經濟運行之變和樓市調控之策

李宇嘉 7月31日召開的中共中央政治局會議向房地產市場發出了前所未有的堅定信號。 本次會議最值得市場尤其是房地產市場關注的有兩個點：一是強調“當前經濟運行穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化”；二是首次提出“堅決遏制房價上漲”，顯示出中央解決好房地產市場問題的堅定決心。 此前，由于中國經濟的外部環境發生一定變化，同時也出現了外需回落、投資增速下滑、信用違約頻發等現象，因此市場對財政和貨幣政策產生了一些不切實際的預期。 7月23日國務院常務會議提出“積極的財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要松緊適度”，明確流動性“合理充裕”。由于近一段時期MLF（中期借貸便利）成為央行流動性投放的主要方式，6~7月央行的相關操作累計凈投放9055億元，由此也引發了業內和市場的部分誤讀，認為在經濟下行壓力加大的情況下，是否已經開啟了“新一輪放水”。 財政政策到底如何“更加積極”、流動性如何“合理充裕”？“去杠桿”是否需要叫停？經濟增長是否會重走“舉債投資、地產發力”的老路？房地產繼續調控，但如何兼顧控制房價及泡沫和守住風險底線？ 的確，這一系列問題能否理清頭緒，是關系到中國經濟能否行穩致遠的關鍵要素。而本次政治局會議，不僅澄清了上述疑惑，也對下一步經濟工作部署了一攬子的宏觀管理措施。 圖片來源：視覺中國 首先，積極的財政政策，要在擴大內需和結構調整上發揮更大的作用。在這一方面，減稅降費和“補短板”將大有可為。 7月26日，財政部副部長劉偉公開表示，積極財政政策的主要著力點體現在加大減稅降費力度、降低實體經濟成本上。今年的重點是，確保全年減輕市場主體稅負1.1萬億元以上，企業研發費用加計扣除比例提高到75%的政策，由科技型中小企業擴大至所有企業。 此外，補短板是深化供給側結構性改革的重點任務，重點是中西部、鄉村振興、民生設施。而在資金來源上，為有效控制債務率，除明確已批項目融資“不斷供”、“不抽貸”以外，年初就確定的1.35萬億元地方專項債，將是資金供應主渠道，“專款專用”將確保地方政府不會違規加杠桿。 此次政治局會議還明確“堅定做好去杠桿工作”，這意味著所謂“去杠桿叫停”，或轉向“穩杠桿”甚至“加杠桿”等傳言完全不切實際。 由于上半年金融條件收緊，受融資擠出效應的民營經濟受傷較重，也導致了很多違約事件發生。內外部環境發生變化的情況下，考慮債務風險、資本市場風險、樓市風險，一刀切地“去杠桿”顯然并不合適，但“去杠桿”的既定政策仍然會堅持，只不過要把握好力度和節奏，協調好各項政策出臺的時機。 同時，流動性合理充裕，釋放出的資金如何進入實體經濟，這需要機制創新。MLF和定向降準和降息，能確保資金大概率不會進入樓市和融資平臺，但如何導入實體企業，關鍵是疏通貨幣政策傳導途徑。 近期，監管層要求大中型銀行充分發揮“頭雁”效應，加大信貸投放力度，合理確定普惠型小微貸款的價格，帶動銀行業金融機構小微企業實際貸款利率能明顯下降。 另外，資管新規提出“新人新辦法、老人老辦法”，即新的違規理財產品不得發行，存量可延長至2020年，但底層資產要穿透，不得期限錯配和“明股實債”，創新股權投資、債轉股等“軟著陸”的風險消解模式。 疏通貨幣傳導渠道，寬貨幣向寬信用轉變，還得遏制房價上漲預期、降低資產虛高的溢價。否則的話，考慮到經濟下行和債務進入違約暴露期，加上外需回落和PPI見頂，實體經濟盈利下降，資金一旦流出央行進入商業銀行，七拐八拐還是會往資產領域和剛性兌付的地方融資平臺走。 也正是基于此，此次政治局會議在提到房地產市場時，具體提出了“下決心解決好房地產市場問題”、“堅決遏制房價上漲”等令人眼前一亮的表述。 在地方債務高企的情況下，一些城市對樓市依賴達到史無前例的地步，但房地產是宏觀杠桿的重要源頭，如果任由房價再上漲，那么債務風險肯定受不了，系統性風險同樣受不了。 當前無論是房地產的量還是價，與10年前的2008年相比都已上了數個臺階，假如房價明顯下跌的話，經濟金融可能受不了。對此應該怎么辦？非常考驗管理層的智慧。 對此政治局會議提出的對策是“堅決遏制房價上漲”，這不像以往“保持房價平穩”或“控制房價過快上漲”等提法。近期調研顯示，各地樓市出現新一輪反彈趨勢，而投機炒作是罪魁禍首。如果調控上模棱兩可，將可能給市場傳遞出“能夠容忍一定幅度上漲”的信號，最終將必然形成房價大漲，并導致所有調控前功盡棄。對策只有一條——只有遏制住房價上漲，才能管理好樓市預期。 管住樓市預期，讓市場的多數參與者認識到房價不會再上漲了，才能避免資金大規模進入樓市。這樣，也就疏通了貨幣政策的傳導渠道，為資金進入實體經濟創造了前提條件。 就在政治局會議召開的同一天，深圳市發布了《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，這一樓市調控新政可謂管理樓市預期的及時雨。 近期，樓市再現板塊輪動式回升，率先觸底的一線城市樓市顯現出回升跡象。上半年，深圳新房和二手房成交面積同比分別增長22.4%和11.6%，是一線城市中新房和二手房成交面積全部反彈的唯一城市。作為樓市領頭羊，考慮到近期深圳排隊搶房、企業大宗收購等現象頻發，若深圳樓市反彈了，無疑將確認輪動回升又一次開啟。 因此，深圳開啟樓市調控是一個重要信號，即監管層不允許出現新一輪房價反彈，“領頭羊”必須發揮好帶頭作用、示范作用。 值得注意的是，深圳此次調控有兩個特點：一是針對企業和個人投資商品房、離婚買房等亂象，對原有政策“打補丁”，而非加碼限購和限貸，這表明對首次置業和改善需求還是鼓勵的，且所有政策只針對增量而非存量，意在保持市場活躍度。 二是主打政策是“限售”，即鼓勵合理買房，且3~5年甚至更長的時間持有，不鼓勵炒房，保持市場活躍度，這有利于樓市量價高位平衡，不至于對地方財政、債務和金融風險造成沖擊，這是樓市之于經濟的最佳選擇。（作者為資深地產研究人士）