對標“美好生活” 房企進入新一輪多元化競速

每經記者｜董青枝    每經編輯｜陳夢妤    

8月28日，加州，法拉第未來宣布FF91首輛預產車下線；同日，香港，恒大舉行上半年業績發布會，凈負債率大降逾30個百分點。相距16個時區的發布會，正是恒大多元化的加減法。

圖片來源：視覺中國

房企布局多元化業務已成為一種主流，TOP20房企幾乎已找不到純地產開發定位的企業。

戴德梁行大中華區資本市場主管及環球董事李志榮認為，房企已經不再簡單追求規模和增速。一方面，轉向質量效益型，進行多元化布局，積極拓展業務線，打通上下游產業鏈；另一方面，通過開展長期持有型業務，把優質物業盤活，享有長期增值機會，通過資本市場來實現跨越發展。

更名彰顯多元化布局

多元化發展成為房企的必然選擇。據不完全統計，從2016年至今已有10多家房企因布局多元化業務而更名，紛紛去除“地產”、“置業”等字眼，取而代之的是“集團”。

易居（中國）企業集團CEO丁祖昱分析稱，緊抓美好生活升級巨大需求機會，開發商急于擺脫“地產”的標簽，多元化是房企又一次探索商業模式的集體選擇。在龍頭房企的帶動下，產業資源整合和運營能力將成為大開發商比拼的主要戰場。從這個角度看，房企未來有可能形成新一輪排位。

例如，2016年5月，雅居樂地產更名為雅居樂集團，除了地產主業外，還包括物業服務、環保、教育、酒店、建設、房管等。2016年7月，恒大地產更名為中國恒大集團，以民生地產為基礎，金融、健康為兩翼，以文化旅游為龍頭，還布局高科技、保險等多元業務。今年6月，龍湖地產正式更名為龍湖集團，除物業開發外，還布局商業運營、物業服務、長租公寓等。

此外，合景泰富、朗詩、時代、中駿等規模房企也都加入了更名浪潮。

克而瑞研究中心分析稱，對于多數大型品牌房企而言，更名的意義主要在于企業定位升級，進一步促進多元化業務的發展，提升綜合實力。未來會有越來越多房企往綜合業務方向發展，考驗房企的將是地產開發銷售能力和綜合運營能力。

多元化是實力基礎上的業務再造

在丁祖昱看來，房企依托地產開發的延伸運營，如商業、教育、物業，能夠為住宅提供增值。而圍繞美好生活的布局，如文娛、醫養、旅游，通過產業運營帶動開辟嶄新工作空間，也創造了住宅消費需求，這是當下很多房企多元化的邏輯基礎。但真正的多元化，應該是在實力基礎上的業務再造和升級，否則產業就只能淪為延續地產開發業務的手段。

其實，恒大自2010年起先后進入足球、商業地產、文化、百貨、礦泉水、糧油、畜牧業、乳業、母嬰、整形醫療等行業，搭建起一個復雜而龐大的體系，但并沒有取得良好成果，業內人士多認為其新進入的產業與恒大地產主業無協同效應。

直到2017年年度工作會議，董事長許家印正式宣布，恒大集團已完成多元化發展的產業布局，形成了四大產業集團——地產、金融、健康、文化旅游，并表示在多元化方面不會再像以前那樣在新的產業、新的領域做大量調研、探索和投資。

但是今年4月，恒大牽手中科院，計劃10年投資1000億元布局高科技領域。這也意味著，恒大仍在繼續探索多元化，尋求新的業務增長點。

萬科董事會主席郁亮此前公開坦言，未來不能根據哪個行業賺錢多就做什么，在符合方向的前提下，選擇空間大的行業才有機會。

早在2014年，郁亮就提出，未來十年萬科要做到萬億大市值，希望傳統住宅業務與新業務能夠各占半壁江山。

2018年初，萬科重新定位城鄉建設與生活服務商，這是繼城市配套服務商之后，萬科的又一次戰略調整。除了鞏固住宅開發和物業服務固有優勢外，萬科將租賃住宅確定為核心業務，同時積極拓展商業開發和運營、物流倉儲服務、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等業務。

無獨有偶，融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌2017年也公開表示，10年后希望其他業務占到房地產業務的一半，轉型消費升級。不過，孫宏斌一直強調房地產業務是融創的絕對主力，不論是對樂視的失敗投資，還是之后與萬達的合作，都是消費升級的表征。

克而瑞研究中心分析稱，多元化業務在為房企提供利潤增長的同時，也讓其銷售結構更為穩定，讓房企多一項制勝的籌碼。長遠來看，隨著創新業務占比的不斷抬升，或將在未來代替地產成為房企主營業務，甚至實現分拆上市。

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美好生活或成多元化新方向

實際上，房企在多元化業務布局中也存有共性。克而瑞對房企前30強的多元化產業布局介入度進行統計后發現，對長租公寓、醫養/康養、特色小鎮、聯合辦公等空間類產品，房企30強介入度已非常高。

丁祖昱分析稱，房企開辟多產業發展新賽道，一方面源于地產開發天花板的約束，開發商努力向外看；另一方面，社會需求的變化也促使開發商緊追趨勢，進行業務擴充，為未來業務增量尋找空間，美好生活已成為房企追逐的新風向。

比如，在租購并舉的政策指引下，住房租賃業務成為眾多房企多元化的主流，萬科、龍湖、碧桂園、招商蛇口、金地等多數房企均已布局，更有房企將住房租賃業務確定為核心業務。

此外，物業服務也是眾多房企多元化發展的著力點。花樣年分拆彩生活，綠城集團分拆綠城服務，中海地產分拆中海物業，雅居樂分拆雅生活服務，碧桂園分拆碧桂園服務。據不完全統計，目前已有8家物業服務公司在港上市。

就今年2月獨立上市的雅生活而言，上半年營收14.06億元，占雅居樂集團總營收的5.8%。雅居樂副總裁潘智勇在2018年中期業績會上分析稱，之所以多元化，是因為沒有放棄地產，地產還是未來5～10年的重點行業。但是要考慮兩個問題，一是協同效應怎么發揮；二是風險如何有效分散。按照地產業務和其他產業平衡計劃，未來3～5年能做到30%～50%收入的平衡。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企多元化需要圍繞房地產主業做上下游拓展，租賃和特色小鎮都強調房企在運營方面的能力，改變過去一賣了之的傳統模式。

劉澄指出，經營型產品的收入結構、融資模式與房地產開發完全不同，而房企正是在這方面缺乏經驗。房企進入長租公寓還處于人才儲備階段，尚未形成具備自身經營特點的成熟模式。多元化業務布局蘊藏的風險主要在于利潤能否如期兌現，以及長期持有物業的資金壓力。