股價翻倍 新三板物業公司何以逆風飛揚？

這是新三板上一個“神奇”的行業：不僅絕大多數企業的業績保持高速增長，更有其中半數做市股，在今年做市指數迭創新低的市場環境下，股價漲幅超過一倍。

這個行業堪稱逆風飛揚。業內人士預計，隨著房地產進入存量時代，以及人們對物業服務要求日益提高，物業服務行業業績高速增長還會繼續。

多家企業股價翻倍

先看一組數據：美的物業，2017年5月轉做市至今，股價漲幅152%；開元物業，2017年年初至今，股價漲幅126%；盛全物業，2017年年初至今，股價漲幅108%......

除了規模相對較小，中報剛剛扭虧為盈的東光股份，新三板物業做市股股價全線逆勢上漲，美的物業、開元物業、盛全物業三只個股，股價實現翻倍。

“現在整體市場環境較差，新三板又是機構投資者為主，投資較為理性。”安信證券新三板首席分析師諸海濱對證券時報·新三板論壇記者表示，“因此新三板物業股上漲，最典型的特征，其實就是盈利推動的。”

據東財choice數據統計，目前和物業管理相關的新三板公司有59家。

從財務數據來看，這59家物業公司營業收入正增長的有54家，占比92%；凈利潤正增長的有48家，占比81%。

做市漲幅最高的美的物業，控股股東是美的置業，實際控制人即為美的集團的何享健。

繼2016年凈利潤實現218%的增長之后，2017年中報美的物業凈利潤又增長248%，達2247萬元，接近2016年全年的水平。

2017年5月26日轉做市之后，美的物業股價以15.02元為起點，最高曾漲到45.43元的高位。

核心業務增長迅速

傳統物業公司收入來源比較簡單，絕大部分均來源于物業管理服務費用。

和管理費用規模直接相關的就是物業管理面積，因此物業公司收入增長的主要原因，就是物業管理面積的大幅增加。

年報顯示，2016年美的物業營業收入同比增長了9100萬元，其中管理面積增加了380萬平方米，由此帶來的管理費收入增加就達到7300萬元。

2017年上半年，美的物業管理面積再增加316萬平方米，帶動中報營業收入同比再次大增63%。

另外，今年上半年凈利潤增加近4000萬元，同比增長72%的嘉寶股份，2017年上半年新增自管面積也超過212萬平方米。

“行業性的管理面積增長，其實和2013年前后房地產在建面積的大幅增長有關。”諸海濱表示，房子從開發到建好，再到入住支付管理費，大約需要五年左右的時間，當年房地產公司的大批在建面積，逐步變為物業公司的在管面積，推動物業公司業績高速增長。

因此諸海濱認為，按照這個增長邏輯，根據中國房地產開發情況測算，未來兩到三年，物業公司業績還會維持30%以上的增速。

從成本看，物業公司的主要成本是人工，如美的物業，2017年上半年，人工成本占到主營業務成本的63%。當規模效應起來之后，凈利率會進一步擴大。

“所以，這個行業有一個主要的特點，就是毛利率不高，只有20%左右，但是凈利率非常高，可以超過10%。”諸海濱說，“物業公司的資產又很少，導致凈資產收益率很高。”

而在業內人士看來，除了管理面積增加對業績形成利好，物業費的提升也有空間。

“公眾對（物業）服務的需求還是存在的，如果真能提供滿意的服務，大部分業主是認同價格方面的調整的。”11月22日，美的物業董秘馬超群在一個電話會議上表示，從他們的操作看，一些老的小區，基本上實現了20%左右的調價。

對物業費提價形成利好的，還有整個房地產市場的環境。諸海濱分析，最近幾年，北上廣深的房價經歷了一個較大幅度的上漲，但是物業費幾乎沒怎么漲過，“房價的上漲，以及對現代化物業服務的需求，使業主對物業費上漲也有了更高的容忍度。”

加量又加價，前景似乎真的不錯。

增值服務收入可期

在2016年美的物業增長的收入中，除了上述提到的在管面積增加帶來的物業費收入之外，還有另外一個部分，是增值服務收入增加了850萬元。

嘉寶股份也通過提供地產前期介入、銷售配合，以及社區團購等業務，提升了增值服務收入，進而帶動整個公司收入的增長。

據證券時報·新三板論壇記者了解，物業公司提供增值服務，和物業公司面臨的勞動成本壓力和業績壓力有關，推出的增值服務項目也是“八仙過海各顯神通”，除了前述嘉寶股份的幾類服務，還有洗車、廣告、社區教育，甚至互聯網金融。

這些與互聯網結合的增值服務，一方面可以幫助物業公司進行社區軟硬件互聯網化改造，降低人工成本和提高效率；另一方面，也幫助物業公司挖掘社區資源，提高營業收入。

“一方面我們的工作能夠幫助彩生活提升效率，降低運營成本。”E電梯的創始人肖健表示，“另一方面，彩生活還是我們的小股東，有一定的股權收益。”

E電梯是港股上市公司彩生活孵化的，一家主要從事電梯全生命周期管理的SaaS服務平臺。

據肖健介紹，電梯維保一直是物業公司比較頭疼的業務之一。一直以來，物業公司只能采取人盯人的方式，盯著提供電梯維保服務的公司，對電梯進行維修、保養，但是維保的質量不透明，配件價格不透明，又沒有什么辦法解決。

E電梯通過互聯網化的管理，將電梯維保服務集成在網絡平臺上，使電梯維保質量數據化，同時材料采購價格、服務價格全部可視化，物業公司可以實現在線對電梯維保的監督、確認，并且實時查詢維保檔案。

目前E電梯服務了全國近千家物業公司的7萬臺電梯，連接了1100家電梯維保公司。而隨著電梯更新換代高峰的到來，E電梯掌握的電梯服務數據，被資本市場看好，目前其A輪融資估值2億元。

作為孵化方，彩生活通過提供早期的物業資源，以及少量資金，持有E電梯大約11%的股權，僅此一項就價值約2000萬元。

2015年至今，彩生活孵化了30多家提供維修、停車、洗車、電梯運營等社區服務的公司。

除了自身孵化社區服務公司，該公司還和互聯網金融企業合作，推出了金融產品“彩富人生”。即，業主可以通過存入一定的現金，來獲取減免“物業費”、“停車費”等優惠，據稱綜合測算下來利息比銀行定存利息略高。

在合作的過程中，“彩生活還能從‘彩富人生’的平臺交易額中抽取傭金。”負責社區服務企業孵化的彩生活生態圈總監張馨月表示。

2017年上半年，“彩富人生”累計成交金額達到19.66億元，彩生活僅僅從這一產品上實現的收入接近2100萬元；彩生活的全部增值服務收入達到1.1億元，占營業收入近15%。

美的物業2017年半年報則顯示，上半年物業增值服務收入達到1600萬元，比上年同期的350萬元增長明顯。

“今年以來，新零售的趨勢顯示，線上的流量太貴了，而且不能解決所有問題，線下的社區服務平臺更受重視了，所以物業管理公司有很大的優勢，關鍵是怎樣考慮更長遠，更好地開花結果。”諸海濱認為，“但是總體來看，物業公司社區服務這兩年發展得并不達預期，很多是把客戶賣給O2O企業，有些太急功近利了。”

來源：證券時報 記者：閆坤

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