華僑城的戰略選擇題：加碼1700億，淡化地產，強化文旅

每經記者 黃婉銀    每經編輯 林菁晶    

繼去年不斷攻城掠地后，華僑城今年繼續在文旅產業上高歌猛進。

6月10日，華僑城以底價5.74億元拿下廣州市增城區白水寨創意山水文旅小鎮一宗白水寨創意山水文旅小鎮旅館用地，且項目投資總額不低于15億元。

4個月前，華僑城才剛以每年1000萬元的使用費，獲得白水寨風景名勝區白水仙瀑景區20年經營權，投資總額達10億元。

據“鎂刻地產”記者不完全統計，2019年尚未過半，華僑城集團及旗下公司落定的文旅項目達到10個，涉及投資金額約1700億元。

不過新一輪文旅轉型接近四年，華僑城仍然在路上。資金投入大、回報周期長、運營維護難等問題是文旅產業的“通病”。中小企業玩不轉，大企業難成功，華僑城試圖在歡樂谷項目增長疲軟下尋求新的生意經。

圖片來源：視覺中國

“送上門”的1700億元生意

實際上，早在華僑城拿下白水寨項目之前，廣州增城區就表示已在2018年引進深圳華僑城白水寨文旅項目。

單是傳聞，就讓增城區的地產商們蠢蠢欲動。

遙想2008年，東部華僑城崛起時，深圳由此誕生了首個10萬+的天價豪宅，更是帶動鹽田成為了當時深圳房價最高的片區。其中，華僑城天麓、萬科天琴灣兩大樓盤，更是入圍了“中國十大豪宅”榜單。

況且，文旅產業與地方政府產業導向契合，且項目投資數額龐大又能拉動周邊發展。為了復制東部華僑城的奇跡，眾多地方政府都在渴望華僑城進駐或擴大投資，甚至不惜提出要提供“保姆式服務”、最好的資源。

華僑城也因此能夠憑借央企身份，通過PPP模式、央地混改、招商引資等途徑不斷推高造城能力，拉動自身文旅項目的跑馬圈地。

5月16日，華僑城還在深汕合作區的小漠文旅小鎮項目舉行了啟動儀式。該項目體量龐大，規劃面積達到22平方公里，總投資超千億。

4月25日，華僑城旅投集團入局了天津鑫茂集團在黃河入海口的鑫茂航旅小鎮項目。

1月9日，華僑城華南集團與東莞道滘鎮簽訂了全面戰略合作框架協議，將合作打造東莞水鄉道滘特色小鎮項目，統籌土地近8平方公里，總投資約300億元。

此外，1700億元的投資額還包括華僑城4月在廣東陽江市陽西縣100億文旅項目投資，5月在廣東清遠市陽山縣110億、山東臨沂200億的大型文化旅游綜合項目。

公開資料顯示，華僑城這些新增的文旅項目中，涉及的業態方向包括文化旅游、住宅、酒店、主題商業、生態休閑、康養等多方面。

據華僑城提供給“鎂刻地產”記者的資料，到目前為止，但是華僑城A（000069，SZ）就已在珠三角地區開拓投資、參與了數十個文化旅游綜合項目，初步完成了粵港澳大灣區的布局，預計2020年之后，公司近3年在廣東所布局的文旅項目將陸續建成。

地產為文旅輸血

華僑城過往的商業模式是“旅游+地產”，借助此，華僑城在一二線城市有其生命力所在。但華僑城表示，一旦將這種模式延伸至三線城市，其不足和短板也暴露得非常充分，“旅游+地產”的商業模式遭遇了瓶頸問題。在一些旅游資源比較豐富的區域，地產市場未必同步發達。

但與此同時，歡迎華僑城去投資文旅項目的不少都是三四線城市。在2010年~2011年，紹興曾引進多彩華僑城旅游綜合開發項目“紹興·多彩華僑動漫城”，整個項目總投資約60億元，總面積約5000畝。但至今多年，該項目始終無任何進展信息，華僑城方面也未提及過該項目。

2015年，華僑城將“旅游+地產”戰略調整為“文化+旅游+新型城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”戰略。2017年，隨著段先念入主華僑城，新戰略正式落地。也就是從那時開始，華僑城前后在全國獲取30多個文旅項目。

在華僑城董事長段先念看來，集團產業終極選擇永遠是“旅游”，華僑城也在淡化房地產標簽。

而如今，華僑城最擅長的旅游樂園也略顯疲態。

作為華僑城最為成熟的項目歡樂谷至今已復制了7家。不過，據5月24日發布的華僑城A債券跟蹤評級報告顯示，旅游市場的競爭較激烈，隨著越來越多的企業進入旅游度假行業，華僑城的旅游綜合業務面臨一定的經營壓力。受此影響，公司部分歡樂谷項目客流量有所下滑。從2015年至2017年，包括深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京歡樂谷等在游客和門票收入上出現連續下降。

此外，華僑城在綜合旅游項目運營上的收入也出現下滑。受周邊水公園項目的興起使得水公園同質化嚴重影響，云南華僑城項目門票收入及接待游客人數2017年均呈現下滑；深圳東部華僑城由于自2016年開始項目已進入平穩運營期，對游客的吸引力下滑使得2017年接待人數下滑約50萬人次。

因此，華僑城還正在創新和拓展與旅游相關的新業務，這被其視為旅游業務的成長性來源之一。從2018年開始，華僑城就加大了并購整合的力度，在旅游市場中尋找和公司產品業務協同性較高的標的進行并購整合，比如入股同程旅游。華僑城A方面在投資者關系活動上表示，這不僅僅是一項財務性投資，更是公司的戰略性思考。

在新戰略下，華僑城繼續堅持留下地產業務。并且，就目前華僑城A的表現看，房地產業務仍然占據著業績主力地位。

2018年，華僑城A實現營業收入481.42億元，同比增長13.7%。其中，房地產開發業務營收占比達58.25%，較2017年增加3.08個百分點；旅游綜合業務營收占比為40.83%，較2017年減少2.93個百分點。

華僑城A方面曾表示，公司自身具有新的認識和清晰的定位。在主營業務中，地產為旅游業務孵化、培育、成長提供資金支持。

也因此，華僑城為了加快地產業務周轉，通過股權轉讓加速資金回籠，盡快變現，從2017年開始，華僑城將股權轉讓以加快周轉的方式認定為是一種常態化的發展策略和手段。

2017年、2018年，華僑城A的投資收益分別為48億元、23.46億元。對此，中信建投證券認為，“文化+旅游+城鎮化”本身就是華僑城自上而下獨特的獲取資源的渠道，這種項目的獲取是可持續可復制的，而通過轉讓項目股權是加速去庫存、并且引入優質合作伙伴的一種途徑，這與傳統房企存在本質區別。

與此同時，華僑城A在2018年加大了拿地力度，新增土儲項目33個，合計新增計容建面約1382.5萬平方米，同比增長138.3%，主要分布在深圳、杭州、重慶、天津等一線和核心二線城市。