深圳全年賣地收入破千億 地價同比漲49%創新高

每經編輯｜黃博文    

每經記者 黃博文

12月29日，隨著前海兩宗定向港企的商業用地一塊成功出讓、一塊流拍，深圳今年的土地出讓正式收官。

根據深圳中原研究中心的數據，2016年深圳土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%，綜合樓面地價12651元/平方米，同比上漲49%，均創下近年新高。

土地出讓金首破千億

2016年的土地市場在前三季度的高歌猛進后，在全國范圍內的調控之下，四季度有所降溫。全年整體來看，開發商購地熱情高漲，“地王”成交數量和土地出讓金創歷史新高。

深圳土地市場在上半年“3.25 新政”后進入調整期，直到6月也未全面復蘇，龍華上塘和光明兩塊地王的誕生給市場打了一劑強心針。“10.4 新政”的出臺使市場急速降溫，在一二手市場低迷的情況下，土地市場則表現積極。臨近年尾深圳土地入市節奏有所加快，12月全市掛牌交易土地計20幅，為本年單月供應最多的月份。 

深圳全年土地出讓有幾個標志性的事件。6月2日，龍華上塘地塊以56774元/平方米的樓面價刷新全國單價；8月29日，寶安大空港地塊以總價310億奪下全球最大的展館地塊，刷新全國地價紀錄。

為防范市場風險，深圳出臺了調控地價的措施。12月14日，大鵬和坪山的兩塊純居住用地首次以“雙限雙競”的新競賣原則出讓，但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企的激烈的競拍，最終由碧桂園和保利東分別拿下坪山和大鵬地塊。

根據深圳中原研究中心監測，2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增漲 30.9%。光明、坪山、寶安大空港等政府政策扶持大或規劃定位明確的區域表現尤為突出。 

深圳今年全年土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%，綜合樓面地價12651元/平方米，同比上漲49%，均創下近年新高。整體土地市場由去年的低價工業用地主導向高價的商辦用地主導的轉換。僅龍華上塘、光明和大空港三塊地的成交金額就占據了總成交的60%，可見帶有居住功能的綜合類用地以及規劃完好地理位置優越的商業用地是拉高出讓金額的主力軍。 

在龍崗工業用地及大空港商辦用地的成交拉動下，2016年深圳工業和商辦用地表現突出。全年共計27幅工業用地成交，用地面積約115.1萬平方米，占比50.1%。

舊改成新增供應主要來源

深圳房地產市場面臨的最大困境是土地供應不足，居住用地緊缺的情況更為嚴峻。根據深圳中原研 究中心監測，全年共計 2 幅純居住用地和2 幅商住綜合用地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪 山，用地面積約 23.97 萬平方米，規劃總建筑面積為87.9萬平方米。

自2010年后宅地供應面積逐年減少，2012年后宅地供應一直在超低位水平。物以稀為貴,供應減少樓面地價卻飛速上漲，2016年深圳宅地樓面地價為28786元/平方米，環比略有下降。

在深圳土地招拍掛市場競爭激烈的同時，越來越多的開發商把眼光投向存量土地特別是城市更新項目的并購合作，優質項目往往吸引數十家企業的追逐，城市更新已成為深圳土地市場另外一個主戰場。

自從2009年12月1日開始實施《深圳市城市更新辦法》以來，政府公開默許了協議出讓土地，之后深圳舊改項目的供應就開始表現出明顯增加的趨勢。根據深圳中原的數據，2010年舊改面積占比僅為15.7%，此后逐年上升至2015年的近5成。

2016年，全市新增供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到了330.7萬平方米，占比高達56.9%，舊改在供應中的比例不斷加重，已經成為了新增供應的主要來源。

順應此趨勢，監管層也對城市更新加強宏觀統籌。2016年11月21日，深圳市規劃和國土資源委員會官網上發布的《深圳市城市更新“十三五”規劃》要求，在此次規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成城市更新固定資產投資約3500億元；完成100個舊工業區復合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目....

由此也可見政府大力推舊改的決心,未來舊改項目將挑起新房供應的大梁。