每日經濟新聞 2016-11-16 19:58:23
雖然調控政策疊加,但北京土地市場熱度不減。雖然是“限房價、競地價”出讓,但房企依然視其為香餑餑。
每經編輯 王杰
每經記者 王杰
雖然調控政策疊加,但北京土地市場熱度不減。雖然是“限房價、競地價”出讓,但房企依然視其為香餑餑。
據現場媒體報道,海淀永豐18號地塊共吸引了萬科、綠地、招商、保利、京投、石榴集團等16家房企參與。最終歷時38輪,遠洋報價50億觸頂土地合理價格上限,接著23號保利報出40%的居住商品住房自持比例,達到土地預設自持比例上限。
未能當場決出歸屬
最后競拍的結果是,18號地在達到總價50億元之后,進入競自持環節,而由于綠地、萬科、龍湖首開聯合體、保利四家均投報自持100%,因此該宗地塊未能當場決出歸屬,進入高標準住宅方案投報環節。
為防“地王”產生,當日土拍的地塊設定了細則:當開發商的報價達到合理土地上限價格,則不再接受更高報價,政府則宣布直接進入下一個競拍環節——住宅部分建面的自持比例。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%,開發商的競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數倍,價高者得。但是一旦有兩個以上的競拍者都愿意100%自持。競拍又將繼續進入下一個環節,即商辦自持競拍環節。
值得關注的是,若地上建筑面積≥10萬平方米的商品房,需住宅產業化率≥60%;若地上面積≤10萬平方米且地上建筑面積≥5萬平方米,需住宅產業化率≥40%。另外,企業自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。
海淀永豐產業基地19號地塊為二類居住用地及零售商業用地,地塊土地面積8.56萬平方米,建筑控制規模16.29萬平方米。該地塊競買保證金為13.2億元,起始價為44億元,競價階梯為2000萬元。
參與該地塊競拍的房企有碧桂園、綠地、石榴、保利、京投、遠洋等11家。
因19號地塊規劃商業用地,在商品住房自持競拍環節,有兩家及以上競拍者愿意100%自持時,競拍將進入下一個環節——商辦自持競拍。若在商辦自持競拍環節同樣出現兩家及以上競拍者愿意100%自持時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
在各房企的逐鹿中,19號地塊在達到總價59億元之后,進入競自持環節,最終住宅與商業全部自持,綠地、首開、保利、萬科住總聯合體進入后續投報環節。
開發企業盈利模式將生變?
亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,雖然有收緊調控以及各種附加條件制約,但是在宅地供應極度稀缺背景之下,各大房企對于土地的熱情依舊。預計明天的兩宗地塊結局也相差無兩,全部自持的結局使得“限房價”名存實亡,這也預示著開發企業盈利模式將發生轉變。
中原地產首席分析師張大偉表示,從北京土地出讓前多次設置規范看,北京為了避免出現地王的確做了各種準備。限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積。可以說已經全方位圍追堵截地王出現,調控力度前所未有。
“從最后結果看,合計兩宗地30萬平米中的29萬平米將全面成為持有物業,按照平均一套60平米計算,可以提供4800套出租房。(因為地塊可售只有千人配套商業及車庫,企業必然會盡量增加套數,增加配套面積)接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場價格,但減少了銷售房源供應。”張大偉說。
張大偉認為,開發商依然非理性搶地,出現了全面持有的現象,地方政府想抑制地價各種辦法已經想到極致,但開發商搶地的激情也到了極致。從北京限房價地塊依然非常多企業意愿強烈看,一線城市土地資源依然成為企業的首選。
對于上述土拍狀況,一位開發商人士直言“看不透”。
上述開發商人士表示,如果上述地塊被萬科住總聯合體所拿,萬科敢于挑戰市場,可以做長租公寓。而綠地、首開、保利這類央企、國企,搶限價地也是履行社會責任。如果民企操作,可以一次性出售多年,做成長租公寓。“其實企業也可能等待政策的窗口期,或者哪天不用自持了。”
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