站在十字路口的貴陽樓市：市場降溫了，房價卻依然逆市上漲

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

如果沒有去年的那一波飆漲，房子、房價與樓市這些令人焦慮的字眼甚至都不會出現(xiàn)在貴陽人茶余飯后的談話中。數(shù)個“超級大盤”的存在猶如蓄水池，將貴陽的房價在很長的一段時間內(nèi)按在了均價5000元以下。

貴陽人很少在“超級大盤”崛起的年代買不起房。情況是從2017年年中開始出現(xiàn)變化的。棚改的推進(jìn)、高鐵的開通等多種因素帶動了一批資金進(jìn)入貴陽的樓市，貴陽房價隨之水漲船高。

“買漲不買跌”的心態(tài)驅(qū)使一部分貴陽本地人迅速進(jìn)入樓市。“擔(dān)心越漲越買不起，所以就趕緊買了安心。”一名貴陽當(dāng)?shù)厝吮硎尽５珱]有預(yù)料到的是，僅僅一年過去，貴陽的樓市就隱現(xiàn)下行的壓力。

2018年10月，那次因降價而遭到業(yè)主跳廣場舞維權(quán)的退房行動，被很多貴陽當(dāng)?shù)厝艘曌魇菢鞘修D(zhuǎn)向信號。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪貴陽樓市的過程中，有不少樓盤價格也有小幅回調(diào)。

一些熟悉貴陽樓市的業(yè)界人士認(rèn)為，一路高歌的貴陽房價，實際上在幾個月前就已經(jīng)劃上了上漲的休止符。那些曾經(jīng)在短期內(nèi)推高貴陽房價的因素，在貴陽被住建部約談以及“731調(diào)控升級”以后已經(jīng)漸次退場。站在十字路口的貴陽樓市，又將何去何從？

“蓄水池”

在貴陽，幾乎每一個人都會與花果園發(fā)生聯(lián)系。

啟程前往貴陽調(diào)查采訪樓市之前，一名貴陽當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)研究人士向記者如此描述花果園在貴陽的地位。

花果園是由貴州本土開發(fā)商宏立城開發(fā)的項目，其前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區(qū)，被稱作“中國第一神盤”。

在貴陽，超級大盤的數(shù)量近些年來已經(jīng)減少，這是位于觀山湖區(qū)一個超百萬平樓盤的沙盤。每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

根據(jù)公開資料，花果園項目總規(guī)劃面積10平方公里，總拆遷戶數(shù)20000余戶，涉及拆遷人口10多萬人。宏立城官方發(fā)布的資料顯示，2018年，花果園常住人口已經(jīng)達(dá)到40萬，達(dá)到縣級規(guī)模，日均人口流量達(dá)到100萬人次。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，花果園2012年在售項目的起價接近4000元/平方米，除去優(yōu)惠之后，均價在4300元/平方米左右。當(dāng)?shù)厝诵≡S向記者舉例，他購買的一套小戶型項目，首付14萬，總價42萬，目前月供在2800左右。

正是較低的價格使得很多剛需客戶能夠在貴陽買得起一套房。“說起來，也是因為花果園大開發(fā)的時期，我們家才能夠在貴陽買得起商品房的。”小許表示。

在貴陽，與花果園相似的超級大盤，還有世紀(jì)城、中天未來方舟等。小許向記者回憶，作為開發(fā)較早的大盤，世紀(jì)城面世之初并不受貴陽當(dāng)?shù)厝说臍g迎。“當(dāng)時世紀(jì)城向一些單位推出定向促銷的團(tuán)購房，一平米1500元，都沒人要，那位置太偏了。”

不可否認(rèn)的是，這些“超級大盤”的存在為貴陽增加了天量的供給，是平抑貴陽房價的“穩(wěn)定器”。

“很少有貴陽人沒房的。”一名房產(chǎn)中介指出。

從數(shù)據(jù)剖析，貴陽的住房自有率的確處在較高水平。統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，貴陽市城鎮(zhèn)居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到79.6%，農(nóng)村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達(dá)到92.5%。

上述房產(chǎn)研究人士還提到了一個觀點：“從炒房的角度來看，把一手房收到手之后，你的對手盤是這些超級大盤，要跟海量的二手房去做競爭。這些二手房都是2013到2014年買進(jìn)的，成本非常低。就算貴陽去年很多一手盤到了9000多每平米，二手房賣7000到8000，都還是比較難出手。”

俯瞰花果園。圖片來源：視覺中國

高歌猛進(jìn)

從經(jīng)濟(jì)面看，貴陽這一輪房價上漲并非沒有現(xiàn)實基礎(chǔ)。貴陽近年來經(jīng)濟(jì)一直保持快速發(fā)展，2017年全國省會城市GDP增速的排名中，貴陽以11.3%的實際增速排全國第一，且為唯一兩位數(shù)增長城市。

