資金焦慮：融資環境趨緊償債期來臨 房企規?；瘮U張面臨“資金劫”

每經實習記者吳抒穎每經編輯盧祥勇 大小房企均倚重銀行貸款 在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下，房地產開發貸已經明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速也明顯下降。 統計局的數據顯示，截至2017年6月末，房產開發貸款余額6.4萬億元，同比增長18.3%；其中，保障性住房開發貸款余額2.97萬億元，同比增長36.2%，增速比上季末低11.5%；地產開發貸款余額1.36萬億元，同比下降17.9%，降幅比上季末縮小3.6%。 《每日經濟新聞》根據多家上市房企的半年報統計發現，在“銀根”收緊的情況下，銀行貸款依舊是房地產開發商最為倚重的資金來源。萬科半年報顯示，今年上半年，萬科的有息負債合計人民幣1391.6億元，其中銀行借款占比為61.3%，應付債券占比為22.4%，其他借款占比為16.3%。 金地半年報顯示，截至2017年6月末，公司有息負債合計人民幣413.93億元，其中，銀行借款占比為53.31%，債券占比為44.51%，其他借款占比為2.18%，債務融資加權平均成本為4.48%。 不少央企如招商蛇口等，其主要資金來源也是銀行。招商蛇口半年報指出將銀行借款作為主要資金來源，截至2017年6月30日尚未使用的銀行借款額度為373億元，其中尚未使用的短期銀行借款額度為60.3億元。 不僅大型房企，對于融資渠道相對較少的中小型房企而言，銀行貸款也是它們最為倚重的融資渠道。 花樣年近年來一直在轉型路上探索，其半年報顯示，截至2017年6月30日，期末公司包含短期借款、優先票據及債券、長期借款等在內的有息負債規模為224億元；而同期發布的花樣年債券報告則顯示，公司獲得的銀行綜合授信額度為77億元，剩余額度為22億元。 包括銀行、開發商和券商等在內的多名業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，目前銀行的房地產貸款仍然可以操作，只不過在向開發商投放貸款時會更為謹慎，對于用途的監管則非常嚴格，且融資成本也相應有所上浮。 尋求海外債券和信托融資 最為倚重的融資渠道被收緊，房企不得不多方發力，從更多的渠道尋求資金。其中，海外債券和信托融資有明顯抬頭的趨勢。 民生證券的一份研報指出，今年上半年房企發行美元債的募集規模達到了244億美元，高出2016年全年發行規模近75%。 而中原地產研究中心的數據則顯示，7月單月，房企海外融資合計達到32.8億美元；房企年內累計海外融資額度達到255.7億美元，相較2016年同期的82.7億元上漲了209%。 比如走在復蘇路上的佳兆業，今年已經發行了35億美元的債券。此外，中國海外發展、龍湖、碧桂園和綠地等，均發行了5億~10億不等的境外債。 除了“出海”尋求資金，從信托渠道獲得資金的房企也明顯增多。 據用益信托的統計數據，今年二季度房地產集合信托成立規模達到了993.8億元，而一季度的規模為471.01億元。早前用益金融信托研究院的數據指出，今年1-5月，房地產信托的成立規模占比逐月上升，其中5月的成立規模單月為256.61億元，同比上漲250.64%。 值得注意的是，房地產信托正受到監管層的關注。信托業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，未來信托投向房地產的規模應該會持續下降。“房地產行業可能繼續下行，這會累積風險；其次，信托行業房地產信托集中度上升，后續對于相關業務的風險管控要求會更高；此外，監管部門也會密切關注房地產信托走向，不排除給予窗口指導的可能?！?如何面對償債期 同策咨詢研究部總監張宏偉指出，由于房企加杠桿的資金周期一般為2年左右，也就是說，始于2015年年中的房企加杠桿資金，將會在2017年下半年開始到期。 如何應對即將到來的償債期？多數房企的方式是通過發新債替換舊債改善財務結構。6月22日，佳兆業及附屬公司擔保人額外發行4筆中長期境外債券，共26.58億美元；8月4日，又增加2.85億美金的本金與其中三筆債券合并，總額29.43億美元，約合人民幣197億元。 佳兆業公開表示，新票據發行所得的現金款項凈額將用來替換去年境外債務重組時向債權人發行的美元債券。 上半年雖有部分企業將短期債務置換為長債，但就整個行業而言，債務壓力仍會很快到來。據wind數據，截至今年年中，128家房企的長期債務比例為30.85%，中短期負債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債壓力仍然較大。 張宏偉指出，伴隨供應量增加與回籠資金壓力，房企已在2017年年中降價開售。本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及高價地頻出的板塊，極有可能率先降價，市場也將進入降價周期，投資客開始退場，核心城市周邊城市也會降溫。市場將回歸以居住和改善為主的市場，或延續到2018年上半年。 海通證券首席經濟學家姜超指出，企業分化將加劇，大型房企緩沖能力強于中小企業。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產周期中多數龍頭企業拿地有節奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱，未來可能有償債風險。