今年房地產職場淘汰比任何一年殘酷 活下來的才能拿"大紅包"？

每經地產評論員 黃博文

又是發年終獎的日子，今天碧桂園因為發了6個金額1億的“大紅包”，被朋友圈的地產人刷屏了。

嫉妒、艷羨、勵志……所有從業者被矛盾而復雜的心情，攪得一再失眠。沒有人會諱言，今年地產人的荷包都很鼓。可是，明年呢？

種種跡象顯示，2017年會是一個讓地產人拼得格外慘烈的年份，會有很多人因為業績不達標而出局。年初，包括萬科、恒大、碧桂園、融創、中海、龍湖在內的多家公司，在內部年會上，都把銷售目標向上抬高了一大截。

不只龍頭房企加碼業績指標，排名二十以后的房企，也都提出了高額的增長指標。因為他們都被易居中國執行總裁丁祖昱所說的一句話嚇到了——“只有銷售額到千億，才能算是主流房企，否則就不算是主流。”

而在去年達到千億的只有十一二家。對很多公司來說，今年如果不能快速擴張，快速沖500億，沖千億，幾年后就會被吞并，成為中國地產業湮滅的一個歷史名詞。

但是，大幅提升的業績指標，卻必定成為所有地產人今年最沉甸甸的工作壓力。任志強早就分析過，2016年的行業銷售面積總規模是一個行業天花板，今后可能難再實現2016年那么高的銷售面積。至于銷售總金額，也是在最近幾年內不可能突破。

大形勢決定著今年是地產人“拼刺刀”的一年，只有消滅了對手活下來，才能在2018、2019年那到像今年這樣豐厚的紅包。

大地產商的“彈藥庫”足夠干掉任何對手

2016年在行業集中度不斷提升的背景下，大房企們也紛紛刷新了各自的銷售記錄。尤其是恒大、萬科、碧桂園三家，成為中國首批年銷售額突破3000億元的房企，三家公司的總銷售更是超過萬億元，占據了中國房地產市場10%左右的份額。

雖然還沒有公布未來的目標，但各大房企已經放出風聲。

萬科董事局主席王石曾對外宣稱，預計萬科第四個十年營業額是1萬億元，甚至可能到2020年就會實現；

恒大在登頂冠軍后，恒大集團董事局主席許家印公開表示，在2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售額超過6000億元；

2017年碧桂園設定了“尖叫目標”，雖然具體數額還未對外公布，但是碧桂園主席楊國強很喜歡一個英文單詞是“double”。

其實2017年的規模之爭已經打響，從去年龍頭房企拿地競爭中可見一斑，對一二線熱點城市土地資源的搶奪，將直接影響2017年銷售規模。

為實現規模訴求，恒大在土地市場創新拿地方式。

據克而瑞數據顯示，恒大2016年新增土地總建筑面積達到4991.99萬平方米，總價為1150.47億元。根據恒大披露的信息，其在深圳已經擁有32個舊改項目，全部項目開發后總貨值約6000億元。

在2016年中業績會上，恒大總裁夏海鈞透露，恒大土儲集團繼續加大在一二線城市的土地的儲備力度，2016年上半年一二線城市新增土地投資額占比為74%，新增土地平均成本為1994元/平方米。

截止去年6月30日，可查詢的數據是恒大總土地儲備達到1.86億平方米，上市房企土儲第一。累計的平均成本是1302元每平方米，一二線的城市的土地的投資額累計占比是73%。

在被恒大超越的2016年，萬科在土地市場上突破以往穩健的作風，不惜在一二線城市拿高價擴充競賽資本。

克而瑞研究中心的數據顯示，截至去年11月底，萬科拿地投入金額高達1299.14億，共獲得2285.60萬平方米土儲。拿地面積較上年同期上升24%，但拿地總金額大幅上升了85%，拿地平均樓面價也由上年同期的3807元/平米升至5684元/平米。

這1299億的土地投資中，萬科在一二線重點城市拿地面積和金額占比均超8成，部分三四線城市也是市場較好的佛山、東莞、無錫、泉州等城市。萬科重金奪地只為延續聚焦一二線重點城市的布局戰略，繼續穩固重點城市的布局。

