百余城市出招“去庫存” 下一步還有哪些發力點？

繼２月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發文調整房地產交易環節稅收……去年以來，中央連續出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等２０多個省份的１００多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。專家分析認為，這些政策短期內將對樓市去庫存形成實質利好，但從中長期看，還需做好產城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

哪些區域“出招”最多？因城施策“招數”有多少？

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為５％，三四線城市占比高達９５％。從區域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約４０％；東部目前僅有山東省。出臺政策的省市與庫存高企的區域分布重合度較高。“目前絕大多數三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

專家分析和記者調查發現，各地去庫存“招數”雖有異同，但主要可分為以下五類：

【招數一：活用公積金杠桿】

目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

【招數二：降低稅費】

多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。甘肅省將住房轉讓手續費整體下調３３％，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出１％的部分由地方財政補貼，新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

與此同時，多地還對房地產企業實施減稅優惠。南昌市全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產行政審批事項，改革規費繳納方式。

【招數三：鼓勵農民工進城購房】

山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴大住房公積金制度覆蓋面。

【招數四：打通商品房和保障房通道】

甘肅計劃今年把４．６萬套保障房中的３．３萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于５０％，山西要求商品房庫存較大的市要達到８０％以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

【招數五：實施房地產供給側改革】

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。

有的省份嚴把土地放量和新增開發關口。寧夏對閑置面積超過批準總面積１０％的地區，不再新增用地指標；江西提出將對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

“組合拳”效果怎樣？后市還需細化落實政策

仲量聯行分析師認為，地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力，短期內將對樓市去庫存形成實質性利好。

今年春節期間，在福州東區某樓盤售樓部里，記者遇到了來自福州的郊縣長樂的“購房團”。“平時大家都奔波于上海、北京等地，趁著過年放假來福州看看，想買房置業。”看房的周先生告訴記者。

不過，記者也注意到，在一些三四線城市，返鄉置業并沒有預料中的火爆。在外務工的８５后小孫說：“煙臺的新房均價在６０００元左右，而自己的月收入也不過３０００元左右，若買一套８０平方米的房子，大約需要４８萬左右，算上稅費和首付，需要一次性拿出將近１５萬元，這是我不吃不喝４年多的工資。”

在山東淄博市從事房地產行業的中介王經理說：“春節期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

中原地產研究部高級經理盧文曦說，各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預期，但效果還需政策的細化落實。

還有哪些發力點？產城融合、戶籍制度……

如何更加有效推進“去庫存”，業內人士認為，從中長期看，三四線城市地方政府下一步應在產城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

記者近期在多地調查了解到，很多城市在公積金貸款方面都有連續繳存等規定，但這些規定對工作不穩定的農民工來說，在實際操作中難度不小。

來自四川的新生代農民工梁博說：“我們流動性太大，在這個工地交了，去另一個工地不一定給交，就算給交也會間隔一段時間、無法接續。換個城市就更麻煩了，公積金賬戶不但要轉來轉去，時間接續的認定標準也不一樣。”

首付比例降低后，在滬打工的農民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房。“問題是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩定工作難度挺大，收入不穩定，哪敢貸幾十年的款？”

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，應加快調整產業結構，引入新興產業，大力發展第三產業，從而帶給城市更多的就業機會，進而產生大規模的置業需求。小城市則更應結合自身特點及資源優勢，明確城市定位，主動承接區域中心城市的產業轉移，增強人口吸附力。

“政策要與市場相結合，落實戶籍制度改革，真正推進城鎮化和農民工市民化進程，這才是未來推動住房等城市消費最重要的發動機。”國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵說。