10月投110億都市圈拿地 審慎的萬科為何此時出手

每經編輯｜每經實習記者 黃博文    

◎每經實習記者 黃博文

數據顯示，前9月已有三家房企銷售金額突破2000億元，恒大以2805.6億元銷售金額，超越萬科成為行業老大。2000億元之后，誰主地產江湖沉浮，備受市場關注。

今年恒大一路追趕終成老大之后，房地產行業規模競賽將更加激烈。從擴張速度以及土地儲備，碧桂園和恒大存在激烈競爭。深耕三四線城市的碧桂園，能否收獲城鎮化的紅利，沖擊行業一哥地位？對人口流入趨勢早有研判的萬科，又是否能借助城鎮化良機奪回龍頭位置？

關于人口流入趨勢方面，萬科的研究一直是行業風向標。萬科在2015年年報中表示，未來將堅持聚焦城市圈發展戰略，目前已經進入的66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。

萬科土地儲備相對不足，將是其分享這波樓市紅利的最大瓶頸；其股權之爭的紛擾也給萬科降低土地成本的合作模式蒙上陰影。瑞銀集團報告認為，因需要靠合資企業維持低土地成本，如果萬科無法補充土地儲備，將影響其長期盈利能見度及股本回報率。

根據《每日經濟新聞》記者不完全統計，在調控落地的20多天里，萬科累計拿地金額達到110億元，落子區域均分布在都市圈城市或者省級核心城市。

三季度銷售業績被恒大超越

2016年被萬科定義為“不平常”的一年，股權之爭影響到了萬科的經營業績，其三季度銷售業績被恒大反超。

10月10日，中國恒大宣布9月實現銷售額475.2億元，同比增長超過三倍，今年累計銷售額已達到2805.5億元，一舉超越萬科的2629億元成為全球第一房企。

除了行業最為看重的銷售規模外，恒大還在總資產、營業收入、現金余額等核心指標方面超越了萬科。同時，恒大前9個月的累計權益銷售額也達到2668億元，相比第二名的萬科高出774.4億元。

此外，截至2016年6月30日，萬科規劃中項目按權益計算的建筑面積合計3582萬平方米，是2012年以來的最低點。而在2016年上半年，萬科的銷售面積已達到1409萬平方米。

萬科土地儲備方面的情況，也引起投行的關注。10月，瑞銀發布研報指出，萬科各方股東的緊張關系已經影響了萬科成立合資企業的能力，而其需要靠合資企業維持低土地成本，如果萬科無法補充土地儲備將影響其長期盈利能見度及股本回報率。

關于外界對萬科土地儲備的擔憂，10月27日，萬科方面向《每日經濟新聞》記者書面回函表示，萬科的土地儲備一般保持在滿足未來兩年以上的開發水平，公司會堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質量，根據市場環境和實際發展需要合理補充項目資源。

逆市加碼土地市場擴儲備

在全國樓市處于調控趨嚴的背景下，萬科反而逆市加碼土地市場擴充儲備，僅10月份就斥資超百億拿地，這對于一向審慎的萬科來說并不常見。

10月26日，國開行旗下的中國新城鎮發展有限公司（以下簡稱中國新城鎮）發布公告稱，公司全資子公司國開新城與北京萬科合作，雙方將成立合資公司合作開發北京軍莊鎮項目，同時獲得2平方公里以上的土地獨家開發權和運營權。

萬科對于城鎮化及人口流動趨勢方面走在行業前列。在今年初的業績發布會上，萬科高級副總裁譚華杰發布報告稱，中國城市化僅完成一半，未來還有非常大的成長空間；農民工二代將成為未來一類購房主力，他們將流向與大城市有軌道交通連接的都市圈。

萬科方面向記者表示，萬科一直都是堅持聚焦城市經濟圈的發展策略，在投資布局時會重點考慮當地的人口、經濟、基建配套對居住是否有支撐力。從發達國家的經驗來看，都市經濟圈是城市發展的必然方向。

從萬科10月份的拿地情況亦可看出其區域布局路徑。10月13日，萬科以總價4.18億元、溢價率115.68%競得大連甘井子區編號為大城（2016）-6號綜合地塊，成為大連土地招拍掛溢價率最高的紀錄；10月14日，天津市迎來西青區張家窩宅地津西青（掛）2016-03號出讓。最終萬科經過58輪競價，以總價74.5億元摘牌，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達107%。

