熱炒之后 澳大利亞和加拿大樓市迎“煎熬時期”

吳家明

一直以來，澳大利亞、加拿大樓市備受中國買家青睞，這些地方的樓市雖然還沒有出現劇烈波動，但似乎也在經歷“煎熬時期”。

過去，不斷走高的房價一直是澳大利亞政府頭疼的問題，迫使監管機構敦促銀行嚴格貸款標準，并就房價下跌的可能性發出警告。澳大利亞政府最近再次下令拍賣外國投資者在當地非法購買的多處房屋，以回應民眾對于外國買家推高當地房價的不滿。根據房地產信息機構CoreLogic發布的數據，澳大利亞2016年全國房價平均漲幅為10.9%，創下2009年以來的最大漲幅。

然而，當地樓市“降溫”說來就來，又引起了一些投資者的擔憂。

據海外媒體報道，CoreLogic的數據顯示，隨著買家漸漸離去，賣家也開始逐漸退場，今年1月悉尼掛牌出售的房屋數量也較上年同期減少了25%。一些受托出售悉尼當地房產的拍賣商因為連一個競購者都沒有，只好收起了木槌。Apt Capital策略師Amy Reynolds表示，利率上升和外國投資者減少是促使未來澳大利亞房價下跌最可能的誘因。

也有分析人士表示，澳大利亞政府加強對外國人貸款的限制后，外國特別是中國買家數量大減成為一大隱憂。此外，房地產經紀數量驟增和新的在線經紀商到來，也被視為市場過熱的反向信號。

此外，CoreLogic研究部主管蒂姆表示，房地產市場的“雙軌”表現在墨爾本尤為明顯，即當地房價在去年上漲了15.1%，但酒店式公寓的價格僅上漲了1.7%，公寓供過于求的現象削弱了買方的信心。摩根士丹利預計，到2018年澳大利亞可能會有10萬套公寓未售，各大銀行對購房者和開發商發放貸款時也變得更加謹慎。

然而，澳大利亞房價并未出現下跌。在澳大利亞最大的八個城市，1月房屋成交量有所下降，但房價還是同比上漲0.7%。美銀美林的經濟學家Saul Eslake表示，在沒有大批外資外流和意外加息的情況下，悉尼和墨爾本的房價還是會小幅上漲，而利率預計將維持于低水平以支持需求，但銀行的住房貸款按揭利率已開始上升，更高的抵押貸款利率可能抑制人們的住房需求。

近年來，加拿大溫哥華和多倫多的房價一直持續攀升，令當地人擔心不已。對此，加拿大政府可謂多管齊下，加拿大不列顛哥倫比亞省政府去年宣布在溫哥華市買房的外國人必須額外繳納15%的房產過戶稅，以遏制飛漲的房價。此外，政府還將批準溫哥華每年向一些無人居住的住宅收取空置稅，此舉意在提高那些不經常在溫哥華居住但卻持有房產人士的房屋持有成本，將更多空置房屋推向租賃市場。

最近，加拿大樓市卻呈現“冰火兩重天”的態勢。 盡管溫哥華房價仍處于上漲勢頭，但卻似乎“有價無市”，1月房屋成交量已暴跌40%，已連續第七個月下降。相比之下，多倫多樓市則十分火熱，1月房價飆升了22%，房屋成交量同比上漲了11.8%。

“相比2016年，今年以來房地產市場較為冷清。”溫哥華房產局主席Dan Morrison表示，今年房屋買賣雙方更不愿意參與交易。不過，多倫多房產局的數據顯示，今年1月多倫多所有主要類型的房屋均價同比漲幅均達到兩位數，比如，獨棟住宅均價上漲了26.8%至134萬加元。此外，有效掛牌的數量是去年同期的一半，掛牌的平均時間從去年的29天降至19天。多倫多房產局主席Larry Cerqua預計，2017年市場對房屋需求仍保持強勁，但由于庫存很少，潛在買方可能難以找到符合需求的房子。