合生創展第五任行政總裁履新 昔日"地產航母"能否時來運轉？

每經記者｜魏瓊 王佳飛    每經編輯｜魏文藝    

時隔六年，合生創展（00754，HK）終于迎來了第五任行政總裁。不是傳言中的馮勁義，而是來自合生創展大本營的席榮貴。

9月3日早間，合生創展集團公告，席榮貴已獲委任為該公司之執行董事及行政總裁，于2018年9月1日起生效。

而3個月前，坊間傳言的合生創展行政總裁候選人為綠都地產集團副董事長馮勁義，媒體報道馮勁義將給合生創展超級大盤京津新城重新定位，實現再出發。馮勁義在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對于加盟合生創展的傳言表示困惑，直言曾與合生創展有過溝通和交流，但并未確認去合生創展。

曾被王石稱為“中國地產航母”的合生創展在近年來的行業規模化競爭中逐漸走向衰落，業績不敵十年前。截至2018年7月底，合生創展合約銷售金額為76.15億元，跌出房企銷售榜單百強。

于合生創展而言，需要重新出發的不僅僅京津新城一個項目，還有慢周轉模式下徘徊不前的銷售規模、下降的利潤率等一系列問題，被寄予厚望的新任行政總裁席榮貴能否帶領合生創展力挽狂瀾再出發？

圖片來源：視覺中國

第五任CEO履新

席榮貴的加盟意味著合生創展懸空了6年的行政總裁之位終于塵埃落地，也迎來了合生創展跨入房地產26年以來的第五任行政總裁。2012年房地產行業面臨強調控，同年3月，薛虎辭去合生創展執行董事兼行政總裁職務，結束了其在合生創展18年的職業生涯。據了解，合生創展的前五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。

談及房地產大佬，王石、任志強、余英等人名已經是熱門詞匯，而席榮貴是一個絕對冷門的詞匯。據了解，今年46歲的席榮貴并無房地產從業經驗，也未曾在合生創展集團任職。

公開資料顯示，席榮貴獲得華南財經學院經濟學學士學位及華南理工大學管理學碩士學位，擁有超18年的銀行業務管理經驗，專注企業運營和管理。

在加入合生創展之前，席榮貴在中國建設銀行工作了23年，于2009年至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。

據建設銀行廣東分行的內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，截至目前，席榮貴離職的消息并未內部公告。據了解，席榮貴離任前建設銀行正在大力推廣“碼上花”項目。

131億發債遇阻

8月30日，根據上交所公告，合生創展集團2018年非公開發行公司債券的項目顯示為“終止”。該項目品種為私募，擬發行金額為31億元，承銷商為中泰證券和光大證券。而在此前的5月30日，合生創展該項債券發行已經歷一次"中止"。

半年報顯示，合生創展2018年上半年完成62.35億元銷售及預售合約出售的物業額，期內凈利潤約21億元，同比增長約95%；擁有13項投資物業，土地儲備達2936萬平方米。相比于2017年的平庸表現，這份成績單稍有起色。

但應當注意的是，上半年，合生創展的資本化前之利息開支總額上升至約15.16億元人民幣，增幅29%。也即，當期的融資成本有了近三成的上升，企業融資愈發困難。

事實上，本期發債終止不是合生創展首次融資受挫。7月2日，合生創展債券發行規模不超過100億元（含），募集資金將用于發行人住房租賃項目建設、償還住房租賃項目貸款及補充營運資金等法律法規允許的用途。公告顯示，北京合生世界村項目、北京合生世界花園項目、北京京潤水上花園項目、北京濱江帝景項目、廣州合生廣場項目、天津君景灣項目將運用此筆款項，但是該項專項公司債券遭到了無情的“中止”。

短短兩個月間，合生創展的兩筆131億元債券遭到上交所“中止”或“終止”，顯示的是房企融資的趨緊趨勢。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，“最近房企發債受阻仍然表明，政策是不鼓勵資本進入房地產行業，特別是房地產企業的。”

光大證券在研報中指出，2018年的風險點更多來源于融資，目前難以看到金融監管政策的放松，信用債市場繼續收縮，廣義流動性處于緊平衡的態勢，非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

合生創展再出發

談及合生創展，總是跳不過其輝煌的歷史。合生創展曾站上中國房地產金字塔頂端的位置，一度風光無限。合生創展曾是中國首家銷售規模突破100億元的房地產企業，這令原萬科董事會主席王石贊嘆不已，“合生創展才是中國房地產界的航空母艦。”

彼時，恒大還未上市，正在忙著產品升級換代，碧桂園也尚未顯露出“黑馬”屬性。十余年過去，行業重新洗牌，碧萬恒銷售均突破5000億元大關，合生創展則逐漸走向衰落，跌出房企銷售百強榜單，規模不足100億元。

據《每日經濟新聞》記者梳理合生創展近十余年的年報發現，合生創展的最好成績定格在2009年150.9億元的銷售規模，往后8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額為92.28億元。

需要注意的是，合生創展第四任總裁薛虎離職的同時，合生創展創始人朱孟依的女兒朱桔榕于2012年3月起任職合生創展常務副總裁。從業績表現看，朱桔榕治下的合生創展延續了之前的慢周轉模式，業績依然沒有起色，自2013年后的4年里銷售金額均不足百億元。同時合生創展標榜要塑造的高毛利潤率優勢也逐漸喪失，至2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。

合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞早前接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，合生創展有3~5年規劃，不強調規模增速，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不會為了做大規模去犧牲利潤。

從目前的業績表現看，合生創展目前面臨規模和利潤“雙失”的局面，同時合生創展希望保持的現金流絕對安全也面臨挑戰。2017年合生創展負債總額達到875.76億港元，同比增長109.88億港元，流動負債同比增長69.67億港元至416.7億港元。同時，2017年合生創展營收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤同比出現下降。

負債高企，營收下降，加上融資收緊下融資渠道受限，打通融資渠道、加快銷售回款將成為合生創展保衛現金流安全的重要工作。不強調規模增長，采取慢周轉的模式，曾經的"地產航母"正在步步隕落。

當然瘦死的駱駝比馬大，在目前地價高企、核心區域拿地難的情況下，合生創展優質的土地儲備或許成為其日后翻盤的本錢。某資深房地產從業人曾告訴《每日經濟新聞》記者，不要看現在合生創展銷售業績不佳，但是在廣州核心區域握有大量的土地儲備尚待開發。

今年2月1日，合生創展向上交所遞交《公開發行2018年住房租賃專項公司債券募集說明書摘要》，其中有一段這樣表述，“發行人一直保持良好的土地儲備情況，重點北京、上海、廣州等一線城市優質土地，極具市場競爭力。”

《每日經濟新聞》記者梳理近些年合生創展年報得知，2013年后合生創展未在公開市場獲取土地，土地儲備面積逐年下降，至2017年底為2933萬平方米，不足碧桂園2017年新增土地儲備的二分之一。

營收下滑、銷售增長乏力、利潤優勢喪失、土儲下降等一些列的問題成為擺在席榮貴面前的難題。銀行背景豐富，席榮貴加入后是否能力挽狂瀾，給合生創展帶來顛覆性的改變，成為業界關注的焦點。