海南調控“壯士斷腕”一年 開發商虧錢卻仍在堅守

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

這是海南實施全域限購后的第一個春節長假。

陽光依舊溫暖，氣候依舊宜人，來到這座海島度假的游客依舊絡繹不絕。但游客的到來并沒有如同以往一樣讓海南的樓市沸騰起來，整個春節假期，海南很多樓盤的成交情況并沒有明顯回暖。

在“鎂刻地產”記者探訪海口、三亞以及陵水等市縣的樓盤時，多數案場均只有少量的幾組到訪客戶。正月初十，在海口西海岸一個大型樓盤的現場，一名置業顧問被問及春節假期的成交情況時指著身后只有零星兩三組客戶的案場表示，“您看這情況就知道了。”

來自鏈家旅居研究院數據更能說明一切：2019年春節黃金周海口樓市成交最高的是觀瀾湖公園壹號，共21套；而去年同期成交最高的綠地城成交數量達到了71套。

對此，鏈家旅居研究院評述稱，受整體大環境影響，2019年春節黃金周期間，海口在依托剛需客戶購房的情況下，相比2018年成交較為慘淡。

自2018年4月22日海南宣布全域限購以后，海南的樓市氣溫驟降。過去這十個多月里，海南官方在市場秩序整治和落實房地產市場調控任務方面絲毫不放松，限購政策也在不斷加碼與完善的過程中。海南房地產市場全面轉向，島外需求被全面抑制，更多的客戶來自剛需群體。

經歷過狂熱、驟冷到平穩的海南樓市，正在翻開新的篇章。

春節長假海口售樓處的實景圖，火爆搶房的景象一去不復返。每經記者 吳抒穎 攝

全面封堵違規銷售行為

2018年4月，在海南全域限購開啟之后，“鎂刻地產”記者曾第一時間探訪海南樓市。彼時市場溫度驟降，當時有部分中介人士“心存僥幸”地表示，現在限購政策剛剛下來肯定很嚴，確實沒有任何漏洞可鉆，幾個月后還是會“睜一只眼閉一只眼”，畢竟市場在這里，不可能“一棍子打死”。

海南在實行全域限購時所定下的政策是，海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

2019年2月，“鎂刻地產”記者再次來到海南探訪當地樓市時，大規模“打擦邊球”銷售房源的情況并未出現。一名海南當地的資深市場人士告訴記者，的確有一些先簽約繳納全款等社保符合資格后再網簽的操作方式，但“只有極少數銷售情況不太理想的樓盤”會采取這種方式。

記者以購房者身份聯系了一名海口第三方中介人士，其向記者表示，（部分樓盤）可以先通過全款買房的方式，再繳納個稅或者社保，等社保符合要求之后再網簽。但該人士在隨后進一步向各個樓盤了解的過程中，多數樓盤都表示不能通過這種操作方式購房。

“我們現在沒有這種操作方式。沒有戶口、沒有社保，肯定是不能買的，你可以通過人才引進的方式獲得購房資格。”海口南海幸福匯的銷售人員指出。而在三亞的一個由碧桂園開發的樓盤現場，銷售人員則表示，目前只有人才引進、符合條件的客戶才能夠購買住房，“沒有其他操作辦法。”

事實上，海南官方對于違規銷售的行為一直采取嚴厲處罰的態度。2018年12月，海南省住房和城鄉建設廳下發《關于進一步加大對違法違規銷售和虛假宣傳等行為查處力度的通知》指出，近期，我省部分房地產項目銷售現場公開聲稱并實施：島外居民可以先登記買房，繳交部分或全部房款，再補繳兩年或五年社保或個稅后辦理相關購房手續。

《通知》中強調要深入開展房地產市場專項整治。各市縣房地產主管部門要督促所有當地房地產開發企業和中介機構在銷售現場或辦公場所張貼公告，嚴禁島外居民通過補繳社保或個稅騙購住房，違反規定的將進行嚴厲處罰。

一名接近海南省住建廳的人士告訴“鎂刻地產”記者，海南官方對中介的違規行為的處罰一直在進行中，后續陸續還會有。上述市場人士也指出，“海南要作出表率，違規行為是被嚴控的。”

剛需撐場和價格紅線

在海南全域限購之前，海南全島外地的購房客戶占比一直處于高位。鏈家旅居的數據顯示，2017年海南島外客戶購房占比高達88%。這部分人群多數是“候鳥族”，隨著海南開啟全域限購后，這部分需求全面被抑制，加之海南官方對于違規銷售行為的嚴厲禁止，海南市場一夜之間進入“冰凍”模式。

高鐵站、飛機場隨處可見的房地產中介服務機構和廣告。每經記者 吳抒穎 攝

“限購之后，市場涼涼。島外群體占比達到海南住宅市場的8成，這樣龐大的一個市場被限購，給房地產行業及關聯產業都帶來了重創。”海南錦誠董事長王路指出。

多名房地產從業人士告訴記者，海南的購房人群由此出現了顯著的變化，更多的購房需求來自剛需客戶。“現在還能夠買房的都是‘新海南人’，剛需居多。”一名房地產策劃指出。

他口中的新海南人所指的是通過人才引進落戶海南的島外人士，在海南購房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就業帶來的居住需求。

