記者深入多城追蹤樓市動向：交易量回調明顯 降“虛火”效果顯著

樓市調控“第一波”之后，“第二波”又襲來。

繼９月末近２０個熱點城市陸續啟動新一輪樓市調控后，近日，深圳、杭州、武漢、南京等多地再度推出新政“升級版”，不僅首付比例進一步提高，本地戶籍購買第三套房更是被嚴格控制。

從“徹夜排隊搶房”到紛紛退購房定金，從“過戶號一票難求”到個別樓盤交易量“一夜歸零”……調控重拳之下，樓市還將怎樣變化，房價會否大幅走低？新華社記者深入１０余個城市，追蹤樓市最新變局。

交易量回調明顯　降“虛火”效果顯著

國家統計局本月１８日最新數據顯示，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價走勢明顯趨穩。７０個大中城市中一二線城市房地產市場明顯降溫，三線城市較為穩定。

在北京，自國慶節實施“京八條”調控新政以來，許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。

軟件工程師楊先生兩個月前想換一套西城區的學區房，由于當時房價“脫韁”上漲，房主加價兩次至７６０萬依然惜售。調控后不到一周，中介又打電話來說房主愿意賣了?？蓷钕壬鷧s害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風。

“新政對我們影響不知道還將持續多久。”位于北京西南五環外的某“剛需盤”銷售人員坦言，過去休息日能接待３０組左右客戶，現在最多幾組。而在海淀區某“改善盤”售樓處，記者停留的兩個多小時里，鮮有客戶光顧，曾經人頭攢動的看房熱潮不復存在。

“進入１１月以來，各地新房和二手房整體成交量再度環比回落，且降幅均有所擴大，一些非調控城市也受到了政策的外溢影響。”中原集團研究董事程澐認為，限購政策再度收緊，意味著地方的調控力度存在繼續趨緊的可能。

在房價曾“領漲”全國的深圳，經過兩次調控加碼后樓市顯著“降溫”。根據深圳市規土局公布的日交易情況計算，１０月份，深圳新建商品住宅成交面積同比下降２２．１％，二手房成交下降６．２％；從價格看，新房成交均價５５６１１元每平方米，環比下降１０％。至此，深圳房價連續三個月上漲勢頭得到扭轉。

一線城市漲勢不再，熱點二線城市更是“轉冷”。記者看到，一些樓盤甚至出現批量退房現象；有的二手房中介門口，前來解約的市民甚至排起了隊，但大規模違約并未出現。

“由于限購限貸，客戶要么失去購房資格，要么掏不起增加的首付，更多的是借機緩一緩。我們有５０多位交過意向金的客戶基本都申請退款了；另外８８位付完定金的客戶也有部分放棄交易。”蘇州工業園區東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說，現在投資投機者肯定看不到了，剛需改善者也選擇觀望。

“由于網簽有滯后期，預計１０月以來各地成交回落的行情，將在１１月、１２月數據集中體現。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。

未開盤項目壓力大　部分樓盤將“調價保量”

記者實地走訪出臺新政城市的多個樓盤發現，雖然調控后新建商品房普遍遭遇看房人數銳減、交易量跳水等降溫行情，但截至目前，大部分一手樓盤價格暫時還沒出現明顯的下滑。面對濃厚的觀望情緒，部分在售項目準備用“買贈”和“優惠促銷”等方式吸引購房者；一些未售項目干脆推遲了申請預售開盤時間。

“說沒有壓力是假的，看著售樓處空蕩蕩，肯定會有擔心，但是今年的任務已經完成得差不多了，如果集團在其他城市銷售情況也不太好，不排除適當調價沖量。”蘇州一家港資房地產開發商負責人說。

記者注意到，由于這一輪房地產的火爆行情，一線城市和部分熱點二線城市的存量商品房得到了相當程度的消化，一些樓盤只剩下小部分預售房，開發商的資金壓力普遍緩解。因此面對調控后的市場蕭條，大部分開發商選擇了暫時先“扛一扛”。特別是一些外企、央企和國有房地產開發商，由于融資成本更低，更傾向于保持價格穩定，“繼續開”“慢慢賣”。

“作為開發商，我們也希望平穩發展，不愿意經歷市場的大起大落；更害怕過度透支，未來沒得做。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，此前房價的猛漲連自己都沒有想到，國慶假期各地陸續出臺樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措，目的是通過抑制投機投資，讓住房回歸居住屬性。

一個典型的現象是，杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數據看，杭州外來人購房比例８月份達到了三分之一，９月更是升至四成之高。

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華說，現在“剛需”和投資投機客都陷入觀望，未來三個月至半年內，高位運行的房價可能開始出現松動，特別是一些交通位置差、配套設置不全的項目，價格有回落空間。

專家和業內人士一致認為，今年以來制造了無數話題的“地王”房企，未來日子可能是最難過的。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企，遭遇新政調整期，或將面臨生與死的抉擇。

市場盼“因城施策”　長期穩預期需多管齊下

“短期看，嚴格的調控措施有效抑制了房價過快上漲的勢頭，規范了市場秩序，調控效果初步顯現。但長期看，政策影響還不好判斷。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，推進房地產市場健康平穩發展需要多管齊下。從地方出臺的限購措施看，意在遏制投資投機性購房需求，對自住需求是保護的，這些政策會隨著不同城市的特點和市場條件的改變而進一步完善。

記者采訪中，一些地方房管局負責人、開發商以及專家學者認為，目前無論是北上廣深等一線城市，還是經濟快速發展的熱點二線城市，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應避免調控政策誤傷合理購房者，同時防止合理需求過分抑制，形成“蓄水池效應”，未來造成報復性反彈。

位于深圳蛇口的“山語海”是國慶新政后開盤的第一個項目。盡管觀望情緒濃厚，但開盤當天，記者看到前來選房的人并不少，中小面積依然銷售順暢，最終推出的５００余套房源銷出５９．５％，均價為５．８萬元每平方米。

在距離鄭州市區較遠的南龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤，但前來考察的看房者隨處可見。一位“８０后”購房者小晏告訴記者，本打算在市里買一套９０平方米、均價１．２萬元左右的房子，由于限購后首付提高到３０％，她轉而選擇均價約七、八千元的南龍湖地塊。

“既然是打擊投資投機，為何作為首套房也提高了負擔？”小晏說，市場雖說清凈了，但心里仍患得患失——買吧，怕房價下跌；不買吧，又怕房價繼續漲。最期盼的是房地產能有一個穩定預期。

而“科學規劃”“因城施策”成為專家建議的關鍵詞。

事實上，當前不同地區樓市之間的分化愈發顯著，市場結構差別較大，調控的力度和方式方法也應有所不同。來自住建部門的數據顯示，同樣是限購限貸城市，濟南、蘇州、武漢、杭州、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到９個月，超出合理區間下限。

“這次各地的調控相比之前的統一限購體現了更多的地區性特點，但從房地產市場的健康發展來講，調控能力建設還有很大的‘成長空間’。”江西師范大學城建學院教授陶滿德建議，政府首先應基于當地人口增長、經濟發展等，對房地產業有一個中長期的科學規劃；然后才是密切監控，引導市場。只有政策穩，預期才會穩；預期穩，市場就能穩。（記者姜琳、郁瓊源、張興軍、楊紹功、孔祥鑫、孫飛、周強）