強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管“逼供” 武漢樓市政策收緊

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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者黃博文 發(fā)自深圳

繼南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)調(diào)控新政后，中部重鎮(zhèn)——武漢的樓市政策開始收緊。

8月18日，武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理工作的通知》，嚴(yán)查哄抬房?jī)r(jià)，并對(duì)捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)查和處罰。

《通知》共7條，涉及商品房預(yù)售、售樓部公示、企業(yè)信用管理等。根據(jù)《通知》，未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，不得預(yù)售，不得自行或委托第三方電商平臺(tái)、機(jī)構(gòu)，以認(rèn)籌、預(yù)訂、吸納會(huì)員、購買基金或理財(cái)產(chǎn)品等方式，向買受人收取或變相收取購房定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

新規(guī)對(duì)預(yù)售加強(qiáng)監(jiān)管，取得預(yù)售許可，不能多次開盤。《通知》規(guī)定，要在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，一次性對(duì)外銷售，不得分批、分次銷售。不得采取發(fā)布虛假信息、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)。不得采取返本銷售或變相返本銷售、售后包租或變相售后包租的方式預(yù)售商品房，不得進(jìn)行虛假交易。

武漢市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處工作人員表示，此前也有類似規(guī)范文件，這次主要是針對(duì)近期在監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的新問題，對(duì)已有的文件進(jìn)行補(bǔ)充，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

價(jià)格連漲18個(gè)月

長(zhǎng)期觀察武漢市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，上述政策的出臺(tái)與武漢上半年樓市快速上漲相關(guān)。

8月1日公布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)7月百城價(jià)格報(bào)告”顯示，武漢在售樓盤的平均價(jià)格于7月底達(dá)到10172元/平方米，首度突破萬元大關(guān)。相比去年7月，在短短一年內(nèi)上漲了21.10%。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，7月武漢市住宅樣本平均價(jià)格環(huán)比漲幅2.64%，這是數(shù)據(jù)錄得連續(xù)18個(gè)月上漲。

從上半年整體來看，武漢樓市迎來爆發(fā)期。根據(jù)湖北中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，上半年武漢新建住房成交15.29萬套，同比大幅上漲65.3%，30個(gè)樓盤開盤即日光，是2015年全年日光盤數(shù)量的3倍多。

在積極實(shí)施去庫存戰(zhàn)略后，武漢住宅去化周期也在不斷縮減，截止到6月30日，武漢商品住宅去化周期為5.7個(gè)月，市場(chǎng)整體面臨供應(yīng)不足。

中指院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，眼下武漢庫存房源已瀕臨警戒線，嚴(yán)格算起來，全市平均的去庫存周期不到6個(gè)月，武昌和漢口中心區(qū)域則已不到3個(gè)月。可以說，武漢的房子，已經(jīng)到了史上緊俏的時(shí)期。

20天6個(gè)“地王”扎堆

熱點(diǎn)二線城市持續(xù)的搶地?zé)岢甭拥轿錆h，武漢土地市場(chǎng)今年上半年非常熱。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上半年以來各大房企開啟搶地大戰(zhàn)，武漢成交溢價(jià)率在50%—200%的占土地比較去年同期明顯上漲。

7月28日，武漢公開出讓8宗土地，位于漢陽濱江的攔江路地塊就遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價(jià)，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價(jià)達(dá)20017元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)289%，成為武漢新的單價(jià)地王。同日開拍的另兩塊地也刷新了青山區(qū)域總價(jià)地王和東西湖區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

而在武漢市上一輪土地拍賣中，也創(chuàng)造出“地王”，地塊樓面地價(jià)達(dá)18011元/平方米，并先后造出武漢單價(jià)地王、武昌單價(jià)地王和光谷東單價(jià)地王。

7月里短短20天內(nèi)，武漢土地市場(chǎng)扎堆殺出6個(gè)“地王”。在一個(gè)月左右的時(shí)間里，武漢最高樓面地價(jià)每平米再度上漲2000元左右，漲幅高達(dá)11.11%。

“地王”潮洶涌，導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售的心態(tài)強(qiáng)烈，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供求的失衡。中指院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政指出，此次房管局專門強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管，嚴(yán)查捂盤惜售和囤積房源，就是為了“逼供”（逼迫開發(fā)商加大供應(yīng)），緩解市場(chǎng)供需矛盾。

“但武漢地王頻出的背后，是城市價(jià)值被發(fā)現(xiàn)。‘十二五’期間，武漢每年投入六七千億固定資產(chǎn)投資，興建城市基礎(chǔ)設(shè)施，外來人口吸附力不斷增強(qiáng)，城市的土地資源已經(jīng)到了收獲期，土地價(jià)值得到巨大提升。”李國(guó)政表示。

于此相對(duì)應(yīng)是，武漢在龍頭房企的城市布局中的地位再次上升，保利、金地等都將武漢作為核心基點(diǎn)，撬動(dòng)其中部布局。