上海連夜調三地塊出讓規則：實行招掛復合式

每經編輯｜每經記者 吳若凡 每經編輯 賈運可    

每經記者 吳若凡 每經編輯 賈運可

4月11日晚間，上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱上海規土局）連夜發布公告稱，將上海“臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊”出讓方式調整為招標掛牌復合式。此前公告顯示，這3幅地塊的交易資金審核已被中止。

《每日經濟新聞》記者獲得的其中一幅地塊的復合出讓須知顯示，新規要求按照通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式。采用有競價招標（以下簡稱招標）方式出讓的，則以綜合條件最佳者得的原則確定中標人；采用掛牌方式出讓的，則以價高者得的原則確定競得人。但最終只有排名前三位的投標人，才能入圍競標。

記者整理發現，這種招掛復合的土地出讓方式在2012年的上海市場曾被啟用，并在2014年樓市低谷期被取消，以“直接拍賣”代替。對于此次上海市的嘗試，業內人士認為，該規則會在多大范圍、多長時間內實施，還有待觀察。監管層此舉意在避免眾多房企“圍獵”一塊土地從而導致“地王”頻出。同時，也可以讓更好的開發商進行土地開發，借此提高整個樓市的品質和產業水平。

得分前三才能入圍競標

前述出讓文件顯示，若通過資格審查的有效申請人數超過三人，則地塊采用招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”；若通過資格審查的有效申請人數為三人及三人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。

對于如何選出有效申請人，《每日經濟新聞》記者注意到，首先由評標小組按照得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。若有得分相同者，則按以下優先原則確定排名順序：先以經濟實力得分由高到低排序；若經濟實力得分有相同者，則再以項目經驗得分由高到低排序；若項目經驗得分有相同者，則再以技術資質得分由高到低排序；若技術資質得分有相同者，則以抽簽方式決定其排序。

至于考核指標，除房企近三個會計年度合并財務報表中的總資產、凈資產、凈利潤率和凈資產收益率等基本指標外，還包括其信用評級、總建筑面積、全裝修面積等其他指標。最終只有排名順序前三位的投標人，才能入圍競標。

值得一提的是，此次新規適用的三個地塊，曾于去年底掛牌，今年3月卻被中止出讓。按照當時的公告表述，這三塊地的交易資金來源審核工作尚未完成，中止后將繼續進行審核。4月11日，上海規土局公布了上述三個地塊的出讓補充公告，但仍未公示具體拍賣時間。

業內：或意在減少“地王”

對于上海市的此次嘗試，新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，目前滬深A股中的上市房企有140多家，但根據經濟實力和技術資質排名，初步估計只有幾十家可以達到上海市新規中的入圍條件。如果再加上綠色建筑資質、全裝修面積等其他限制條件，剩下的企業就不多了。

歐陽捷認為，如果此評定方式在全上海推廣，非上市房企將失去拿地機會，因為這些房企的財務數據往往是不公開的。此外，未來有卷款跑路或者項目爛尾可能的企業，可能將不再有資格拿地，經濟實力不夠的企業或將從上海房地產市場出局。不過，目前該政策會在多大范圍、多長時間內施行，還存在不確定性。

資深地產人士薛建雄認為，上海此次嘗試，是為了讓更好的開發商進行土地開發，借此提高整個樓市的品質和產業水平。而行業洗牌之下，財務穩健的房企或成為最大受益者。

歐陽捷也向《每日經濟新聞》記者表示，新規實際上是為了抑制過多的房地產企業“圍獵”一塊土地，導致“地王”頻出。“實際上，采取網上競標、每家房企只有一次出價機會等也是抑制‘地王’、減少高溢價土地產生幾率的方式，但可能此前沒有起到既定效果所以（監管層）出了新招。”