海南錦誠在一份研究報告中也指出，“島外客戶是去購房資格，主力客群從旅居客戶轉向島內剛改，而本地剛性客戶前期已經消化大半，購買力不足。”

據海南錦誠統計，春節期間海口剛需與度假等大部分項目成交在5套以內；三亞大部分項目成交表現慘淡，其中成交套數最高的保利崖州灣僅成交26套，而2017年、2018年同期的數據分別是113套和78套。

海南官方對于房地產市場的調控顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴厲的調控政策，一些熱點城市官方還為之定下了一條價格紅線，一些樓盤價格新一期備案的價格均有明顯下滑。以海口為例，2018年8月，海口市住建局、物價局在約談多家開發商后，海口商品房備案價控制在17300元/平方米以內。

隨后多個樓盤的備案價均出現了下調。例如，觀瀾湖公園壹號目前在售項目的均價就不超過17300元/平方米，而在2018年4月記者走訪這一樓盤時，其銷售均價超過2萬元/平方米。

全市一盤棋對于開發商而言是進退兩難的境地。如果不按照這一指導價賣，則存在無法網簽的可能，但如果按照指導價賣，則很難平衡利潤與收益。“按照這個價格賣，其實是虧錢的。”一名樓盤策劃告訴記者。

這一價格紅線目前也沒有松動的可能。據“海口發布”2月15日發布的消息，近期微信朋友圈出現了“海口限價由17300調整到24000”等消息，海口市物價局、市住建局鄭重聲明：

海口市堅決貫徹落實黨中央國務院房地產調控決策部署，堅決遏制房價上漲，此消息純屬謠言，嚴重擾亂了正常市場秩序，相關主管部門將嚴肅追究散布謠言者的法律責任。

海南樓市何往？

全域限購限貸、熱點城市限價對市場帶來的沖擊顯而易見。根據海南省統計局發布的數據，2018年海南房地產開發投資下降16.5%，非房地產開發投資下降8.4%；此外，去年全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。

大型開發商的業績表現也大不如前。據鏈家旅居統計，2018年房企成交排行榜中，碧桂園以160億元問鼎冠軍，雅居樂129億元位居其后。但受“422”限購政策影響，全省TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業績大幅縮水。

一線的從業人士和機構對市場冷暖有更為明顯的感知。一家海口市中心的中介門店相關人士告訴“鎂刻地產”記者，2017年他們門店成交了超過200單，但2018年全年這一數據回落到了160單左右。“市場是冷下來了，我們承認。”

短期來看，海南樓市能夠回暖的可能性極小。

2019年1月9日，海口市人民政府發布了文件《關于嚴格落實瓊辦[2018]29號文件精神進一步穩定房地產市場的通知》宣布加碼限購，暫停向企事業單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅（經批準的企業人才周轉房除外）。這意味著，又一個繞道限購的可能渠道被堵上。

更深層次的原因在于，海南的住宅土地供應已經大幅銳減，存量的住宅土地大部分也將轉為產業開發為主。

1月28日，海南省六屆人大二次會議記者會上，省自然資源和規劃廳廳長丁式江介紹稱，2018年海南省供應住宅用地88公頃（1320畝），比2015年的住宅用地面積下降了88%。

丁式江還表示，受規劃調整、生態保護要求和房地產調控政策等影響，海南省存在一定數量存量商品住宅用地不能繼續用于住宅開發，這部分存量土地的數量大約3.1萬畝，海南省將研究政策,鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅游業、現代服務業和高新技術產業為主導，符合自貿區（港）發展定位的產業項目。

“對于房地產企業而言，政策的力度與范圍使得他們可為的空間非常小，發展壓力也非常大。”王路指出。

更多的房地產企業選擇轉型。例如深耕陵水清水灣的雅居樂，將更多的資源投入到了其他多元化領域，例如旅游、文創和教育等。

一些房地產從業人士則認為，短期雖然會很艱難，但長期隨著海南產業的完善、人才的流入，前景是可期的。去年4月，海南省制定了人才引進計劃。海南省副省長沈丹陽此前曾指出，2018年5月至2018年11月，海南省已經有7萬海內外人才落戶。沈丹陽還表示，“百萬人才進海南，希望在2025年實現。百萬是個大概數字，也可能會更多。”

一名即將落戶海南的河南籍碩士畢業生告訴“鎂刻地產”記者，他選擇在海南工作看中的是“自貿島”的機遇，能夠參與到這場“盛會”。他也表示，未來等工作穩定下來，會考慮在海口購買住房。

“這部分人群，未來就是潛在的購買力。”一名房地產策劃機構的高管指出。

如今，在海南這座擁有政策利好的海島上，一些地產人離開了，更多的地產人仍在堅守。