流拍率達13.7%！重點城市土地成交又降溫了，這些知名房企竟如此低調

8月，土地市場繼續呈現清淡局面。主要表現為流拍多了、賣地收入少了、溢價率創出年內新低、不拿地或少拿地的房企多了。

流拍增多：

克而瑞研究院監測發現，8月全國重點城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

賣地收入減少：

中國指數研究院（下稱中指院）的數據顯示，8月，全國300城市土地市場整體成交量環比減逾三成，成交均價同比小幅上漲，土地出讓金總額同比、環比均縮水。

溢價率創出年內新低：

土地出讓金溢價率方面克而瑞的數據口徑顯示為10%左右，中指院的數據口徑為9%左右。

不拿地或少拿地的房企多了：

克而瑞數據顯示，1-8月新增貨值百強房企中，近三成企業8月未出手拿地。

各線城市供需全線下滑

中指院數據顯示，8月全國300城共推出土地面積9565萬平方米，環比減少8%，同比減少17%。8月土地成交面積達6061萬平方米，環比下降32%，同比下降25%。

數據來源：中國指數研究院

從各線城市來看，一線城市供應量環比減少，成交量較上月下滑近半，出讓金縮水過半。二線城市供應量環比下滑，成交方面環量價齊跌。三四線城市供應量增加逾一成，樓面均價同比走高，出讓金總額環比下滑近三成。

在土地出讓金收入方面，中指研究院指出，8月全國土地出讓金總額同比下滑，各線城市共攬金3100億元人民幣，平均土地溢價率為9%，較上月下降5個百分點。

其中一、二、三四線城市分別收獲土地出讓金237億元、1751億元和1112億元。三四線城市土地溢價率最高，為16%，一線城市土地溢價率最低，僅為1%。

數據來源：中國指數研究院

從各城市土地出讓金收益排行來看，上榜的前20個城市中，二線城市占據十五席。

其中，南京吸金近238億元領跑全國，杭州以173.1億元的土地出讓收益緊隨其后，佛山和昆明則分別以116.1億元和109.2億元位居第三、第四位。在榜單中，僅前四名土地出讓金收入突破百億。

數據來源：中國指數研究院

流拍明顯增多

據克而瑞研究院監測，8月全國重點城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，由于房企融資環境進一步收緊，開發貸、企業信托、海外融資渠道受限，資金壓力再度升級，企業拿地更加謹慎。8月土地市場成交溢價率連續5個月下降，土地流拍現象也略有增多，重點城市的流拍率相比上月上升了2.1個百分點，南京、成都等熱點城市均有土地流拍，市場熱度較上月進一步回落。

就具體原因來看，馬千里指出，房企出價未達出讓底價是流拍的主要原因，還存在部分土地無人競標的情況。

值得注意的是，與主流地市走冷的大趨勢不同的是，少數熱點城市依然在通過限地價、現房銷售等方式控制地價，市場分化現象依然存在。

中指院指出，從土地流拍情況來看，8月住宅用地流拍率略有上升，但整體明顯低于去年下半年水平，在房企融資環境偏緊以及銷售承壓的背景下，土地流拍率存進一步提升的可能。

溢價率創年內新低

克而瑞數據顯示，8月土地市場成交溢價率連續5個月下降，下滑至10%左右，創下今年新低。

中原地產首席分析師張大偉指出，8月土地出讓金收入和平均溢價率均為今年以來最低。自今年4月起，一二線城市土地市場連續升溫，溢價率也保持在20%左右。但從7月開始，房地產融資政策收緊的影響逐漸顯現，房企拿地明顯減少，熱點土地溢價率也出現了下調。

馬千里表示，估計第三、四季度溢價率水平將維持在10%左右的低位。不過，他認為溢價率進一步下探可能性不大，“一方面，從歷史規律來看，10%的平均溢價率已處于較低水平。另一方面，不論是從政府還是企業的角度來看，對于地價走勢還是持保守增長的判斷，自然資源部在7月末發布的地價監測報告已印證了這一點。”

8月近3成規模房企未拿地

據克而瑞數據顯示，1-8月新增貨值百強房企中，有近3成企業8月未出手拿地。

華潤、萬科8月拿地相對積極，單月拿地金額超過150億元。

同時，也有多家企業本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下，企業的拿地態度差異較大。

數據來源：克而瑞研究院

規模房企中，有部分企業8月土地儲備投資大幅放緩，中海8月拿地金額僅有1.6億元，相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計。此外，榮盛發展、雅居樂、融創本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

土地市場“穩”字當道

8月份，合肥市自然資源和規劃局發布公告調整商品住宅用地定價方式，將通過建立房價和地價聯動機制，住宅用地將參考周邊新房和二手房價格而定價。

對此，專家指出，相關政策的出臺進一步體現了合肥市對于土地市場管控的導向，有助于形成更大的穩地價預期，可以真正把控“房價/地價比”，對于防范地價虛高是有作用的。

此外，房地產融資方面也持續收緊，銀行將開發貸控制在2019年3月底時水平，此前信托類的融資也遭到收緊管控。

克而瑞研究院表示，種種政策信號表明，后續市場情況依舊不容樂觀，預計房企拿地將維持謹慎態度，南京、合肥等熱點城市本月都有流拍發生也說明市場熱度有一定程度回調。

從上市房企中報可以看出，房企已不再“任性”買買買，下一步，預計房企將繼續保持理性、謹慎的拿地策略。

碧桂園管理層表示，將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，審慎、務實地補充優質土地儲備。

融創中國也表示，下半年，將繼續嚴控投資，放緩拿地的節奏，僅在確保流動性充裕及杠桿率保持長期下降趨勢的前提下，把握少數特別優質的機會。

克而瑞報告指出，對于前8個月已經基本完成補貨值的房企而言，后4個月的工作重心還是應以銷售、回款為主，增強現金流實力，做好抵御市場“寒冬”的準備；對于目前仍有補貨需求的企業而言，后續土地市場以“穩”為主，成交量價還有小幅回調的可能性。

馬千里指出，下半年，房企產市場繼續低位平穩，土地熱度整體低位，但真正優質土地依舊會得到市場多方關注。

中國證券報 王舒嫄

封面圖片來源：攝圖網