合生創展的“第二艘船”：商業地產能否帶它沖出重圍？

每經編輯 吳抒穎 郭榮村    

每經實習記者 吳抒穎 每經記者 郭榮村 每經實習編輯 梁秋月

當規模化的道路不再成為合生創展的首選之后，這家公司將更多的資源押注于商業地產。

雖然合生創展進入商業地產的時間較早，但大舉攻堅這一領域卻是近兩年才開始。去年年底，合生商業地產管理有限公司董事長鮑文格在商業地產發布會上曾表示，合生創展未來將會著重做大公司的商業地產板塊，并提出了合生商業“未來3年要推出30多個項目”的戰略目標。

業界的共識是，商業地產領域的結構性過剩問題正在顯現，這一領域已經逐漸成為“紅海”。此番背景下，“后來者”合生創展能夠沖出重圍嗎？

租金回報率承壓

此前鮑文格在接受媒體采訪時提到，合生商業對旗下的商業購物中心作了回報率測算，“業績遠高于行業平均水平，排在前列”。但在合生創展的年報中，由于這一數據沒有公開，因此未能夠從公開資料中核實這一說法的準確性。

在合生創展2017年的半年報上，唯一一座有租金收入可查的購物中心是位于廣州市海珠區的合生廣場。這個項目擁有一個8萬平方米的購物中心，2017年半年報顯示，項目上半年共錄得租金收入3200萬元。

圖片：吳抒穎攝

記者走訪廣州合生廣場時發現，除底層相對較好，上面幾層空置率仍然較高，多家商鋪仍未進入開業狀態。現場的工作人員對記者說，“很多店鋪未能開業的原因是正在進行消防整改，整體來看，目前項目的出租率還算不錯。”

圖片：廣州合生廣場內部未開業的店鋪 吳抒穎攝

此前仲量聯行發布2017第二季度廣州房地產市場回顧報告指出，今年二季度，廣州合生廣場的空置率約為32%。一名從事商業地產的業內人士向記者分析稱，如果按照這一數據和租金收入測算，它的出租面積租金為3.26元/平方米/天，屬于中等偏下的水平。

可供佐證的是，第一太平戴維斯此前發布的數據顯示，2017年第三季度，海珠區的首層零售平均租金為15.3元/平方米/天；空置率方面，第三季度海珠區總體的空置率在12%左右。

廣州世邦魏理仕的一名內部人士指，這個項目的問題在于交通不方便，雖然商圈的人流量大，但是沒有地鐵等配套，因此缺陷也比較明顯，整體的項目水平有待提高。

實際上，在合生商業旗下，最受到重視的產品線是“合生匯”，目前已經開業的有上海五角場合生匯及北京朝陽合生匯，未來還將有上海靜安合生匯、蘇河灣合生匯以及通州合生匯等項目亮相。

在多名業界人士看來，“合生匯”產品線的開山之作五角場合生匯是一個不錯產品。上述世邦魏理仕的內部人士也向記者表示，合生創展是在五角場合生匯這個項目上“嘗到了甜頭”，因此覺得自己也能夠在商業地產這塊做得更好，這個項目給了企業不少的信心。

“但是可以看出，在這個項目上合生也是作出了一些回報率方面的讓步的。不然，招不到商，人氣不足，商家賺不到錢會讓它更加難受。”多名商業人士向記者表示。

合生商業的前路

合生創展正在大力攻堅商業地產領域。公開資料顯示，合生商業目前有五大業務板塊，分別為城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店和產業園，定位為商業全產業鏈創新運營商及管理商。目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線城市及主流城市運營管理70余個商業地產項目，超80%布局在北上廣深一線城市。

經歷了過去數年的爆發性增長后，目前，中國的商業地產已經進入調整期。合生創展選擇在此時入局，能夠讓它重拾舊日榮光嗎？

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利在接受記者采訪時表示，目前合生創展還沒有更多的產品亮相，因此，對于它在商業地產領域的發展作出全局性的評價并不合適。但是可以肯定的是，目前加盟合生商業的很多人士都已經經歷了國內商業地產爆發性發展的時期，因此，在做項目布局的時候，能夠規避很多可能出現的問題，對于合生而言或許是個機會。

需要提醒的是，過去數年，合生創展備受詬病的管理架構，仍然是這家企業不能忽視的牽絆。“在商業地產這塊，對于5萬平方米以上的購物中心，其實分區開業是比較理想的方式。但是合生旗下的購物中心，如上海米格招商不到五成就開業了，說明內部管理不夠嚴勤，太松散。”上海一名商業地產人士指出。

這一說法也得到了合生創展離職員工及曾有過項目合作的人士的印證。據他們透露，合生系旗下的多個地產項目，都曾經有過頻繁更換職業經理人團隊的情況。“公司在管理方面比較傳統，企業文化不算強，凝聚力偏弱。且公司的開發周期常常拉得很長，人員流動率大也很正常。”一名內部員工續稱。

而實際上，不僅僅是基層員工，合生創展的高級行政人員也頻繁更換過。在過去的數年間，合生更換了數任總裁，包括薛虎、陳長纓、武捷思等，在合生行政總裁的位置上都沒有坐滿3年。

不過，郭增利則稱，對于商業項目而言，尤其是在項目開發的前期，頻繁更換經理人團隊是很常見的行為。“經理人團隊需要和公司的企業文化進行磨合，而且商業地產常常是帶有很濃的企業風格的。對于企業而言，更換團隊不是問題，找到最適合自己的發展模式才最重要。”

合生商業在合生創展的營業收入中占比正在擴大。半年報顯示，2017年上半年，公司的租金收入達到5.3億港元，同比增長65%。與此同時，商業地產的租金收入占營業收入的比例達到14%，較2016年年底上升了8個百分點。