，這樣分工的效果會更好一些。”吳建斌認為。

馮輝明的看法與吳建斌類似。三盛集團旗下主要有三塊業務，除了房地產，還有教育和科技。

三盛集團最早進入到灣區，是以教育的方式，三盛集團在廣東省周邊區域服務了將近3000所學校。

“三盛也在尋求更多的產業協同。后期在科技、教育，包括地產方面，都會向灣區深度邁進，灣區不光現在是熱點、重點，在很長的一段時間里面也是領先的區域，我相信是所有企業都不可忽視的戰略空間。最近我們房地產業務剛剛進入到大灣區。”馮輝明指出。

王勇則認為，未來如果僅僅做住宅，會極大限制金地的發展空間，要從住宅走向商業，金融做配合，要做產業園不是簡單服務于企業和政府，還要提供幼兒園，提供好的生活服務，提供醫療。

此外，基于金地物業目前在管的約3億平方米居住社區，以及未來商業設施面向的廣大服務對象，集團將發力健康、教育、體育、科技、文旅等領域，抓住消費升級、產業升級和科技賦能的機遇，開拓金地未來30年發展新篇章。

“運氣好”的佳兆業，在多元化領域的布局是深遠的。劉策表示，佳兆業五年前開始做多元化轉型，是房企中做多元化較早的一家。“通過多元化更好地支撐主業的發展，主業的發展也能更好地支撐產業的發展。”

激烈競爭中如何突圍？

粵港澳大灣區雖然具備機會，但同時是一個競爭激烈的市場。

江冰河接受《每日經濟新聞》記者采訪表示，目前粵港澳大灣區的競爭形勢非常激烈，因地產價值巨大，外地房企也紛紛搶灘大灣區。本地房企則更需實現自我拓展突破，除了單一住宅，可能更需要開拓多元化產品，有企業發力城市更新，做三舊改造，或者產業地產、大健康產業等，因此，未來競爭格局會更激烈。

很多房企看好城市更新領域，這不是一塊好啃的骨頭。吳建斌說，陽光城在城市更新方面會花很大的力氣。城市更新成功的機會也有，但拖的時間太長。有些城市更新從開始做到變成規劃，最后變成可以開發的土地或商業或住宅，都要花很長時間，中小企業會遇到很大的壓力。

馮輝明也表示，在（粵港澳大灣區）這個區域里面，如果做舊改的話，外地企業進入深圳很難，需要長期的經營。這個市場跟傳統的市場不太一樣，競爭比較激烈，舊改的時間比較長，相對來說這邊城市更新政策的確定是非常高的，以時間換空間的可能性是存在的。

劉策也認為，外來房企想要進入大灣區有兩個路徑，一是跟本地企業合作，二是在下半年這個時間點競爭不激烈的時候進來。“合作是一個較為便捷的方式，如佳兆業與陽光城就開啟了戰略合作。”

“大灣區的價值大家都發現了，進入大灣區的路徑也會更加擁擠。但目前還是有時間窗口和時間機會的，當整個行業形勢不明朗的時候，如果對立場有堅定不移的信心，這時候進入大灣區相對來說壓力會小一點，因為下半年很多房企都放緩了投資、暫緩拿地，這期間可能會存在空檔期。”劉策指出。

作為“舊改王”，佳兆業在城市更新開發上有當之無愧的話語權。資料顯示，佳兆業方面預計未來1~2年，有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3~5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約占地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。

江冰河認為，由于土地越來越稀缺，未來粵港澳大灣區將以存量地產開發為主。同時，廣東省政府近期也出臺相關政策，推動三舊改造，加快土地開發，實現市場化。

(鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）