租金回報率持續下降 在泰國買房還能“穩賺不賠”嗎？

每經記者 陳夢妤 林菁晶    每經編輯 魏文藝    

藍天白云，椰林樹影，水清沙幼，加之消費低廉。許多國人將第一次出境旅游留給了泰國。

同樣的，美加澳太遠，歐洲太貴，而與北京只有一個時差的曼谷，吸引了不少中國買家前來購房。

海外投資者強大的購買力讓泰國房價與收入比出現了前所未有的增長趨勢。據泰國房地產信息和研究評估中心數據，在2007年~2018年間，泰國房價與收入比增加69％（每年上升4.9％）。

據近日《泰國星暹日報》報道，如今，曼谷的住房市場幾乎已被外國人控制，泰國人抱怨買不起房了，他們呼吁政府調控房價，對外國人實行買房征稅。

圖片來源：攝圖網

“一筆小錢”

“不到50萬元就可以擁有海景公寓，永久產權！微信轉賬就可以支付定金，拿著護照去泰國簽合同，買房之后開發商包租返還每年房價8%的收益。泰國房價還在升值，可以隨時轉手出售，穩賺不賠！”

誘人的樓盤廣告無時不在撩撥著中國買家的心弦。

海外置業中介甚至組織了一系列“免費旅游看房團”，專車接送，機票酒店免費，號稱“看房旅游兩不誤”。

據泰國房產開發商介紹，中國買家最喜歡總價在人民幣100萬元左右的公寓，因為，“在中國人看來，這只是一筆小錢”。

還有中介搬出匯率數據以證明“泰國房產投資收益超乎想象”：2016年初，如果你全款持有一套泰國房產，那時1元人民幣=5.4411泰銖。那么到今天（以5月15日1元人民幣=4.5919泰銖計算），不算房產增值和出租收益，僅匯率就升值了20%。

近日，《每日經濟新聞》記者來到一家海外房產中介門店咨詢。

“資金回報率大概6%～7%。”一位泰國房產的銷售代理告訴記者：“不同于國內70年產權，泰國的房子是永久產權的，您買了就永遠是您的了。泰國國土面積不大，又是旅游產業為主的國家，能拿出來開發房地產的土地很少，房子是很稀缺的資源。”

“永久產權”“投資回報率高”“省心”“房價低”是多位銷售人員口中的泰國置業優勢。

“如果買旅游區的房子，可以直接交給當地的物業公司進行打理，他們會將您的房子改造為類似于Airbnb的民宿，每年的租金回報率大概在6%，需要支付物業公司收益的6%。”

“市區的操作和旅游區類似，不同的是將房屋租給中介公司，中介公司賺取租金差價，您不需要支付額外的費用了。”

“這些瑣事我們都會幫您打理，您只需要收錢就行了。我們收取開發商的傭金，不會從您這里收取費用。”

“一些旅游區的房子價格只有不到兩萬元，這比您在海南置業還要劃算吧。”

……

“很少有國內購房者考慮泰國房屋增值”

不過，中介們不會告訴購房者的是：由于房價的攀升，眼下泰國房產的租金回報率正持續下降。

2018年8月，泰國房地產信息和研究評估中心主席索蓬在接受媒體采訪時表示，泰國的租金回報率大約在4.5%，相比兩年前的5.8%有不小幅度下滑。

中介們更不會告訴購房者的是：成交之后，中介的提成大約是總房款的10%，這個比例只多不少。

在泰國購房是不能貸款的，這似乎充分表明了購房人群的投資客屬性。不過，上述銷售人員表示：“房款您是可以分期繳納的，首付20%就可以購房，在交房時將房款交齊即可。”

對于房價問題，他有些回避，只表示：“我們所說的收益都是指租金回報，很少有國內購房者考慮泰國房屋增值。”

但是，真正能夠到購房者手上的租金并沒有這么多。

據《每日經濟新聞》記者了解，除了房款，在泰國買房還需要支付三種稅費：過戶費2％（買賣雙方共同承擔）、特別商業稅3.3％（由開發商承擔）、印花0.5％，以及一次性繳納公共維修基金，收取標準一般是每平方米100元人民幣左右。

而根據中國外匯政策，每年每人可以匯出5萬美元。這意味著如果你想在泰國購買一套20萬美元的房產，就需要找另外3個親戚朋友分別以個人名義往泰國的購房賬戶里打錢。2018年第四季度，泰國房地產開發商Risland發布數據稱，2015年至2018年間，中國買家在泰國房產上的花費超過100億美元——這需要至少20萬人次的外匯額度。

泰國政策規定，公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租的，只能走中介。但很少有中介會在買房時告訴購房者，物業費并不便宜；還有中介可能會用“忽略不計”，并告訴購房者“前5年免交”。說好的永久產權，只能匹配5年免交物業費？

泰國還有一條規定，一個公寓項目最多49%房源可以賣給外國人，51%必須賣給泰國人。據《每日經濟新聞》記者了解，賣給中國買家的公寓價格比賣給泰國本地人的要高得多。

但業內人士告訴記者，如果想通過賣房獲得收益，最好提前找好“接盤俠”，泰國人對于二手房買賣是沒什么興趣的，所以再次交易難度極大。如果不想讓自己買的房子變成徹徹底底的“不動產”，還是先考慮一下“房屋增值”為好。

（文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan;封面來源：攝圖網）