每日經濟新聞 2019-07-11 19:11:35
剛剛進入下半年，便傳來房地產融資再收緊的消息。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
今年上半年，房地產行業的融資情況經歷了過山車式的起伏。但從5月份以來的情況看，監管層面對房企融資持續嚴控，而這一情況在進入下半年后將延續。
與此同時，房企集中還債期也將在下半年到來。中信建投的統計顯示，2019年上半年存量境內房產債到期金額僅513億元，但下半年則達到2306億元。私募債券和一般中期票據下半年壓力比較突出，2019年上半年到期金額分別是184億元、50億元，下半年到期金額則分別是715億元、242億元。
“銀根收緊”縱然對大型房企、中小型房企影響程度不同，但面臨共同的市場情況，無疑都要守好現金流。多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，下半年房企融資環境會進一步收緊，資金面壓力也會進一步加大。部分房企投資拿地開始謹慎，同時加速銷售回款。
圖片來源：攝圖網
對于房企下半年的融資前景，用益信托網研究員帥國讓在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，從目前監管的態勢來看，對房企融資嚴監管趨勢始終沒變，表明監管層對房地產領域風險高度重視。因此，對于房地產行業來講，房企融資環境會進一步收緊，資金面壓力也會進一步加大，未來房地產企業可能會面臨新一輪的洗牌。
從監管層近期對曾一度被視作是在主流渠道全面封堵后的房地產行業“救命錢”——信托資金的收緊就可見一斑。
據《證券時報》7月4日報道，多家信托公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信托業務規模。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求“自覺控制地產信托業務規模”，有的要求“三季末地產信托業務規模不得超過二季末”，甚至有個別公司要求“全面暫停地產信托業務”。
據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元，平均預期最高收益率8.7%。整體看，上半年房地產信托市場火熱，是資金流向最多的投資領域。
但目前監管層對信托資金的投向也有十分嚴厲的規定。2019年5月，銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》（以下簡稱“23號文”）在執行層面提出了嚴格的要求。
普益標準分析師龍燕告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來房地產信托市場發展迅猛，同時也成為違規問題高發領域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監會發布“23號文”，后續約談多家信托公司，旨在整治房地產信托市場亂象，有效防控房地產領域風險。在一系列監管措施下，過熱的房地產信托市場有望降溫。銀保監會對信托公司的窗口指導也將常態化，有助于促使信托公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信托業務，探索開展真實股權投資業務，如REITs是未來可選的方向之一。
因此，各家房企也頻頻拋出新的融資計劃并采用多元化融資方式。如在信托融資收緊時，房地產私募債在6月就有大幅放量。據民生證券統計，今年1~6月，公司債和短融增速較快，定向工具和資產支持證券增速較低，而中票則累計同比負增速。其中，私募債在1~6月同比增長126.2%，6月單月同比增長147.9%。
值得注意的是，在信托等融資渠道收緊的背景下,房企在7月初加快境外融資，其中額度和次數都刷新歷史同期紀錄。
此外，同策研究院研究員陳朦朦認為，當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。
上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環境邊際收緊的情況下，業內普遍認為房企下半年會謹慎投資拿地。
同策研究院院長張宏偉對記者表示，在資金面收緊的情況下，房企在三季度應該還是會面臨階段性緊張，這是對企業的直接影響。從投資拿地的角度來看，一部分中小企業現在投資拿地開始謹慎，但是TOP10房企還是在積極布局。
華泰證券也指出，融資環境邊際收緊對房企短期現金流影響有限，更多影響在于未來再投入的預期，拿地力度可能減弱。預計下半年房地產投資增速會有所回落，土地市場熱度降溫。除了融資環境變化，重點城市土地政策以及土地價格都有所變化。下半年房企拿地力度預計會更加審慎，2018年以來“去杠桿”“穩杠桿”戰略會持續。
同策研究院監測數據顯示，TOP20上市房企拿地金額和面積集中度明顯下降。從成交金額來看， TOP20上市房企6月土地成交金額1952.96億元，環比下降13.4%，同比下降26.06%。TOP20上市房企土地成交金額占全國土地成交金額的40.55%，占比較上月降低4.19個百分點，較去年同期降低32.2個百分點。
從成交建面看， TOP20上市房企6月土地成交建面3105.06萬平方米，環比下降37.12%，同比下降46.72%。TOP20上市房企土地成交建面占全國土地成交建面的21.16%，占比相較上月下滑6.73個百分點，較去年同期下滑16.96個百分點。
張宏偉進一步指出，從4月下半月到5月，房地產市場就面臨需求動力不足，這一情況可能還會延續到三季度，市場整體狀況不好的情況下就會影響房企回款。那么資金端的收緊，再加上銷售回款的下滑，房企從三季度面臨的壓力會是比較大的。四季度可能還會再來新一波的以價換量，如果說保持現有政策和環境不變的情況下，下半年的走勢應該是如此。
一位地產基金人士向《每日經濟新聞》記者表示，融資收緊肯定會對房企資金面有負面影響，但程度不會太深。從去年做的草根調研看，房企利潤還是可以的。對于大房企來說，成本優勢則更明顯，融資集中度也會持續提升。
（文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）
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