百余房企規模不足500億 “落后生”如何活出另類人生

每經記者 吳若凡    每經編輯 曾健輝    

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“強者愈強”，這幾乎已是當前房地產行業公認的發展趨勢。但當聚光燈匯聚在金字塔尖的萬億企業、千億企業身上時，不容忽視的是，當前行業規模超過1000億元以上的房企高達17家；超過500億元規模的企業達34家，絕對數值并不高，行業內更多的是年業績量不足300億元的企業，其中100億~300億元區間的企業就有77家，市場上不足500億元規模的房企數量有上百家。

根據克而瑞數據，當TOP10（銷售額1500億元）房企占比達到35%，剩下的企業或只有一半的市場空間可以分食，后序列位的企業，幾乎已經沒有和第一梯隊企業“掰腕子”的可能。

由此，這些曾經在行業內占據一定地位的企業，不少已逐步放棄規模，轉向特色地產領域、開啟商業調整等，形成了“非典型”房企“花式”求生存的局面。

中型企業“賣身求生”在所難免

根據克而瑞數據顯示，2017年業績規模在100億~500億元的房地產企業達102家，而他們的生存狀態各不相同。

“一些中小房企項目偏少，賣掉可能虧本，留著則占用大量資金，所以他們手里根本就沒錢。”資深地產專家薛建雄道出了一類小型企業的困惑。隨之而來的則是對自持物業的拋售。

比如4年出售超5個地產項目的SOHO中國，已套現或達340億元。

老牌港資房企瑞安也在2017年頻繁出手，接連出售大連天地、海創智天地及楊浦物業49%股權、上海瑞虹新城21.4%股權及重慶天地79.2%股權等多處物業。

薛建雄認為，在政策迭出的背景下，房企流動性及抗風險的要求更高了。有些房企為了增加抗風險能力，出售部分物業或股權在所難免。

他指出，房地產市場又將掀起一波并購潮，大型企業兼并中小型企業，中型企業也通過兼并小型企業迅速增長。政府對于個人購房施行限購限貸政策，一手土地市場招拍掛的拿地門檻提高，對房企的規模及資質的要求越來越高。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，總體來看，上市公司拋售大宗物業有兩個目的：其一是“去房地產化”；其二是降低負債水平，提升業績并優化業務。

“規模+杠桿”依然是房企生存之道

即使是拋售物業，或許也只能解一時之渴，后續無論是拿地、加杠桿，還是運營，留給中小企業的空間都越來越小。

土地市場層面，明源地產研究院的研究就指出，拿地規則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿地；同時，融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。

“而中小房企財務成本高、金融能力差則是不爭的事實。財務成本高無法應對長周期，也無法通過舊改等方式拿地。拿不到新的土地，就沒有新的項目。結局就是，中小房企正在逐漸被趕出一線城市。”明源地產研究院指出。

克而瑞也指出，在土地成本不斷攀升的背景下，其已成為影響房企盈利能力的重要因素；當土地或者房屋升值速度低于資金成本的時候，企業盈利能力將進一步減弱。

同時，“規模”在當前市場上依然重要，這也從側面印證著“加杠桿”的作用。

薛建雄告訴記者，房企一旦自持物業，勢必會沉淀大量資金，在REITs沒有完全放開的情況下更是如此，而要做大規模就要不斷地加杠桿。

即使是在長租公寓領域，“大家可能都注意到了，幾乎所有開發商進入長租公寓的目標都是一樣的——3年10萬間。也就是說大家都意識到，即便持有經營物業，同樣也是需要規模的，即用規模來支撐利潤。”

其進一步指出，有信用背書的房企，往往憑借低成本融資不斷加杠桿。而規模做大以后，通過規模效應以及增量價值獲得高收益，進而形成良性循環。同時，在實際操作過程中還能利用各種金融手段，在保證出租率的同時，將租金收入證券化，打包成金融產品，獲得現金流，進行其他項目的開發、經營等。

不過，上述辦法對于中小房企而言根本行不通。

“中小房企在人力上不占優勢，其次品牌影響力不夠，而且中小房企的員工流失嚴重。”一家上市公司房企老總曾向《每日經濟新聞》記者坦言，他們幾百億元規模的房企，一年里中下層員工流失率高達30%。也就是說，1萬名員工的公司每年要換3000多人。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，未來房地產市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所占據，中小型房企將逐步退出市場。

中小企業的破局法

是否“無錢、無地、無人”，房企就真的無路可走？答案顯然是否定的。一些企業的做法就能給行業帶來啟迪。

以朗詩為例，2017年其銷售額為320.53億元，同比增長13%。尤其值得一提的是，朗詩凈負債率在1年中由102%降至49%；核心凈利9.3億元也同比增長了130%。

朗詩的整體情況在當前的中型企業中實屬樂觀。而伴隨朗詩的特色標簽也一直很明晰，即“綠色”。

朗詩利用在綠色建筑領域積累的能力、經驗、品牌以及差異化產品等競爭優勢，與資源互補的金融機構、開發商合作，能夠將以輕資產為核心的商業模式持續下去，從30%的（平均）項目股權占比中，保證風險和利潤的平衡。

“如果中小房企不追求規模，那么進軍細分市場，即必須提高市場辨識度，的確是必經之路。”薛建雄指出。

實際上，除朗詩以外，華夏幸福、河南建業，甚至萬達，都是如此選擇的。

薛建雄認為，中小房企都是區域型公司。如果房企沒有全國布局的能力，那么企業一定要區域集中，集中優勢資源，讓別人進不來。

實施輕資產策略是不少房企轉型時會采用的模式，但如何才能釋放優質商業資產的價值，保持業績的持續增長是值得思考的問題。從短期來看，拋售物業可以保持企業賬面不虧損，但如何應對物業減少帶來的租金收入同步下滑，如何長久保持公司的持續盈利水平，這都并非易事。其實，不少房企選擇走輕資產路線往往是被迫的：一方面可能自身發展落后于行業整體水平；另一方面可能在融資規模和能力方面受到明顯限制。

此外，還有一些企業退出房地產市場，或許也是個不錯的選擇。比如浙江廣夏、海德股份等。

伴隨國內經濟的轉型、限購限貸政策的進一步收緊、購地監管力度加大，房地產行業總體降溫，市場環境顯得更為復雜。對于企業而言，過去“買買買”與“賣賣賣”的傳統發展路徑愈發艱難，已無法滿足企業自身的長期發展需求。為了謀取更為廣闊的發展空間，近年來有些房企轉入其他領域爭食，會更顯優勢。

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