西安新鴻業50%股權交易疑云:萬澤股份跨時3年3次出售定價標準卻一致

每經記者｜張靜 任鋼 劉玲    每經編輯｜張海妮    

時隔數年，謀劃戰略轉型剝離房地產業務的萬澤股份（000534,SZ），謀劃再次出售西安新鴻業投資發展有限公司（以下簡稱西安新鴻業）股權，卻仍難逃資產定價疑云。

1月26日，萬澤股份公告披露，擬向北京綠城投資有限公司（以下簡稱綠城投資）出售西安新鴻業15%股權，而此前其已向綠城投資出售西安新鴻業35%股權。因累計出售西安新鴻業股權對應資產額，超過萬澤股份上年度資產總額的50%，構成重大資產重組，萬澤股份自1月26日開市起停牌。目前，公司股票仍處于停牌中。

事實上，在向綠城投資出售前，萬澤股份曾欲將西安新鴻業50%股權賣給標的股東之一深圳市賽德隆投資發展有限公司（以下簡稱賽德隆），但未果。而萬澤股份跨越3年的3次轉讓西安新鴻業股權的定價標準居然一致，也遭到深交所問詢。

追溯西安新鴻業股權交易，《每日經濟新聞》記者發現，無論是最初萬澤股份購入，還是此后波折賣出，均存諸多懸疑之處。

普益興轉手就賺1%股份

萬澤股份持有西安新鴻業50%股權的故事，要從7年前說起。

2010年8月24日，萬澤股份公告稱，擬2.1億元從深圳市普益興投資開發有限公司（以下簡稱普益興）手中購買西安新鴻業50%股權。

西安新鴻業資料顯示，普益興所持西安新鴻業股權則是2010年7月從賽德隆那里購買的，51%股權的交易價格為2.1億元。

短短一個月，普益興所持股權還沒捂熱，就將其中50%股權賣給萬澤股份，普益興在資產轉讓中的角色頗讓人費解。

《每日經濟新聞》記者查詢工商資料發現，普益興也是2010年4月才注冊成立，原始股東為兩個自然人：黃金國（10%）和楊進輝（90%），注冊資本僅100萬元。然而，3個月后，普益興居然斥資2.1億元收購了西安新鴻業51%股權。目前，普益興有3個股東：黃金國、楊進輝分別持股1%、9%，深圳市國經財商投資開發有限公司（以下簡稱國經財商）持股90%。

對于這宗交易，萬澤股份稱其與普益興不存在關聯關系，目的是為做大、做強房地產業務，打開在西安地區的開發市場。

但事實上，記者梳理發現，事實可能并不像萬澤股份所說的那樣。

工商資料變更信息顯示，2006年3月~2009年8月，黃金國曾任萬澤集團旗下深圳市納隆投資有限公司董事長；2010年10月~2013年8月，黃金國任萬澤集團子公司深圳萬澤碧軒房地產開發有限公司董事長。

2005年，汕電力A（萬澤股份前身）曾將國經財商50%股權轉給黃金國，而國經財商正是普益興當前的股東之一。

上述黃金國是否為同一個人，目前尚無法證實。

記者注意到，深圳市中興德宏房地產開發有限公司（以下簡稱中興德宏），與萬澤集團共同成立深圳市萬宏投資有限公司。從2015年開始，萬澤股份將旗下多處房地產資產賣給了中興德宏及其子公司。萬澤股份將深圳市玉龍宮實業發展有限公司、常州萬澤置地房產開發有限公司90%股權、深圳市萬澤碧軒貿易有限公司，均出售給了中興德宏；萬澤股份將深圳市萬澤地產開發集團有限公司則出售給了深圳市萬宏投資有限公司。工商資料顯示，中興德宏的法定代表人及董事長為楊進輝。更早之前的2012年，萬澤股份曾從楊進輝手中競得深圳市中住房地產開發有限公司6%的股權。

在萬澤股份的公告中，楊進輝這個名字多次以萬澤地產董事長助理的身份出現。2012年，楊進輝還曾出現在上市公司限制性股票激勵計劃激勵對象名單中，獲配60萬股。

兩個楊進輝是否為同一個人，尚無法證實。

普益興到底在西安新鴻業股權轉讓中扮演了怎樣的角色？其與萬澤股份到底真實關系如何？帶著諸多疑問，《每日經濟新聞》記者實地走訪了普益興工商注冊地址深圳羅湖區東門湖貝路南坊656號3棟2樓202房間，但并未找到該公司。

深圳普益興所在地：羅湖區東門湖貝路南坊656號3棟（即將拆遷） 每經記者 劉玲/攝

記者實地走訪發現，202房間僅有普通租戶居住并未有公司辦公，記者聯系到房子的承租方，其向記者表示，因時間太久并不記得普益興這家公司，當時的（租賃）合同也沒有存檔。“太多公司用我們的地址注冊，但很多都不在這里辦公。”

