宅基地流轉擴圍？國土部“正在研究”

每經編輯｜每經記者 張 雯 每經編輯 賈運可    

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針對宅基地的流轉范圍，一道擴圍的口子似乎正悄然“撕開”。

2月9日，國土資源部副部長趙龍在新聞發布會上表示，“國家正在推進‘三項改革’的試點，包括土地征收、農村集體建設用地的流轉和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進行流轉，我們正在研究。”

《每日經濟新聞》記者注意到，長期以來，作為農民的基本福利，宅基地有其特定使用對象，即農村集體組織成員。為了維護農民的居住條件和居住安全，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流轉。而最近兩年，宅基地進入“改革時間”，部分地區開始試點宅基地的有償退出、跨村流轉。

對于宅基地流轉的這種“擴圍”，趙龍特別指出，最后需要通過法律的形式把它確定下來。在目前的情況下，還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣的。

律師：擴圍需先修訂法律

長期以來，向來被局限在集體組織成員之間流轉的宅基地，在學界存在較大爭議。

“按照《物權法》規定，宅基地的所有權歸本村村民集體所有，而使用權歸各戶村民，且不得繼承。這就造成了，作為集體土地的所有權人，村民集體本應依法享有對宅基地完整的占有、使用、收益和處分權能。但在實際操作中，宅基地使用權及地上物的建設、修整需要取得行政機關審批，這是一種行政權力高過土地所有權的表現。今年一號文件里也專門提到，要落實宅基地集體所有權。”上海申赫律師事務所合伙人耿帥告訴《每日經濟新聞》記者，“談到宅基地流轉‘擴圍’，需要修訂法律，否則會涉及到‘違權’”。

在耿帥看來，宅基地改革的進程始終面臨法律突破問題，按照現行法律規定來看，宅基地流轉“擴圍”需要對法律作出修訂。

“十多年前，在浙江部分地區即進行了宅基地可以在不同集體經濟組織之間流轉的改革，也涉及法律突破的問題。”耿帥表示，“另外，雖然法律規定農村村民‘一戶一宅’，但由于房屋繼承等原因，客觀存在許多所謂‘合法的一戶多宅’的現象，以及私下違規轉讓地上房屋進而導致宅基地使用權被一并轉移的案例。在城郊、城中村等，隱性流轉更是十分盛行。針對這些問題，一方面需要作出法律條例的修改；另一方面，可通過宅基地有償使用和退出機制來顯化宅基地價值。”

針對趙龍談及的下一步宅基地“能不能在更大范圍之間進行流轉”，一位來自農業部的人士告訴《每日經濟新聞》記者，“就目前信息來看，更大的可能是突破‘本集體組織’的限制，在相鄰集體組織乃至鄉鎮一級進行宅基地的流轉。因為在本集體內宅基地的流轉較難體現其價值。至于說擴到更大的范圍，那就必然涉及到小產權房的問題了。從目前法律規定來看，小產權房是肯定不會得到‘正名’的。”

對于小產權房問題，趙龍表示，“宅基地是農民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農村集體組織的成員，所以說城里人是不應該得到農村宅基地的。為了維護農民的居住條件和居住安全，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流轉……按照法律和登記規則，城市居民是拿不到合法產權的。”

宅基地閑置問題突出

《每日經濟新聞》記者注意到，2015年，全國農村土地三項制度改革（農村集體經營性建設用地入市改革、宅基地制度改革、土地征收制度改革）在33個試點地區推廣展開，其中宅基地改革圍繞權益保障和取得方式、有償使用和退出、完善管理制度等幾個方面進行。

公開數據顯示，截至2016年8月底，在15個宅基地制度改革試點地區中，11個試點地區共辦理農民住房財產權（含宅基地）抵押貸款188宗，總額約1.4億元，14個試點地區共退出宅基地14500多戶，退出面積6200多畝。

在多位業內人士看來，宅基地改革中的重要一環便是如何處理閑置宅基地。

針對宅基地閑置情況，《瞭望》2014年刊登調查報道，指出“部分村落農房閑置十之八九，記者各地實地調研發現，一些村莊農房閑置情況突出，尤其是‘空心村’和偏遠山區。”湖南省政府參事段建南2016年發表文章稱，“粗略估計目前湖南農村宅基地閑置10%~20%，個別地方達到30%以上。”央視財經則在2015年末的一篇報道中引用中科院2013年的測算數據，直指全國宅基地總共約有2.7億畝，而空置的約有1.14億畝，占比超過了四成。

數據顯示，1995年，我國農村人口達到8.6億人的高峰，當年相應的農村居民點用地2.46億畝。1996年至2010年，農村常住人口減少了1.38億人，但2010年農村居民點用地仍達到了2.48億畝，人均用地214平方米，遠遠超過150平方米的國家標準。

值得注意的是，對于閑置宅基地如何盤活，今年中央一號文件提出了幾個思路，包括：探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展等。