重慶樓市再上“緊箍咒” 嚴整房企預售抵押融資亂象

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

繼前不久重慶厘清“三無人員”入渝購房涉及的個人房產稅“盲點”之后，重慶再度重拳出擊，對“預售環節”進行嚴控。

2月4日晚，重慶市國土房管局官網發布《關于進一步規范商品房預售許可審批和在建建筑抵押登記的通知》，要求抵押房地產不得用于預售，預售商品房不得用于抵押，并規范在建建筑物抵押登記，做好土地抵押轉在建建筑物抵押登記銜接工作，規范房企的商品房預售及抵押融資。

值得一提的是，該整治行動除了重慶市國土房管局之外，執行部門還包括央行重慶營管部、重慶銀監局與重慶市金融辦。上次重慶關于個人房產稅的行動也涉及市級6個部門。多部門聯動之下，重慶對樓市的調控力度有所增大。

對其中緣由，重慶知名房地產金融專家、亞信控股集團董秘榮騰洪認為，“在重慶經濟迅猛發展的大背景下，未來重慶房地產市場上，房價也會呈平穩上漲的態勢，但政府希望抑制炒家，用一句話總結就是‘房子是用來住的，不是用來投資的’。”

加碼控制房產抵押融資

據《楚天都市報》去年6月份的報道，因為銷售了已抵押查封商品房的違規行為，當地主管部門曾查處了33家涉嫌房企。另據《南方都市報》2015年報道，廣州市場曾出現千萬房產賣了再抵押，28戶業主求證無門的情況。

而類似的違規現象在重慶和很多地方的樓市也頻頻發生。

因而《每日經濟新聞》記者注意到，此次重慶加碼的調控政策中，從抵押房地產的程資格、程序和金融端都做了控制。

根據文件具體要求,“抵押房地產不得用于預售”規定房企依法申辦預售證時的房屋及所占土地不得抵押，如果對應的土地已抵押，應先注銷抵押權登記，注銷抵押權的土地面積應大于該建筑物對應的土地面積。

與此同時，重慶房企應按預售許可內容對外銷售，不得將已預售的房屋用于抵押融資，而金融機構也不得接受房企用已、預售的房屋作為抵押物。即如果房企想辦理在建建筑的抵押登記，各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。這一舉無疑從“錢”端抑制了房企違規施行預售房屋抵押的行為。

文件最后一條則重在規范和厘清抵押權人的權利順序，土地抵押轉在建建筑物抵押登記銜接中，規定土地使用權已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。

據此，重慶房企相關申請人提供的登記材料除第三條規定的材料外，還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

“下猛藥”維穩重慶房價？

2016年底以來，重慶市針對當地房價突然異常躁動而發布穩定房價預期的三條措施，即保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地等，嚴格執行商品房預售備案，嚴打哄抬房價等違法行為，繼續做好房產稅試點。

如果對照起來看，重慶市在預售和房產稅上已下猛藥。與此同時，重慶市土地交易中心最新數據顯示，截至目前，重慶主城區2017年2月擬公開出讓10宗土地，起拍總價約為16億元。不過《每日經濟新聞》記者暫未看到重慶新年供地的相關計劃和數據。

而在榮騰洪看來，當前重慶土地供應量依然是比較大的。

“而城市發展階段相對比其它直轄市來說比較慢，流入人口相對偏少，全市流出人口則較多，因而供應和需求不成正比，房價要大幅上漲也不現實。雖然也有高價位區域，比如兩江新區照母山板塊在售樓盤均價1萬元/平方米，但其他主城均價在8000元/平方米。”

榮騰洪認為，從價格和供需看，重慶房價還處于正常中，不會很大波動，隨新盤上市爆發式增長基本很難，更何況還有二手房的交易，因學區和軌道源線會有價格差異，其他地方都趨于價格穩定。