記者亦聯系了萬澤股份試圖采訪，不過截至發稿未收到對方回復。 

4年后賣回賽德隆未果

在綠城投資接手西安新鴻業部分股權前，萬澤股份差點就成功地將西安新鴻業50%股權賣回給原股東賽德隆。

在持有西安新鴻業50%股權近4年后，2014年7月，萬澤股份對外公告擬轉讓西安新鴻業股權給賽德隆，50%股權作價4.2億元（后改為4.75億元）。

相比其從普益興手里購買股權的交易價2.1億元，此次交易價格高出1倍多。有意思的是，就在2014年6月26日，賽德隆剛剛將所持49%西安新鴻業股權中的48%，賣給了深圳市華榮豐實業（集團）有限公司，但具體交易價格不知。賣出后，賽德隆仍持有西安新鴻業1%的股權。

前一個月才賣出48%西安新鴻業股權，后一個月又擬從萬澤股份手中接手50%西安新鴻業股權。如果是因為不看好才賣出，又何來之后的擬買入？而如果是因為看好才擬入手，那么又何來之前的賣出？

萬澤股份后繼公告披露，賽德隆一直未能按時支付原股權轉讓協議項下的收購價款。

萬澤股份2017年半年報顯示，萬澤股份已收到相關協議約定償付的部分財務資助款5800萬元、股權轉讓定金9500萬元及股權轉讓款項3000萬元，共計1.83億元，相關協議仍在履行中。由于資金短缺，賽德隆及西安新鴻業未按照相關協議足額、及時付款，公司已多次催款并與其磋商后續付款事宜。

不過，直到2017年11月，萬澤股份要將所持西安新鴻業股權改賣綠城投資時，才披露其此前出讓股權并未成功，賽德隆毀約未接手。

已經簽了協議，最終為何沒接手？萬澤股份回復深交所問詢函稱，由于賽德隆公司及西安新鴻業公司資金未能及時籌措到位，又在項目開發中存在支付瓶頸，賽德隆公司及西安新鴻業公司未能按照相關協議足額、及時付款。賽德隆主動放棄收購。

就上述疑問，記者亦曾試圖向賽德隆求證，但未聯系到對方。記者在賽德隆注冊地深圳市福田區濱河路聯合廣場A4501現場看到，上班時間卻未有工作人員辦公，辦公室僅有幾張辦公桌和椅子。

記者找到了賽德隆，卻沒看到工作人員  每經記者 劉玲/攝

隨后，記者聯系了寫字樓物業，管理處表示，查詢的信息顯示塞德隆并沒有搬走，物業費也正常在交，但這家公司的確經常沒有人在。

三次出售交易定價未變

2014年，萬澤股份曾與賽德隆簽署協議：將西安新鴻業50%股權作價4.75億元轉讓給后者。時隔3年，2017年萬澤股份與綠城投資的協議仍為50%股權將以4.75億元轉讓。

后來，雖然萬澤股份與綠城投資的交易變為：35%股權轉讓價為3.325億元、15%股權轉讓價為1.425億元，但西安新鴻業100%股權的價值均為9.5億元。

為什么相隔3年時間，西安新鴻業股權出售定價卻依然未變呢？

在回復深交所問詢函時，萬澤股份稱，雖然3次評估價值不同，但經與各方協商，是為快速推進出售，盡快盤活低效資產并回籠資金、推進轉型所做出的安排。

雖然萬澤股份強調了“快速”、“盡快”，但綠城投資卻似乎有所猶豫——先是2017年11月，綠城投資將收購西安新鴻業50%股權變更為收購35%股權。2018年3月27日，綠城投資又向萬澤股份發來《通知函》稱，鑒于對項目開發進度及項目整體風險控制的考慮，綠城投資將原來西安新鴻業15%股權的收購計劃，變更為5%。

綠城投資所稱的項目即西安“鴻基新城”經適房項目，是西安新鴻業唯一開發的房地產項目，也是西北最大的經適房項目。資料顯示，項目規劃總用地近3800畝，分三期開發。大一期五個地塊（20#、23#、24#、26#和27#）1053.88畝建設用地已全部取得土地證。

鴻基新城沙盤  每經記者 任鋼/攝

鴻基新城售樓處 每經記者 任鋼/攝

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，26#地一、二期雖然已實現業主入住，而26#地三期目前處于停工狀態。

26#地一期已實現入住  每經記者 任鋼/攝

26#地目前處于停工中 每經記者 任鋼/攝 

26#地施工方中天建設集團有限公司項目負責人告訴記者，該地塊三期于2011年開工，但因為建設方資金原因，幾年間項目停工至少3次，“停半年、停幾個月都有，第三次停工到現在，已經有兩年了。”26#地一期居民也表示，三期停工有兩三年了。

上述負責人稱，工程款還被欠著呢。

此外，24#地一期只建起了5棟樓，雖然樓棟都已封頂，但目前也處于停工狀態。而24#地仍有大面積未進行任何開發。

24#地一期建起的5棟樓已封頂，目前停工中  每經記者 任鋼/攝

24#地施工方江蘇江都建設集團西安公司一位工作人員稱，“項目停工幾年了。”

同時，27#地目前并未進行任何開發建設。

根據西安市住房保障和房屋管理局2017年10月20日出具的《市房發（2017）110號》文件，可將已立項尚未開工建設的經濟適用住房項目調整為限價商品房項目。在考慮到西安商品房市場近兩年價格上升的情況下，萬澤股份2017年對西安新鴻業的評估值雖有所上升，但交易價格卻并未改變。

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