三線樓市樣本：庫存增幅居全國第一，業內戲稱“賣掉一套”就能成項目銷冠

每經記者 吳若凡 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

買房要簽保密協議？賣掉一套就成銷冠？

這發生在一座常住人口不足500萬的地級市，九江。

易居研究院報告顯示，今年前8個月，九江市新建商品住宅庫存面積同比增幅高達104%，比第二位合肥高出40個百分點，在受監測的100個城市中排名第一。

棚改貨幣化安置政策漸次離場之后，九江，何以承載這頂庫存增幅“桂冠”？

《每日經濟新聞》記者實地探訪九江，還原一個從風風火火到漸生變數的樓市故事，看看那些越來越難賣的新房，以及無處變現的二手房。

“對外地人買房一度收緊，現在又放開了”

2016年以來，棚改政策持續發力，大批開發商進駐，九江樓市迅速升溫。

中國房地產指數系統、中國城市典型地產指數（南昌）辦公室數據顯示，2016年九江商品住宅成交已超2.8萬套，2017年也在2.4萬套以上。

九江商品住宅價格自2016年以來持續上漲，在2017年6月～2018年6月的一年時間里價格從6239元/平方米上漲到了7318元/平方米，漲幅17.3%。

不過，九江也曾一度加入限購行列，在2017年7月13日啟動了城區限購。

伴隨著大興土木，過去兩年九江新建商品住宅庫存面積同比大增104%，但常住人口數量、經濟體量并未呈現同比例增長。

庫存迅速增加的同時，九江市銷售疲軟跡象卻逐步顯現。《每日經濟新聞》記者查閱中指院數據發現，1～9月九江市商品住宅銷售總套數僅27102套，月度銷售數據在春節后出現4706套小高峰，隨后便逐月下跌，9月銷售套數僅為2704套。

今年7月，九江二手房掛牌價首次出現下降，幅度微小；新房市場也大面積出現打折優惠，甚至降價銷售。

市場風向漸生變化，政策導向和市場預期也開始微妙轉變。有九江市場人士就告訴記者：“九江對外地人買房的限制曾經收緊過一段時間，現在又放開了。”

九江市住建局局長羅百奚近期則公開表示，九江將力爭用3～5年時間，讓中心城區人口達到150萬。

對于目前的市場而言，相比限制需求，創造需求或許更為重要。

“特價房”要簽保密協議，并以員工親友身份購買

不過，從火熱到轉冷，這個市場所花時間并不長。

以九江市政府機關單位擬遷入的新區八里湖新區為例。

2014年下半年，該區域在大型規劃下成為“新貴”，保利、碧桂園、恒大等大型企業接踵而至，區域新盤也倍數增長。

隨之而來的是炒房資金的大量涌入。盡管遠離九江市區、交通尚不便捷、商業配套也有待完善。“買的就是未來。”一位本地出租車司機告訴記者。

然而，此時的八里湖新區，車輛和行人寥寥無幾，樓盤客流也很稀少。

圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

九江金鵬城于2015年開盤，這條僻靜的興城大道去年一度人聲鼎沸，樓盤最貴時超過10000元/平方米（毛坯）。

據項目置業顧問介紹，最后一棟樓部分房源均價8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房兩廳為例，原價8312元/平方米，折后單價8165元/平方米。如此計算，現在的總價比剛開盤時降了近20萬元。

在金鵬城旁苦苦等待了近半個小時，記者才打上一輛出租車，前往幾公里外的潯陽府。

項目降價力度更大。據置業顧問介紹，預付4萬元買了車位，買房可打98折，全款付清可再打95折。

見記者略有遲疑，置業顧問更推薦了一套“特價房”，在所有折扣的基礎上還能再打9折。“不過這是國慶期間留給內部員工的房源，要簽保密協議，并以員工親友身份購買。”

按照這樣的折扣，一套142平方米的四房兩衛單價約6856元，遠低于區域均價，總價則從118萬降到98萬元。

據了解，八里湖地區二手房行情也不景氣。區域最早一批交付的項目之一——奧林匹克花園，其二手房曾超過10000元/平方米，但目前均價回落至8800元/平方米。

圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“房子越來越難賣，賣掉一套即成銷冠”

