以租養老比以房養老更好？養老地產權屬仍是一大瓶頸

每經編輯｜實習記者 舒曼    

每經實習記者 舒曼

當前，100多家上市房企2016年的年報披露已進入尾聲。三年來，房企跨界轉型互聯網游戲、金融、醫療和養老等領域的舉動讓外界眼花繚亂，但從業績來看，這些跨界產業絕大多數難成氣候。

以養老為例，保利地產作為央企地產巨頭，最早開始探索養老產業，尤其是掘金養老地產。《每日經濟新聞》記者查閱保利地產去年年報發現，支撐其千億元級銷售業績的仍是商品住宅等地產銷售業務。

根據民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億，中國60歲以上老年人口2033年前后將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示：“未來20年，養老產業會誕生一個萬億市值的企業。”

為什么這個萬億級的朝陽產業，至今仍步履蹣跚？近日，北京舉行了“地產跨越老齡化”專題論壇，會后北京大學國家治理與老齡化產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席咨詢顧問、中國房地產業協會經濟組專家張坤昱接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，以房養老、信用貸和抵押消費貸均存在一些問題。比如以房養老模式，保監會曾鼓勵推行過，但國內發展動力不足。

上述課題組給出的一組數據顯示，目前北京退休工資平均3355元/月，上海退休工資平均為3283元/月。就養老服務產品而言，以京滬高端養老機構為例，一位老人一個月繳費基本上在1.2萬元~1.5萬元，這一價格顯然很大一部分老人無法承受。

張坤昱強調，需求方有沒有養老服務的消費意愿和消費能力，決定了養老市場是否能夠穩定和良性地發展下去。

上述課題組提供的一種養老創新思路是，通過改良倒按揭，在不轉移老人產權的前提下，將房子抵押給金融機構，原有房產還可以出租，房屋收益部分屬于老人。如此一來，房產由不動產變成了流動資產包，來支撐老人購買養老產品，老人百年之后，子女可以進行接力貸或者拍賣變現。

上述模式也就是“以租養老”。以香港地區的“雋悅”項目為例，張坤昱介紹說，長者公寓的安老按揭由香港地區的按揭證券推出，這時業主可用按揭貸購買養老服務，所抵押的房屋可以出租反補按揭貸。當按揭貸終止時，業主或其繼承人可優先償還按揭款以贖回抵押物業，如果無法償還時，銀行將其抵押房屋拍賣優先受償，實現“以租養老”。

一位金融界資深人士表示，以租養老模式解決了當下遇到的房產抵押后升值和老年人因年齡難以貸款的兩大問題，卻帶來了新的問題。首先政策壁壘難以突破，自有住房抵押之后購買養老地產在政策上不被允許；其次，養老地產的權屬問題及未來處置不好解決。

張坤昱坦言，香港案例能否借鑒到內地尚待觀察，以租養老與房屋自有化率、國家政策及家庭觀念有很大關系。前述金融界人士建議說，國內養老地產運營商應持有物業并長期運營，通過向養老人群出租收費，在國家力推資產證券化的背景下，通過創新金融產品擴大規模。