長租公寓ABS真的是高租金推手嗎？這口鍋到底該不該它來背？

每經(jīng)記者｜陳晨    每經(jīng)編輯｜何劍嶺    

圖片源自：視覺中國

資本介入推高房租價(jià)格引發(fā)了全民大討論，而作為一種融資渠道的ABS也成了眾矢之的，被認(rèn)為是促使租金上漲的推手。

事實(shí)不假，ABS作為長租公寓的一種融資渠道，吸引了包括自如、新派、魔方、招商蛇口、碧桂園等多家企業(yè)的青睞。2017年以來，市場上相繼推出了近20單公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，涉及資金超900億元。

那么，ABS給長租運(yùn)營企業(yè)補(bǔ)血后，是不是真的像所說的那樣，助推了房租的上漲呢？

長租公寓借助資本“快跑”

近幾年，隨著住宅價(jià)格經(jīng)過幾輪的上漲，導(dǎo)致置業(yè)門檻上升以及閑置房屋增多；城市流動(dòng)人口增加也導(dǎo)致剛需提升；同時(shí)租賃市場信息不對稱引起的供需不匹配，以及中央和地方多部門政策的大力支持等多種因素作用下，促使國內(nèi)租賃市場快速發(fā)展。

貝殼研究院測算顯示，我國目前租賃市場規(guī)模約1.2萬億元。以婚育年齡推遲、“單身貴族”崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力，我國租賃市場將會(huì)實(shí)現(xiàn)3萬億規(guī)模的長足發(fā)展，覆蓋租賃人口達(dá)2.3億。長租公寓站在了“風(fēng)口浪尖”之上。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）了解到，目前，市場上的長租公寓運(yùn)營商可以劃分為五類，分別為：創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系以及國企系。比如以優(yōu)家、魔方公寓為代表的創(chuàng)業(yè)系介入市場較早；房企系介入市場較晚；中介系品牌以自如、相寓、紅璞公寓為主，分別脫胎于鏈家、我愛我家、世聯(lián)行等經(jīng)紀(jì)公司。其中，自如管理的房屋規(guī)模達(dá)到60萬間，成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的長租公寓運(yùn)營商。當(dāng)然，本次房租上漲的聲討也主要針對有“二房東”屬性的中介系運(yùn)營商。

另外，隨著租賃市場縱深發(fā)展形成的廣闊市場，逐利的資本也按捺不住了，同時(shí)融資也是長租公寓運(yùn)營企業(yè)的必經(jīng)之路。2018年對于長租公寓融資來說，是極其熱鬧的一年，風(fēng)險(xiǎn)資本持續(xù)介入，自如以40億元的融資額度一舉創(chuàng)下了“雙最大”——長租公寓行業(yè)單筆最大的融資額和租賃企業(yè)A輪最大的融資額。開門紅打響之后，長租公寓便一路被資本市場偏愛，蛋殼公寓等也獲得了風(fēng)險(xiǎn)資本的青睞。

另外，金融機(jī)構(gòu)也紛紛與長租市場的頭部企業(yè)合作，通過破冰證券化推動(dòng)長租市場的融資活動(dòng)。比如8月初就有”中信建投-遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長租公寓1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“和”天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“通過審核，發(fā)行規(guī)模分別達(dá)50億元和2.04億元。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）了解到，目前有六類資金介入長租公寓市場，分別是：風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REITs。當(dāng)然，PE/VC等機(jī)構(gòu)最為活躍。

ABS不會(huì)推高租金

這廂資本偏愛租賃市場，那廂也就成了推高房價(jià)的口實(shí)。近日，資本推動(dòng)租房市場租金的話題一浪接一浪。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍就表示，2018年以來特別是最近幾個(gè)月，北京房租短期大幅暴漲，其中一個(gè)關(guān)鍵推動(dòng)力量就是各類社會(huì)資本全面進(jìn)入租賃市場。

在他看來，資本全面介入到住房租賃市場主要有三方面原因：

一是社會(huì)資本參與住房租賃行業(yè)的發(fā)展，符合中央和地方政府鼓勵(lì)租賃市場的方向。

二是北京作為全國住房供需失衡最嚴(yán)重的城市，資本具有巨大的炒作空間。

三是北京租金回報(bào)率極低，具備上漲潛力和空間。事實(shí)上，2017年下半年以來，北京租金價(jià)格開始快速攀升，租金回報(bào)率也從2017年10月的1.35%的歷史低點(diǎn)上升到2018年7月的1.57%，但這與已公開發(fā)行的長租公寓ABS和REITs產(chǎn)品收益率4.5%-5%仍有較大差距，上漲空間較大。

隨著聲討之聲愈演愈烈，作為長租公寓融資方式之一的ABS也受到了指責(zé)，稱其也是拉高房租的推手。“ABS和北京房租短期暴漲沒有必然的聯(lián)系，一方面ABS籌集的資金不一定投放到北京；另一方面，長期上漲空間不一定意味著短期的暴漲”， 黃志龍告訴火山君。

另外，和逸金融CEO龐陽也不同意長租公寓ABS推高了房租。他告訴火山君：“長租公寓的推出其實(shí)是長期穩(wěn)定房租價(jià)格的手段。另外，長租公寓通過ABS形式融資，做成公募REITs是可以保證租金收入與房價(jià)會(huì)有合理的關(guān)系，反而可能是控制房地產(chǎn)泡沫的，尤其是住房地產(chǎn)泡沫的機(jī)制”。

他進(jìn)一步解釋道：“雖然目前還沒有真正的公募REITs，但是等出來之后，REITs本身的價(jià)格對應(yīng)的就是房價(jià)，投資REITs的收入對應(yīng)的就是租金的收入。在這種情況下，REIT會(huì)使人口較多的一線城市房價(jià)更趨于理性化，所以長租公寓ABS的介入是不會(huì)對租金有影響的。另外，現(xiàn)在房屋租賃本來就是一個(gè)稀缺資源，更多的企業(yè)進(jìn)來后應(yīng)該會(huì)對租房的租客更為有利” 。

同樣，滬上一家券商資管人士從資金屬性上也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“房租上漲因素是多重的，跟ABS這個(gè)融資渠道并沒有一個(gè)必然的聯(lián)系。換句話講，如果長租公寓企業(yè)融資渠道更多了，現(xiàn)金流更好了，房租應(yīng)該會(huì)往下降才對”。

“另外，ABS只是給這些長租公寓運(yùn)營企業(yè)提供了相對低價(jià)融資成本，并不會(huì)給他們的經(jīng)營帶來過大的壓力，如果一定要說資金介入給這些企業(yè)帶來壓力的話，也更多的來自PE/VC等股權(quán)類投資人，他們會(huì)對企業(yè)的業(yè)績、規(guī)模等方面有一定的要求”，上述券商資管人士繼續(xù)補(bǔ)充道。