房地產(chǎn)長效機(jī)制“源頭活水”從何來？ 多項(xiàng)新政刺激供給側(cè)持續(xù)發(fā)力

每經(jīng)編輯｜吳抒穎    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 張楊運(yùn)

在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上，多名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)商均對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，其中供給側(cè)發(fā)力、盤活存量資源和調(diào)整稅負(fù)設(shè)置被多次提及。

而此前2017年4月25日國家決策層提出“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”后，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性就成為了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

隨著“共有產(chǎn)權(quán)”、“租售同權(quán)”等一系列政策的落地，長效機(jī)制已經(jīng)雛形初顯。“不需要期待長效機(jī)制的到來，因?yàn)樗呀?jīng)在路上。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)如是認(rèn)為。

發(fā)力供給側(cè)

“要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現(xiàn)有的供給，不是把大量的土地開發(fā)能力放到已經(jīng)沒有太多人流入的三四線城市。”中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松拋出了這樣的觀點(diǎn)。

合理增加土地供給，這是業(yè)界的共識(shí)，也是地方政府發(fā)力供給側(cè)不斷強(qiáng)調(diào)的方向。以廣州為例，廣州市住建委指出，今后五年（2017-2021年）初步計(jì)劃年均供應(yīng)住宅用地約5-6平方公里、可建面積約1250萬-1500萬平方米，較“十二五”期間增加近兩成。

而將視角轉(zhuǎn)向四大一線城市，今年以來土地供應(yīng)也已經(jīng)有了較大幅度的增加。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，一線城市合計(jì)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2738萬平方米，同比上漲了57.3%。

發(fā)力供給側(cè)的另一個(gè)方向則是增加住房供應(yīng)，尤其是具有居住屬性的住房。近日，北京住建委宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁李明評(píng)論稱，“這個(gè)政策的出發(fā)點(diǎn)是解決剛性住房需求的難題，產(chǎn)權(quán)從設(shè)計(jì)時(shí)就是清晰的。抓住了產(chǎn)權(quán)清晰這一根本，便于未來長效機(jī)制的對(duì)接。”

其他城市也著力增加保障性住房供應(yīng)。深圳市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，深圳市籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套。而“十二五”期間，這一數(shù)據(jù)為11萬套。

盤活存量資源

過去一年，在政策的鼓勵(lì)下，租賃市場迅速崛起。這被業(yè)界認(rèn)為是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制行之有效的舉措。

“‘房子是用來住的’在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的意義是調(diào)動(dòng)存量資源，提高存量資源的利用效率。要加快發(fā)展租賃市場，因?yàn)樗亲屛锖腿恕①Y源和需求更有效結(jié)合起來的重要組成部分。”中國社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮指出。

最近多地的工作重點(diǎn)也強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快發(fā)展住房租賃市場，并已經(jīng)有一些具體的政策出臺(tái)。過去半個(gè)月，廣州等城市相繼推出“租購?fù)瑱?quán)”政策；鄭州、揚(yáng)州等多城市也明確提出了“租房落戶”。

在業(yè)界看來，未來中國的特大城市，租賃市場將成為主流。新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，未來租賃住房將主導(dǎo)超大、特大城市的市場，且未來住房的總量只會(huì)緩慢增長，更多地提供租賃住房。

部分地方政府已經(jīng)開始發(fā)力租賃市場。成都于近日出臺(tái)的《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》（下稱“方案”）中提到，到2017年底，要組建或改建3家-4家國有住房租賃公司；將逐步把現(xiàn)有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業(yè)管理，力爭到2020年，發(fā)展規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。

調(diào)整稅負(fù)設(shè)置

如何調(diào)整稅負(fù)設(shè)置來構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，征收房地產(chǎn)稅和租賃市場減稅是最受關(guān)注的兩個(gè)議題。

“需求側(cè)最重要的長效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅，就是住房的保有成本。提高你的保有成本，這就是房地產(chǎn)稅的最基本原理。”呼吁出臺(tái)房地產(chǎn)稅多年的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上再次指出。

與他持有相同觀點(diǎn)的是陳淮。陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)稅努力提高了持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且它具有很多重大的意義，其中的一條是提高存量資源的利用效率。

如何征收房地產(chǎn)稅，樊綱也給出了自己的建議。他認(rèn)為應(yīng)借鑒中國改革的寶貴經(jīng)驗(yàn)：雙軌過渡，新房新辦法，老房20年過渡。“老房子錢已經(jīng)交過一輪了，交的稅有20年的時(shí)間折現(xiàn)大概都折現(xiàn)沒了，20年之后再征房地產(chǎn)稅，對(duì)那些老房子是合理的。”

而在租賃市場，陳淮則認(rèn)為，如果老百姓把存量住房租出去，則應(yīng)該在稅負(fù)方面給予稅率的優(yōu)惠。他認(rèn)為，這符合“房子是用來住的，并不僅僅是不要炒作”的定位。

同時(shí)在這一方面，也已經(jīng)有城市走在前頭。上述方案中提到，成都對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減至按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

“哪怕你有三套、五套房租出去讓人住，就應(yīng)當(dāng)受到政策鼓勵(lì)，而不是限制。”陳淮強(qiáng)調(diào)。