并購中信后內(nèi)部整合 中海前三季吸金1715億港元

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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

近期中海宣布整合中信旗下項(xiàng)目組合正式完成，新資產(chǎn)的注入開始為中海全年目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。

10月18日，中海公布9月份和第三季度業(yè)績報告。公告顯示，中海9月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額427億港元，環(huán)比8月份207億增長翻倍，創(chuàng)歷史新高。中海內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，9月份業(yè)績大幅增長是并表中信項(xiàng)目所致。

中海前三季度業(yè)績報告表明，截至9月31日，中海已累計完成合約銷售額1714.6億港元，已達(dá)到于8月份上調(diào)全年目標(biāo)銷售額2100億的81.6%。集團(tuán)向中信收購以住宅為主的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目已于9月份完成，預(yù)計將會推動中海全年業(yè)績的提升。

在將中信項(xiàng)目整體納入“棋盤”后，中海開始對并購項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部整合，欲以35億元人民幣出售原中信非一二線城市物業(yè)給聯(lián)營公司中國海外宏洋。瑞信集團(tuán)研究報告認(rèn)為，此舉將優(yōu)化集團(tuán)的土儲，并提高未來的盈利能力。

凈現(xiàn)金1518億港元創(chuàng)新高

中海于10月18日公布的業(yè)績報告顯示，公司于第三季度實(shí)現(xiàn)銷售收入240億港元，同比增長68%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營溢利83億港元，同比增長111%。綜合前三季度，中海實(shí)現(xiàn)總收入1070億港元，經(jīng)營溢利350億港元。

公告顯示，在整合中信后，中海的銷售步伐明顯提速。其8余份合約銷售額210億港元，并于9月份增長至430億港元，相比于今年前7月單月平均僅160億港元銷售額大幅提升。中海內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，9余銷售業(yè)績猛增是并表中信項(xiàng)目業(yè)績所致。

綜合來看，截至9月31日，中海已累計完成合約銷售額1714.6億港元，已達(dá)到于8月份上調(diào)全年目標(biāo)銷售額2100億的81.6%。集團(tuán)向中信收購以住宅為主的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目已于9月份完成，預(yù)計將會推動中海全年業(yè)績的提升。

從各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)衡量，中海依然保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，最值得關(guān)注的當(dāng)屬其資金狀況。截至9月末，中海手頭現(xiàn)金達(dá)1517.8億港元創(chuàng)歷史最高水平。中海稱，即使集團(tuán)承擔(dān)了資產(chǎn)收購帶來的大量帶息債務(wù)，凈借貸水平依然維持在16%水平，具備良好條件捕捉市場機(jī)遇。

受益于中信高達(dá)3155萬平方米土儲的注入，中海成為土地市場上的保守者。前三季度，中海在濟(jì)南、南昌、西安、香港等地新增七塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為 685萬平方米，拿地金額207億元。

當(dāng)下全國樓市正處于新一輪趨嚴(yán)趨緊的調(diào)控周期，地產(chǎn)行業(yè)的格局或再次重塑。克而瑞地產(chǎn)研究報告認(rèn)為，一方面，部分城市的調(diào)控政策中包含了控制地價的手段，如上海將嚴(yán)格限制和核查企業(yè)拿地的資金來源，一些激進(jìn)、敢于開高價的企業(yè)可能會受到影響，但對于自有資金充裕的企業(yè)來說是補(bǔ)貨的良機(jī)；另一方面，調(diào)控會使得更多的中小房企加速退出行業(yè)，為大企業(yè)提供并購擴(kuò)張的機(jī)會。

因此，像中海這類自有資金充裕、財務(wù)狀況穩(wěn)健的房企，會有更多的機(jī)會捕捉并購的機(jī)會。

剝離非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)維系高利潤

在并購中信塵埃落定后，中海啟動對并購項(xiàng)目的內(nèi)部整合。

10月12日下午，中國海外發(fā)展控股的公司中國海外宏洋集團(tuán)發(fā)布公告，中海宏洋以35.16億元人民幣收購中海7個城市的物業(yè)項(xiàng)目，合計建筑面積達(dá)到951.77萬平方米。該批項(xiàng)目是主要位于一些三線城市(包括揚(yáng)州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江及汕頭)的住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

中海此次收購的中信涉及轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目達(dá)到126個，分布于國內(nèi)的25個城市，涉及總建筑面積達(dá)到3155萬平方米。其中有超過80%的土地儲備位于一、二線城市，但仍有約600萬平方米土地位于三四線城市，包括海南、惠州、汕頭、揚(yáng)州、黃山、九江、煙臺等地。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，中海此次出售給中海宏洋的正是中信位于三線城市的一批項(xiàng)目，以及此前整合中建系位于濰坊、淄博兩城的物業(yè)。中海有關(guān)方面人士也向記者確認(rèn)了上述項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓思路。

因此外界有觀點(diǎn)認(rèn)為，中海此舉是剝離“非優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)給中海宏洋，只保留能實(shí)現(xiàn)較高利潤的一二線城市物業(yè)留給中海，繼續(xù)鞏固“利潤之王”的稱號。

中海方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中海宏洋是中海系統(tǒng)內(nèi)專注做三線城市物業(yè)開發(fā)的平臺，對于做三線城市項(xiàng)目有經(jīng)驗(yàn)；中海地產(chǎn)主攻一二線城市做中高端和改善型項(xiàng)目。中海宏洋的操盤手法和項(xiàng)目管控體系都是源于中海，雖然財務(wù)并不并表，但其銷售業(yè)績包含在整個集團(tuán)內(nèi)。因此兩者不是厚此薄彼，而是全國布局、錯位發(fā)展、區(qū)域互補(bǔ)的關(guān)系。

“中海宏洋前三季度沒有拿地，此次收購中海項(xiàng)目也是補(bǔ)充土地儲備，是中海系統(tǒng)內(nèi)的項(xiàng)目優(yōu)化配置。”上述人士表示。

瑞信集團(tuán)研究報告認(rèn)為，此舉將優(yōu)化集團(tuán)的土儲，并提高未來的盈利能力。