“就算現在這么大力度的折扣，大家還是越來越挑，我們國慶的促銷額度都還沒有用完。”潯陽府置業顧問的話，道出了九江市場除價格外的另一種“冷”——成交疲軟。

每經記者在實地調查中發現，目前無論是九江新城區還是老城區，都很難找到“不愁賣”的樓盤了。

以九江“三大神盤”之一的尚悅居為例，其曾與九璽、鉑悅府一并被“封神”，因為價格貴、難賣動。

據了解，項目地處原贛北化工廠，遠離市區，且近鄰九江發電廠等大型廠區，沿江主干道上大型貨車、集裝箱車來往頻繁。而項目今年6月底首次開盤就將均價定在了7500元/平方米，遠超片區價格。

尚悅居的置業顧問也承認，項目位置太偏，與房價不太匹配。項目也曾遭同行揶揄“誰能賣掉一套房，就是當月銷售冠軍”。

不過記者留意到，其實項目的價格調整幅度并不大。在置業顧問展示的國慶“特價房”清單上，45套房源當天認購可享2萬抵5萬，折后單價在6930元～7475元/平方米，與一房一價表所列價格相差無幾。在踩盤期間，項目也僅有幾組訪客，客流量不大。

在商業配套、教育資源相對較好的濂溪區，即使緊鄰廬山，另一“神盤”九璽也難破“賣不掉”的怪圈。

據置業顧問介紹，項目在今年5月開盤后成交慘淡，60位置業顧問只賣出20套房。

“九璽單價太高，區域定位也有失策，而且140～200平方米的大戶型在九江市場難以立足，項目去化一直不理想。”有業內人士就如是直言。

而據了解，項目精裝單價優惠后8500～9500元/平方米，并沒有做出太大調整。而這一價格，按最小的140平方米戶型算，總價約126萬元，相較八里湖新區并沒有太多價格優勢。

相比之下，第三個“神盤”——**鉑悅府的單價低一些，折扣力度也稍大。項目現場貼了一張全民營銷的大型海報，“最高傭金1%、最快5天結傭”等大字赫然在目。

置業顧問推薦的一套118平方米三室兩廳洋房，原總價111.5萬元，折合單價8544元，而現價約101萬元，降了10萬元左右。

不過其直言，項目的慢銷是因為推盤順序有偏差，“先推洋房、再賣高層，造成剛開盤看起來還不錯，后來就越來越難賣”。

以“三大神盤”為代表，九江市場上出現了不少項目，雖未做出實質性讓利，但銷售頹勢已現。

本地購買力已透支，“棚改樓市”何去何從

在樓市轉涼的大背景下，觀望情緒仍在蔓延，開發商面臨的資金壓力不言而喻，降價趨勢已然顯現。

58安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，人口因素導致未來需求增長有限。九江目前屬于三線城市，但依然屬于人口凈流出和城鎮化人口增速緩慢城市，這對于九江來說意味著未來長期城市人口增長乏力。換言之，未來九江的房價上漲內驅力會較弱。

個案之外，九江的市場數據也已經出現“轉涼”趨勢。

國家統計局數據顯示，九江的新建住宅價格指數環比和同比都呈現下降趨勢，同比指數從6月的114.8連續下降至今年9月的107。

不過，目前數據層面的降幅微小，價格同比2017年10月的6454元/平方米，仍上漲11.73%。

二手房方面，來自安居客的數據顯示，2018年7月九江二手掛牌價已經從頂峰時期的7228元/平方米，下降至10月的7211元/平方米，但同比2017年10月6454元/平方米，仍上漲了11.73%。價格博弈的跡象很明顯。

記者查閱九江市住房保障和房產管理局官網公告發現，九江市中心城區（不含柴桑區）繼續執行限購政策，但對非本市戶籍購房人對限制條件從“提供自購房之日起計算的前一年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個人所得稅或基本養老保險證明、且在中心城區無住房”改成了“非本市戶籍購房人在中心城區無住房”。

“房價持續快速地增長，前期成交火熱，已經基本透支了本地居民的購買力，需要提升外來人口的購買力，才能保持市場的溫度和去庫存的動力。”有市場人士向每經記者直言。

圖片來源：視覺中國

張波告訴《每日經濟新聞》記者，從中短期來看，九江樓市能依靠的最大動力，依然是棚改貨幣化安置政策。

記者了解到，2018年九江計劃改造各類棚戶區61555戶，超過6萬套的棚改力度可謂不小。

然而，隨著2018年下半年全國范圍內去庫存任務接近尾聲，棚改貨幣化優惠政策漸次離場，不少三四線城市房價增速已經應聲回落，九江亦無法獨善其身。

但張波直言，單一動力下，九江房價快速上漲也會積聚較大風險。

“目前房價回調對于九江樓市的穩定來說利大于弊，預計回調的力度還將持續，房價下探的空間依然存在。”張波表示。