房企布局上海區域一體化 下沉三四線城市爭奪“環滬價值”

每經記者 唐潔    每經編輯 曾健輝    

攝圖網

自2018年年初以來，上海樓市供求雙雙走低，加之樓盤限價、開發商拿證愈加困難。除了在上海聯合開發項目外，不少房企將目光投向了“環滬城市”。這部分城市有著一定的產業以及人口支撐，同時承接了上海的外溢需求，依然是當前房企必爭的熱土，尤其是有一定旅游資源的嘉興、嘉善等地。

于是，以上海為中心的房企，融合了浙系、閩系和蘇系等多類發展地點不同、格調分明的企業，逐步由上海向周邊環滬城市擴展。

環滬三四線城市熱度不減

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：就環滬地區而言，購房政策相對寬松，而且后續同城化的概念很明顯，所以這都會帶來很多新的市場機會。而且近期包括碧桂園等房企在嘉善拿地的舉動，很大程度上也說明了一點，即房企積極研究新的投資機會，尤其是成長性好的地級市和縣級市。

中國指數研究院報告認為，三四線城市多樣性的置業需求與當地房地產市場單一的供應結構矛盾突出。具備品質項目開發能力的大型房企在2017年集中向三四線城市開拓，品牌房企的入駐使得市場供應多樣化且項目品質明顯提升，有效解決了三四線房地產市場單一的供應結構與多樣化需求間的矛盾問題，刺激了積累的改善性需求積極入市。

作為環滬都市圈的核心，上海所擁有的產業、資本和人才對周邊城市起到了輻射作用。環繞著上海的蘇州、無錫、常州和杭州等毫無疑問是“環滬城市圈”，但與上海交界的昆山、太倉、南通、嘉善和平湖則是更接近上海的“環一線”城市。

自2017年起，部分環滬城市先后加入了限購限售的隊伍。不過，環滬城市的共同特點是除了緊鄰上海外還具有一定人口、產業和交通支撐的優勢，部分不限購的城市承接了上海部分外溢需求，目前依然是房企必爭的熱土。

據克而瑞監測數據統計， 2017年房企新進入城市中，TOP5的城市分別是成都，嘉興、西安、鄭州和滁州。其中成都、西安和鄭州為中西部城市，其余均為長三角城市。房企選擇這些城市尋找新業務拓展點，主要是因為這些區域的一二線城市“四限”政策趨嚴，房企不得不將戰線下拉至三四線城市。

在打造長三角超級城市群，加速長三角區域一體化的過程中，昆山作為環滬首站，受益最大，最明顯的體現就是區域間通勤的便捷化。當下，昆山已經有高鐵、地鐵對接上海，實現了區域交通無縫對接，規劃中的地鐵S1號線，以及正在策劃中的一卡通全覆蓋、區域過路費減免等都將進一步促進昆山融入上海。

與此同時，記者注意，昆山也已成為品牌房企的必爭之地。各大品牌房企已通過多種方式加速布局，尤其是花橋、城東、千燈和淀山湖等與上海有地域連接的區域。房企方面，從最初的綠地、世茂，到萬科、碧桂園，進駐昆山的品牌房企越來越多。近年來，品牌房企占據市場主力，中小房企開發項目鮮少見到。

房企重倉“環滬都市圈”

上海周邊部分擁有旅游資源的城市承接了上海居民的短期度假旅游需求，并與其本地的城市空間、產業資源、人口分布、交通組織和用地規劃等相協調。都市圈的經濟一體化下，房企不僅提前布局還與當地旅游業相結合打造出文旅地產。

億瀚智庫發布的2017年典型房企單項目銷售業績TOP100中，排在前四名的項目銷售額均突破百億元，其中兩家為環上海的文旅項目。據悉，位列榜單第二名的是綠地長島項目。作為環上海周邊的地域之一，長島地屬江蘇啟東，緊鄰上海崇明，集商、住、游、旅、購為一體，承接了部分上海外溢的購房養老等需求。

記者了解到，由于江蘇啟東目前不限購，該項目也吸引了不少上海及周邊購房者，其2017年的成交金額達106.45億元。除綠地長島外，江蘇啟東還誕生了一個體量大盤——恒大海上威尼斯，其2017年銷售金額達到79.59億元。

環滬都市圈中另外兩座較為典型的城市分別是嘉興、嘉善。嘉興有烏鎮，嘉善有西塘古鎮，旅游小鎮的崛起是當地發展旅游地產的一關鍵要素。同時兩地也是環滬城市圈中少有的不限購城市，嘉善目前購房政策為“非本市戶籍限購1套”，這意味著長三角的買房者無需任何社保等限制條件都可以買一套。

今年5月1日開始，嘉興全面取消購房落戶面積限制，允許城區、城鎮有合法穩定住所（含租賃）人員，在居住地取得《浙江省居住證》條件下，當事人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母等可以申報落戶。其中城區申請落戶時，連續參加本市職工基本養老保險達到5年，本省戶籍滿5年的人員，可以不受上述條件限制。這也使得其當地樓市所面臨的客戶群體更加廣泛，房企也愿意花大手筆去布局。

例如華夏幸福在嘉興打造的新西塘孔雀城就是其進入華東的標桿性項目。該項目靠近各大旅游度假風景區，同樣以生態旅游與養老為要素吸引置業者。公開資料顯示，孔雀城內部以嘉善大道為分界線，東部區域主要是產業園區，由在建的電子商務高新產業園區和政府斥資的5A級景區—云湖公園、待建的倉儲物流中心組成；西部區域主要是居住生活配套區。其2017年的銷售金額達到105.78億元。

據克而瑞發布的“2017年度城市榜單~環上海房企銷售排行榜”，榜單TOP20房企的入榜門檻為21.64億元，比2016年提升了7億元。具體來看，碧桂園依靠環滬城市充足的儲貨量，連續多月領跑環滬市場，已經領先第二名34億元，穩坐龍頭；中南集團及新城控股，憑借湖州、南通、常熟、太倉、昆山等市的項目熱銷，超過恒大，分居第二、三位。值得關注的是，上述榜單的TOP10中，有7家企業突破110億元大關，而排名第七的綠地與第八的中梁差距拉大到70億元，行業集中度越來越高。

統計數據顯示，土地儲備方面，碧桂園深耕環滬地區，積極補倉常熟、張家港、太倉、南通、湖州、吳江和海鹽等地，其中常熟土儲多達13宗；華夏幸福、恒大、祥生等企業通過勾地方式，在太倉瀏河、南潯、嘉善等環上海熱點區域獲取了大量土地；融創、新城等企業在一級市場拿地難度不斷增加的背景下，通過收并購、法拍等方式獲取了多個項目及土地，譬如融創湖州府（湖州仁皇山）、融創西山宸院（湖州東部新城）、融創太湖印（湖州太湖度假區）、融創太湖御園（吳江七都鎮）和新城十里錦繡（吳江盛澤鎮）等。