10月17日，萬科以11.37億元奪得福州長樂2016拍-5號地塊，溢價率127.4%，樓面價約為10581元/平方米，成為長樂新地王；10月24日，萬科以1.46億元拿下廣州增城地塊，溢價率為106%。同時，昆明萬科又與昆明市交通投資有限責任公司簽訂了官渡轄區土地開發框架合作協議。

據記者不完全統計，在調控落地的20多天里，萬科累計拿地金額達到了110.26億元，落子區域均分布在都市圈城市或者省級核心城市。

明源地產研究院副院長劉策向《每日經濟新聞》記者表示，萬科一直保持謹慎的土地儲備，與其模式和策略相關。一方面，快速開發銷售模式是萬科的優勢，合理的土地儲備可以保持其快速應對市場變化調整的空間；另一方面，土地儲備的水平也讓萬科的存貨水平控制在較為合理的區間。

“近期逆市拿地反而說明萬科很聰明，調控在一定程度上給土地市場降溫，也給萬科低成本擴充土地儲備提供了機會。”劉策表示。

充沛現金流尋求并購機會

除了在擁有人口紅利的都市圈城市拿地，萬科近期還發起一系列項目收購，其并購的項目依然處于人口流入的核心城市。

10月19日，沿海家園（01124，HK）召開股東特別大會投票通過決議案，總建筑面積約430萬平方米的天津北辰區北倉示范小城鎮項目，沿海家園將該項目主要負責方（沿海家園全資附屬公司）70%的股權，以人民幣8.75億元轉售予天津萬科。執行董事夏向龍于股東會后表示，除去交易前已推出的27萬平方米，剩下部分將由萬科方面決定開發進度。

上述以8.75億元獲取430萬平方米的項目，被業界評價為一樁極其精準的收購動作。

記者梳理發現，萬科在6、7月份連續進行多起收購。7月22日，萬科收購無錫萬宇置業有限公司。業內人士透露，這是萬科在錯失白屈港地塊之后，對于土地的需求急劇上升，收購無錫萬宇置業是為拿下萬宇花半里二期地塊。

萬科還在6月以3.02億元收購了杭州萬通杭昀置業有限公司100%股權，從而得到萬通地產的上元公寓項目；在武漢，萬科還通過收益權合作方式獲取二七濱江商務區項目，并收購武漢國際文化商業中心項目B地塊等。

記者從萬科2016中期財報梳理發現，萬科財務相對穩健。截至2016年6月30日，萬科持有貨幣資金718.7億元，高于短期借款和一年內到期長期借款的總和292.9億元。按照當前國際投行給萬科的信用評級，萬科現在的標普評級是BBB+，融資成本比較低。萬科上半年發行的3年期定息票據合計金額為36.5億港元，票面利率為2.50%。

穩健財務為萬科尋求并購機會提供了更多可能。在9月份的投資者電話會議上，萬科董秘朱旭稱，萬科依然看好一線城市的發展，在城市化率達到52%的今天，萬科相信下一階段是城市經濟圈模式的發展，因此萬科看好城市配套服務商的角色，堅定推行軌道+物業的模式；同時，萬科的市場占有率依然有上升空間，萬科事業合伙人制度能夠發揮能動性。

萬科方面稱，房地產行業已經進入白銀時代，能否率先適應新的行業環境，順利實現轉型，為行業探索出可持續發展路徑，這是萬科對于行業領跑者的定位。現階段，公司的工作重點體現為，在發展方式上要實現向質量效益型增長的轉變，在業務上實現向城市配套服務商的轉型。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，目前單純從市場銷售來看，2016年前三季度，恒大首次超越萬科，二者在銷售層面均已達到極致，之后想要超越恒大和萬科，還是要從合作兼并上做文章。從這個維度解讀，無論是央企還是那些比較進取的民營企業，都有優勢。未來5年的冠軍究竟花落誰家，現在的TOP10房企都有這個可能性，最大的變數還是來自兼并合作的力度。

“萬科擁有充沛的現金流，能夠靈活應對調控以及把握機會，包括對小地產商的并購機會。”在投資者電話會議上，萬科董秘朱旭如是表示。