李宇嘉：樓市調控再造應從交易市場轉向租賃市場

李宇嘉

近期，住房租金上漲、違規融資、配套裝修不規范等，使得住房租賃市場再次引起全民關注，其程度不亞于房價上漲。

近年來，購房者或多或少都有投資的想法，但幾乎沒有人為了投資而租房。在各大城市，“先租后買”已成為居住的定式之一，加上房價上漲并長期在高位運行，人口流動和工作變動越來越頻繁等原因，在很多大城市租房人群早已超過買房人群。

基于此，租房更應該成為被關注的民生事項，房租穩定也是民生和社會穩定的基礎。

與房價未被納入CPI指數構成不同，租房作為一種大眾消費行為，決定了房租上漲會導致CPI上漲。自2002年有統計數據以來，CPI中房租月均同比上漲3.32%，而同期CPI月均同比上漲2.8%，前者每月比后者高出0.53個百分點。

作為基礎性成本，房租上漲意味著人工成本、倉儲成本、門店成本等全部上漲，必然也會導致生活消費價格上漲。從去年以來，大類消費品中的白酒、黑白家電普遍提價，再到近期家政服務和家裝建材漲價，人工、倉儲、門店等成本上升是罪魁禍首，而這些成本的上升與房租上漲直接相關。

與有房者相比，租房者是多為25~35歲的年輕群體，這類群體有兩個特征：一是邊際消費傾向高；二是創業和扎根城市的愿望強。據易居研究院統計分析，2017年北京等20個大城市房租收入比在30%以上，盡管與發達國家大城市“居不易”的狀況差不多，但房租只是生活消費的一部分，我們在其他領域的支出壓力也很大，比如子女教育、父母養老、醫療和社會保障等。

房租上漲過快，將產生明顯的消費擠出效應，抑制最有消費意愿的群體釋放消費潛力，也將阻滯我國內需型社會的建立。這部分人群既包括25~35歲的城市主力消費人群，也包括2.45億外來人口、農村待轉移的近3億人口。

2008年之前，我國社會消費品零售增速一度達到23%，但其后一路下滑，今年7月已跌至8.8%。根據北京市統計局的數字，2017年北京居民開支最多的是居住和醫療保險兩項，較2017年增幅分別達到了11%和16%，而食品煙酒和衣著服飾這兩項則分別下降了0.7%和8%。

2017年，我國新出生人口為1723萬，比2016年減少63萬，這也是放寬獨生子女政策后新出生人口首次下降。考慮到之前二孩政策效果顯著，2017年新生二孩占比51%，二孩人數（879萬）增加近48萬人。顯然，一孩生育率下降更快，導致總出生人口減少。

近日，全國人大通過了關于修改個人所得稅法的決定，最大亮點就是，子女教育、繼續教育、大病醫療、房貸利息和租金、贍養老人等5項剛性支出可在稅前扣除。

事實上，該政策出發點就在于，近年來居民基本生活成本上漲太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右（一線城市占比在40%左右），不僅將成為居民消費的最大殺手，抑制內需社會建立，也將極大地蠶食年輕居民的創業和工作熱情。

年輕的租賃人群，他們首先是普通的城市居民，然后才是創業者。扣除基本生活支出的結余太少或不得不負債，將極大地挫傷他們創業的積極性和動力，甚至動搖他們留在大城市的信念。因此，樓市調控之后，必須要加碼租賃市場調控。

8月17日，北京監管部門集中約談了主要住房租賃企業，提出了“三個不得”“三個嚴查”。此前深圳市也出臺整頓市場亂象的通知，明確將租賃市場的亂象整治列入房地產市場亂象整治。在穩定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價租賃房制度。

這僅僅是個開始，相比商品房交易市場調控，租賃市場調控的難度更大。

首先，房租價格上漲是長期過分重視交易市場、忽視租賃市場的結果。2008年“擴大內需”及隨后3600萬套保障房戰略，國家對公租房、中低收入人群住房問題很重視，但落實到地方后，一些地區重量化指標多于供給質量。

其次，2017年以來各地都出臺培育租賃市場的文件，但也存在一些問題，比如集體土地建租賃房（特別是公租房）僅有個別案例。相反，租賃政策紅利（特別是培育規模化租賃）卻異化為資本助推下的長租公寓亂象。

再次，長期重視交易市場，導致監管基礎薄弱，國家統計局等官方口徑中，對租賃市場的統計遠少于交易市場，僅在CPI中有“租賃房房租”指數一項。

由于第一手的數據缺失，監管者不得不從各大中介機構獲取租賃數據。但是，中介機構的市占率有限、經營策略不同，統計口徑亦有差別，即使將各家信息拼湊起來，也很難反映出市場全貌。

由于數據缺失，一直以來租賃行業定位不清（去年7月才確定為“生活服務業”），涉及的監管部門（住建、國土、規劃、消防、民政、工商、公安等）又多，加上租賃管理投入人力、物力大，但對經濟并無多大直接貢獻。因此，地方對于租賃市場的監管，通常以“約談”“檢查”等手段為主，一陣風后亂象依舊。

最后，租賃監管難以落地，還緣于租賃市場有明顯的地域性特征，從上到下的監管落地難度大，更需要因城施策，激勵地方政府的主觀能動性。目前看，盡管租金上漲，但各大城市還是更重視商品房交易市場，并通過人才政策讓“需要的人”免受房價和租金侵擾。針對租賃主體的新就業和中低收入人群，規范和發展租賃的積極性不高。

未來對于上述難題，首先要站在構建內需社會，保障基本生活的高度，將樓市調控重點轉向租賃市場。

其次，修復租賃市場監管的基礎設施，包括存量租賃住房規模和結構、租賃居住質量、租賃交易價格、租賃供給主體和需求狀況等。基于此，應該從上到下制定住房租賃發展規劃。

再次，應該加強供給側結構性改革。目前，最大的問題在于中低價位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。城市空間已進入存量時代，存量商品住房供給彈性小、價格高，供給側結構性改革的重點在于存量商業辦公、工業區宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用，但再利用的基礎是政府支持下的配套完善、“適租型”導向的修繕，而不是基于抹平“洼地”而任由長租公寓抬高租金價格。

最后，要杜絕城市大拆大建，特別是嚴禁打著棚改的旗號拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）