不過值得注意的是，萬科去年拿地仍然采取以合作拿地為主要開發模式，權益不足100%的地塊占比達74%，繼續發揮“小股操盤”模式，減少單項目資金投入，這將繼續影響萬科在2017年權益銷售金額榜上的排名。

在2016年跨越2000億直接進入3000億的碧桂園是最大的黑馬，在擴充土地儲備上不遺余力。碧桂園公布的數據顯示，2016年前11月，碧桂園新增土地建筑面積高達7686.9萬平方米，購地金額高達1497.57億元。據克而瑞數據顯示，2016年12月，碧桂園新增土地建筑面積達160.34萬平方米。

從目前公開的數據來看，碧桂園拿地金額不僅居40家典型房企之首，同時也創下了碧桂園歷年拿地面積之最，較15年同期大幅增長143%。

以這個速度計算，碧桂園去年幾乎天天在拿地，月均入賬645萬平方米土儲，平均到每天拿地面積為21.5萬平方米。與此對應，碧桂園在土地儲備上總投入高達1357億元較同期增長206%，平均拿地成本僅1911元/平米，仍然處于同行較低水平。

如果戰敗，就只能去對手那里找工作

能夠直接推算銷售規模的是新開工面積和銷售均價，以及去化率。恒大2015年的新開工面積達到89%，直接導致2016年銷售業績的爆發。

查詢恒大2016年中數據，在建項目379個，在建的工程面積為6855.4萬平方米。粗略統計（銷售金額/銷售面積）發現，恒大2016年銷售均價為8355元/平方米，同比分別增長5.9%，如果能夠實現80%以上的去化率，2017年銷售金額有望突破5000億。

相比于恒大，萬科在2016年新開工面積大幅落后。根據其三季報的披露，1-9月，萬科累計實現新開工面積2441.4萬平方米，較去年同期增長74.6%，達全年計劃開工面積的111%。不過萬科的銷售均價較高，2016年接近1.32萬元/平方米，同比增長4.3%，2017年有望沖擊5000億門檻。

市場人士認為，2017年這兩家房企對于銷售榜首位的爭奪會更加激烈，很可能雙雙突破5000億元。從兩家公司的土地規模、現金狀況和項目開發能力來看，只要他們自己愿意，且市場環境沒有發生大的變化，完成5000億元的年銷售也就是這一兩年的事情。

不過整合并購的愈加頻繁，房企龍頭之爭的變數不可預料。根據中指院的統計數據顯示，2016年內銷售規模在300億元以上的房企，完成及正在進行中的并購案例接近100起，占行業并購數量的七成以上。頻繁的兼并重組，則直接導致了市場集中度的進一步提高。

去年保利在與中航的整合中便以23.23億元一次性收獲了150.05萬平方米土儲。在過去一年所有的國企整合案例中，中海是目前收獲最大的。通過與中信的整合，中海以價值310億元股份和價值61.5億元的持有物業作獲得了中信總樓面面積3155萬平方米的土地儲備，折合樓面價約1177元/平方米，遠低于公開土地市場的價格，這一舉為中海全年貢獻近8成的新增土儲。截至到去年11月底，中海獲得新增土地建面為3866.65萬平米。

去年融創大手筆收購獲得了大量土地儲備，擠進千億俱樂部。融創的大筆收購為全年總拿地建面貢獻了近5成。通過收并購，融創一方面以相對較低的價格獲得了大量土儲，收購土地單價近2384元/平方米，較公開市場拿地價格低很多；另一方面，在鞏固已有布局的同時，借勢快速全國化布局，如收購萊蒙項目鞏固上海、南京等市場、收購融科等于實現了新一輪全國性的布局。

另外閩系房企陽光城也在低調地買買買，2016年拿地有望突破1000萬平方米，近乎為2015年總拿地面積的3倍。

融創中國董事會主席孫宏斌就指出，“排名前10位的品牌房企，10年后會占據銷售市場份額的40%，較目前提升一倍，按1年10萬億元的市場規模計算，10大龍頭房企的平均銷售規模在4000億元。大房企收購、兼并小開發商的局面也會不斷出現。”

看來，地產業的競爭格局已經從“春秋”向“戰國”。

各家地產公司，上至老板，下至基層，必須打起十二分精神，迎接這場戰役。如果，不幸在競爭中被對手消滅，那么即使高管，也只能靠對方照顧性地提供“殘羹剩飯”，度過職業生涯的余生。