濱江服務赴港敲鐘 房企物業上市開啟外延并購式擴張

每經記者 唐潔    每經編輯 陳夢妤    

3月15日，濱江服務（03316.HK）正式于香港交易所主板掛牌上市，成為2019年第一家在港上市的物業公司。全球發售6670萬股，其中香港發售667萬股，國際發售6003萬股；發售價每股6.96港元。

值得注意的是，濱江服務基石投資者中除東亞控股、天堂硅谷外，還出現了綠城的身影，公告顯示綠城將按發售價認購987萬股。

地產背景的物業管理服務公司正在積極搶占市場。從物業公司Top10（中指院數據）分類看，地產背景的物業管理服務企業達到6家，而房企物業上市后便不斷尋找優質標的進行收并購。據不完全統計，自2017年以來，雅生活涉及收購物業公司股權3家，綠城涉及7家，碧桂園服務涉及2家，另像如彩生活、中奧到家、中海物業等在收購股權方面均有斬獲。

綠城撐腰

招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務在管68個物業，總收費面積約1080萬平方米，其中72.3%在管面積來自濱江集團開發的物業，27.7%來自獨立第三方物業開發商開發的物業。

濱江集團商品房銷售以復合年增長率54%，從2015年上升至2018年的約850億元（全口徑，克而瑞數據），全國排名第37位。關聯方高速增長成為推動濱江服務盈利上升的主要動力。

由于受關聯方濱江集團的密切影響，濱江服務的管理服務收入中約80%來自杭州，其余20%來自浙江省其他城市，地域風險較高。安信國際研報指出，關聯方濱江集團的銷售權益維持在較低水平，2016年、2017年及2018年分別為40%、42%及44%。項目推進風險較高。

其中，基石投資者將認購2474萬股股份，占根據全球發售初步提呈的發售股份數目的37.09%。值得注意的是，基石投資者中除東亞控股、天堂硅谷外，還出現了綠城的身影，其將按發售價認購987萬股股份。

房企物業上市加速并購

2018年以來，房企拆分物業上市提速，先后有雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、旭輝永升生活在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等，目前在港股上市的物管公司已經超過10家。

從物業Top10企業分類看，有地產企業背景的達6家，分別為彩生活、金科物業、金地物業、龍湖物業、綠城服務和萬科物業。

方正證券研報指出，相較5年前，2018年物業管理行業前15強，有8家不在2013百強榜中，36.36%的變動率，多有地產公司支持。此外，名次快速上升的遠洋億家、嘉寶資產、碧桂園等也背靠地產兄弟公司，排名迅速提升，房企正逐步向下游延伸，布局全行業生態鏈；物業公司靠地產兄弟公司，占有拿地資金優勢，亦會促進企業自身快速發展。

而房企物業上市后便不斷尋找優質標的進行收并購。據記者不完全統計，自2017年來，雅生活涉及收購物業公司股權3家，綠城涉及7家，碧桂園服務涉及2家，另像彩生活、中奧到家、中海物業等在收購股權方面均有斬獲。

與此同時，無地產背景的物業管理服務企業競爭愈加激烈。如長城物業、南都物業等占百強企業的26.5%，Top10中僅長城物業一家。

（封面圖片來源：攝圖網）