貴陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級也是有目共睹的，其中大數(shù)據(jù)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注。《環(huán)球網(wǎng)》的報道指出，2017年，貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園達(dá)到16個，大數(shù)據(jù)企業(yè)達(dá)到1200戶，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入817億元，大數(shù)據(jù)企業(yè)納稅110億元。

但多名貴陽的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)上行并不能夠完全解釋貴陽去年房價飆漲的邏輯，“如果考慮這個因素，2015年貴陽就應(yīng)該迎來一波上漲了。當(dāng)時貴陽舉辦了數(shù)博會，可以說是第一次被全國這么關(guān)注。”一名貴陽從事地產(chǎn)營銷的人士指出。

更多的貴陽人認(rèn)為，貴陽樓市的高歌猛進(jìn)是因為“炒房族”和“拆遷戶”。在記者實地走訪貴陽樓盤以及與貴陽當(dāng)?shù)厝嗽L談的過程中，這兩個因素被頻繁提起。

“炒房”存在的現(xiàn)實基礎(chǔ)是，貴陽的“超級大盤”去年開始銷售接近尾聲。一名從事房地產(chǎn)顧問工作的人士指出，“有這些大盤存在，投資客是很難撼動基本面的。又有大的開發(fā)商進(jìn)來，這個就比較好操作了。”

可以找到的事實依據(jù)是，《中國證券報》曾報道，2016年6月，一個炒房團(tuán)來到貴陽，并選擇地鐵交匯處且流通盤較小的社區(qū)，計劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低，而且容易出手，從而達(dá)到抬高房價的目的。

與此同時，棚改的進(jìn)程也幾乎與貴陽房價上漲的曲線保持一致的運(yùn)動方向。根據(jù)《貴陽日報》，2016年12月16日，貴陽市集中啟動涉及33000余戶的棚戶區(qū)改造工作。此次棚戶區(qū)改造范圍涉及十個區(qū)（市、縣），兩個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，兩個市級平臺公司。

“其實都是一回事，無論是棚改還是炒房，都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽樓市的業(yè)內(nèi)人士向“鎂刻地產(chǎn)”記者指出。

多種因素的作用下，貴陽房價開啟狂奔模式。吉屋網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，貴陽的新房均價為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米。

2018年貴陽房價走勢

“降溫”

2018年6月份，《央視財經(jīng)》曾經(jīng)探訪貴陽樓市，那時候貴陽的樓市十分火熱。“位于貴陽市白云區(qū)云環(huán)中路附近的一家樓盤的售樓中心，雖然不是周末，雖然只是上午十點左右，但是這里早已聚集了不少買房的人，到處是一派熱鬧繁忙的景象。”

數(shù)個月過去，貴陽樓市與之前相比，已經(jīng)能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪貴陽多個樓盤時所見到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現(xiàn)場，都僅能見到零星兩三組客戶，即使是即將開盤的樓盤也是如此。

在觀山湖區(qū)一個即將開盤的樓盤現(xiàn)場，只有四、五組前來咨詢的意向客戶。一名銷售表示，樓盤目前的收籌量持平于推盤數(shù)量，“總共推兩棟，六百多套。從8月開始認(rèn)籌，現(xiàn)在認(rèn)籌的客戶差不多也是600組。”

已經(jīng)推盤數(shù)月的樓盤，去化率大多也并不十分理想。在一個已經(jīng)開盤一個月左右的樓盤現(xiàn)場，記者以購房者身份了解到，項目本期所推出的四棟住宅，去化率在七成左右，大戶型的去化率則更低。

除此以外，一些樓盤在價格上已經(jīng)有小幅的回調(diào)。觀山湖區(qū)的一個樓盤銷售指出，之前這個盤均價在13500元/平方米，但最近“為了年底沖業(yè)績”，大概有幾百塊的優(yōu)惠，均價在12800~13200元/平方米之間。

一些為樓盤帶客的渠道銷售，感受則更為真切。一名國內(nèi)龍頭房企的貴陽公司員工指出，公司為他們每天都分配了樓盤帶看任務(wù)，“每天要帶兩組，我每天就在各個樓盤前面轉(zhuǎn)，碰運(yùn)氣。昨天沒完成任務(wù)，我都被罰錢了。”

另一名為競爭樓盤帶客的行銷人員也指出，近兩個月，貴陽的市場已經(jīng)有所降溫了。“去年市場就很好，行情好的時候，我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差，但一般也就三四組，今天到現(xiàn)在（下午兩點），我就帶了你這一組。”

