房價最后一個監管漏洞被堵上了！30%房源將受影響

在10月各城市出臺調控政策后，樓市其實還是給開發商漲價留了“后門”：雖然，新房預售價格不能突破上限。但現房銷售卻并不涉及價格上限問題。很多因為計劃銷售價格突破了政府價格上限的樓盤，因此直接計劃把期房改為現房。

然而，如今這個最后的“后門”被關上了。

12月30日，北京市住建委發布關于《進一步加強商品房現房銷售管理有關問題》的通知。通知提出，現房銷售備案完成后，房地產開發企業應在3日內一次性公開銷售全部房源。要嚴格執行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

通知提出，房地產開發企業在進行商品房現房銷售前應當辦理商品房現房銷售備案

在業內人士看來，這從源頭上卡死了房企漲價的“七寸”。

而從各城市不斷出臺政策，堵住規則漏洞，也可以間接印證孫宏斌對這次調控的嚴峻性超過以往任何時候的判斷。未來，也許所有的漏洞都會堵上，對開發商來說，真地不能再有僥幸心理了！

30%的房源開始納入嚴格價格管理

上述通知要求，房地產開發企業登陸北京市房地產交易管理系統在線申請辦理商品房現房銷售備案，并向所在區房屋行政管理部門提交以下材料：

授權委托書(原件)；現房項目網上簽約申請表(原件)；一房一價表(原件)；營業執照、房地產開發企業資質證書(復印件)；建設工程規劃許可證、不動產權證或者房屋所有權證和國有土地使用權證(復印件)；已辦理土地使用權抵押、在建工程抵押、現房抵押或他項權登記的，提交抵押權人同意抵押房屋銷售的證明(原件)。

上述復印件需加蓋申請人公章，同時提交原件，區房屋行政管理部門核驗原件后退回申請人。

通知要求，房地產開發企業依據不動產權證或者房屋所有權證所載明的房屋范圍申請現房銷售備案，對于同一證下未申請銷售的房屋，不得再次申請現房銷售備案。

區房屋行政管理部門對申請材料進行審查，符合現房銷售條件的，應在5個工作日內完成備案，備案后材料應歸檔保存。申請銷售房屋有查封等限制情況的，不得辦理現房銷售備案。

現房銷售備案完成后，房地產開發企業應在3日內一次性公開銷售全部房源。要嚴格執行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

未辦理商品房預售許可直接申請辦理現房銷售備案的，還須按照《關于規范本市商品房銷售機構和銷售人員管理的通知》(京建交〔2007〕1325號)規定，辦理銷售機構和人員備案。

房地產開發企業進行商品房現房銷售時，應將商品房現售備案證明文件在售樓場所公示。

中原地產首席分析師張大偉認為，在2016年，北京合計成交簽約的商品房住宅中83253套，其中有24418套，也就是30%是現房交易。

在過去調控中，大部分監管嚴格的期房，本次30%的房源也開始納入嚴格的價格管理，一房一價，對房價的調控影響非常大，也代表了北京調控的繼續深入。

豪宅銷售壓力不容忽視

“特別是對豪宅等房源影響較大，未來的定價可能受到影響。”張大偉認為。

據亞豪機構統計數據顯示，2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價達到34638元/平方米，相比去年上漲17%，這也是自2012年樓市價格探底之后，連續第4年出現上漲，也是連續第4年創造歷史新高。

亞豪機構市場總監郭毅認為，2016年樓市成交價格的攀升主要源自兩方面的原因：首先，上一波2011年深度調控的效果，經過多年的消化之后已衰減至最低，而天量信貸的支撐也使得前9個月市場呈現供需兩旺的局面，市場價格隨之不斷上漲；而另一方面則是由于土地成本攀升引發的市場豪宅化現象。

從2016年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產品所占比重明顯下滑，而中高端尤其是頂級豪宅成交量則不斷上升。

根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年單價50000元/平方米以下的中低端產品成交占比下滑11個百分點，50000-70000元/平方米的中端產品占比上升8個百分點，而70000元/平方米的高端產品占比也由1%升至3%。

而在這其中，10萬+的頂豪產品表現尤為明顯，2016年北京純商住宅市場單價超過10萬元/平方米的產品共實現成交566套，同比翻了近4倍，也超過往年該類型產品的成交總和。

雖然京城豪宅有了較大體量的去化，但未來銷售壓力仍不容忽視。

中原地產首席分析師張大偉認為，截止到9月末，剔除已經上市的，合計地塊地王已經多達31宗樓面價3.5萬+的地塊，這部分預期價格都將進入8萬+，按照地塊的土地成交款計算，合計為1130.67億。也就是大約可售貨值未來預期將在2000億上下。

按張大偉的說法，按照300億的年去化速度，大約要7年。整體合計，疊加在售+潛在供應，北京頂豪大約有70個項目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現降溫，頂豪市場將出現巨大風險。

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