上海樓市迎“小陽春”：新房二手房成交量同比大漲 機構看好后市表現

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

上海樓市正迎來一波“回暖”行情。

近日，《每日經濟新聞》記者分別走訪上海內環內及郊環附近的多個樓盤發現，現場都有不少看房人或洽談，或簽約。而房屋中介的生意同樣不錯，前來咨詢者絡繹不絕。

更明顯的信號是，房地產交易中心也開始熱鬧了。記者在上海浦東新區不動產登記事務中心張楊路受理處看到，平時冷清的街道上，拿著文件資料的人來來往往，中介、代辦公司擺起了臨時攤點，不乏上前咨詢的市民。交易大廳內，咨詢取號處又需要排隊了，有人取了號之后抱怨道：“這么多人，也不知道要排到什么時候。”

上海易居房地產研究院數據顯示，今年1~2月，上海二手住宅共成交2.6萬套，同比增長約38%；新建商品住宅成交面積為100萬平方米，同比增長42.0%；土地出讓金292.8億元，同比增長33.8%。

上海浦東新區不動產交易登記大廳  圖片來源：每經記者 包晶晶 攝 

二手房成交量：前兩月同比增近四成  今年或呈上行走勢

“年后來咨詢的客人一下子就多了，房子也挺好賣的，我代理的二手房已經成交了3套。”房產中介小邵說起自己的業績略帶興奮。記者停留的20分鐘時間里，就有四五位客人前來詢問，并和工作人員交換了聯系方式。

“二手房價格并沒有漲上去，只能說穩住了。”小邵告訴《每日經濟新聞》記者：“一方面，附近區域今年動拆遷比較多；另一方面，有一些原本被限制購房資格的年輕人，今年陸續達到‘五年社保’的要求，有了購房資格。最重要的是，大家覺得樓市又回暖了。” 

上海市歷年1-2月累計??住宅成交量?勢 

上海易居房地產研究院2月市場月報顯示，2019年前兩個月上海二手住宅共成交2.6萬套，同比增長38.3%，不及2016年成交量最高時的四成。但值得注意的是，該成交量位于近12年來的歷史均值處，顯示市場開始“回歸理性”。

易居研究院研究員姚方表示：“此次回暖是市場在兩年調整后開始回歸理性所致，投機性需求被擠出，量價反映市場剛需。鑒于被壓抑的剛需和改善型需求會逐漸釋放，預計整個2019年上海二手住宅成交量大概率呈上行走勢。”

價格方面，上海二手房自2016年3月開始的這輪調控已歷時兩年多，月度價格指數持續高位盤整，自2018年以來進入下行通道。截至2019年1月，上海二手房價格指數已連續第14個月環比下跌。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析指出：“二手房價格還是會有所調整，但調整幅度跟去年相比應該有所收斂，可能就是在兩到三個點左右的這樣一個比較極限的位置。可以預計，二手房交易將保持‘量增價穩’的趨勢。”

房地產交易中心門口擺攤的中介  圖片來源：每經記者 包晶晶 攝 

新房成交量：前兩月同比增近五成 3月供應量將加大

二手房成交量同比大幅增長，新房市場的表現也同樣出色。

在上海東外灘區域某售樓處樣板間，同時有三個家庭正在看房。置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者：“2月份以來銷售速度很快，感覺大家都開始看房了，目前只剩二樓和三樓的幾套房子，基本清盤。”

上海外環曾轟動一時的某“地王”項目，也在小陽春的普照下等來了買房人。置業顧問表示，開盤初期因為價格偏高導致銷售并不理想，但拿地成本擺在那里，開盤價也已經是虧本賣了。可是現在情形又不一樣了，不論雙休日與工作日，成交情況都不錯。

記者在現場看到，兩組購房人正在簽約，該置業顧問指著南面在建的別墅信心滿滿地說：“前面這幾排是三四季度計劃加推的別墅項目，公司計劃是提價到6萬多來賣。”

從月度數據來看，2019年1~2月，上海新建商品住宅成交面積為100.0萬平方米，同比增長42.0%。2月單月成交面積約30.2萬平方米，環比下降43.1%，同比增長48.3%。

易居研究院認為，考慮到3月為傳統銷售旺季，開發商會加快推盤節奏，上海新房供給將加大，新房成交量將有所增加。

數據顯示，受成交項目結構影響，2019年2月，上海新建商品住宅成交均價為59327元/平方米，環比上漲3.6%，同比上漲37.4%。在2月成交面積排名前五位的項目中，位于黃浦區的老西門某項目成交均價高于12萬元，拉高了新房成交均價。

回暖預期下，新入市項目會否提高價格？市場均價短期內會否上漲？

盧文曦分析認為，即便是管理部門同意調高備案價，還要看市場的信心能否回暖。市場消費力量是不是夠、消費者價格是不是認同，這兩方面都是非常重要的。前期一些熱銷項目再次加推后遇冷，也是市場信心不足的表現。

“目前一些成交量還算是不錯的項目，主要還是因為開盤價格低于市場預期、以價換量。所以那些當年的‘地王’，有些貼著成本線在賣，有些可能是面臨浮虧。如果真的把價格調高，有可能賣不好，相信市場也會給予一個比較公正的判斷。”

此外，易居數據顯示，今年1~2 月，上海共成交45幅土地，土地成交建筑面積445.7萬平方米，同比增長7.5%；土地出讓金292.8億元，同比增長33.8%。