另一個重要的指標(biāo)是貴陽的貸款政策，記者了解到，近期貴陽在這方面已經(jīng)有所松綁。貴陽目前主要的房地產(chǎn)政策主要由貸款調(diào)節(jié)，首次貸款都按照首套房認(rèn)定，長期以來，首付只需兩成，第二套房首付比例提高到三成。但是在去年在貴陽市場火熱之時，貴陽首套房首付比例大部分上調(diào)至三成。

不過多名中介、銷售人士向記者指出，最近這一首付比例已經(jīng)又調(diào)整至兩成。“前兩個月（7、8月的時候），那時候你要是首套房去批貸款，首付還要三成，現(xiàn)在不用了，你只要給兩成就行。”

與此同時，貴陽土地市場的退潮也如影隨形。據(jù)貴陽市公共資源交易網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年10月，貴陽市成交土地32宗，總成交面積164.4萬平方米，環(huán)比下跌38.66%；供應(yīng)端，2018年10月貴陽市掛牌土地16宗，總掛牌面積43.3萬平方米，環(huán)比下降72.81%。

11月20日，貴陽市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布筑公資告(2018)地字第082號終止公告，QZ(18)063、QZ(18)064、QZ(18)065三宗地塊均終止出讓交易。據(jù)貴陽鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計，截止至目前，貴陽2018年土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計23宗，總面積逾90萬平方米。

“回歸”

市場降溫是從什么時候開始的？很多房地產(chǎn)銷售堅信，是碧桂園花溪項目的維權(quán)人為地改變了市場的預(yù)期。事件的緣起是，2018年10月中下旬，貴陽花溪碧桂園一個在售項目由于降價銷售，遭到業(yè)主維權(quán)要求退房。

多名房地產(chǎn)銷售、中介將這起事件視作是市場出現(xiàn)變化的信號。“都是那個降價的樓盤，搞得我們現(xiàn)在生意都不太好做了。雖然那個盤位置不太好，但一說到降價，很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售如是認(rèn)為。

但事實上，降溫的苗頭應(yīng)在更早之前就已經(jīng)出現(xiàn)。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題先后約談了多座熱點城市，貴陽位列其中。

隨后貴陽出臺了調(diào)控新政。2018年5月14日，貴陽市人民政府近日發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于切實做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應(yīng)，完善住房供給結(jié)構(gòu)，切實穩(wěn)定住房價格，嚴(yán)格限制投機(jī)炒房，購買新房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓等行為。

貴陽銳理最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，貴陽的成交情況較為低迷。7月份貴陽市商品住宅成交12.65萬方，環(huán)比下降66.15%，同比下降82.50%；成交均價7025元/平方米，環(huán)比持平。

棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數(shù)。今年6月25日，國開行發(fā)布消息稱，將收回各地PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的審批權(quán)，因此，有機(jī)構(gòu)預(yù)測，棚改貨幣化補(bǔ)償也將會逐步淡出，棚改將改為實物安置為主。

一些省市已經(jīng)降低實物安置的比例，貴陽目前對于棚改安置政策尚未出現(xiàn)最新的表述，不過貴陽官方已經(jīng)開始關(guān)注到棚改資金的缺口問題。

據(jù)《貴陽晚報》報道，在貴陽市第十四屆人大常委會第十六次會議第二次全體會議上，貴陽市人大常委會對貴陽市棚戶區(qū)城中村改造工作進(jìn)行評議時指出，“2018至2020年貴陽市棚戶區(qū)城中村改造2231萬平方米的目標(biāo)，僅房屋征拆資金就需約1550億元，資金缺口較大。”

截至2018年8月底，貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元；爭取上級各類棚改補(bǔ)助資金14.25億元。

被貴陽人認(rèn)為是“房價推手”的投資客們，也已經(jīng)漸次離場。“今年6月份之后，被約談后，我預(yù)判到市場可能會出現(xiàn)變化，也讓身邊的人快點跑。731新政提到‘抑制房價上漲’，我就知道沒戲了，都不能漲了還能干啥？那時候其實都跑得差不多了，我知道有人跑得慢，現(xiàn)在還有二三十套在手里套著。”一名貴陽當(dāng)?shù)氐耐顿Y客告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

多數(shù)買家則具有更多的議價空間。“房價一漲沒房在售的會比較急切買，但現(xiàn)在就會對比房子的位置、質(zhì)量，還有以后的升值空間等，會觀望一下。”一名意向購房者表示。

上述投資客認(rèn)為，從基本面來看，貴陽的城市仍還有吸引力，但短期已經(jīng)沒有上漲的動力。近幾年產(chǎn)業(yè)升級，“貴漂”變多了，這部分人群會帶來一些需求。此外，貴陽好產(chǎn)品不多，改善性需求仍然旺盛，會有一批置換的客戶存在。“但是短期內(nèi)，應(yīng)該是沒什么機(jī)會了，不能說漲，也不能說跌。”