同一區域地價暴跌近70% 香港樓市下行偏逢“連陰雨”

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每經記者 白亞靜

近日出讓的一宗地塊注定將給2016年的香港樓市蒙上陰影。

2月12日，香港特區政府賣出了一塊位于新界大埔荔枝山的住宅用地，售價21.3億港元（以下均為港元），批租期為50年。

這與去年9月同片區的另一宗土地成交價格形成鮮明對比。當時，香港特區政府出讓大埔白石角地塊。荔枝山的單位價格約為5.65萬/平方米，白石角的單位價格約為17.7萬/平方米，即最新土地價格比去年9月的價格下挫逾68%。

地塊涉及司法復核

兩宗地塊雖同處大埔區，但地塊條件不盡相同，如周邊環境配套、容積率等存在差異，所以直接比較土地出讓價格，易出偏差。

事實上，令大埔荔枝山土地出讓價偏低的主要原因之一是，該地塊涉及司法復核。

早在拍賣前，有申請人曾就上述地塊申請司法復核，環保團體也曾到上述地塊的截標現場抗議。當時，該環保團體代表稱，將來要動土或斬樹前，要為入稟人提供合理通知期，一旦違反承諾，就會構成藐視法庭，亦會立即申請禁制令，相信未來幾年地皮不容許有任何變更。

當地法院批準了環保人士的司法復核申請，不過，拒絕頒令禁制賣地，認為“賣地后并非完全不可修復，相對因不能賣地而未能建屋，對公眾做成的損失較大”。

中原地產華南區總裁李耀智稱，該宗地塊雖涉司法復核，但停工風險并不高，最大影響在于工期拖延增加成本，土地審批時間將因司法審核被拉長。

大埔荔枝山土地拍賣遭環保人士抗議，只是近年來香港土地市場的一個縮影。一方面，香港居住擁擠，住宅市場充斥著迷你戶、籠屋等戶型，人均居住面積僅16平方米；另一方面，香港并不缺地，在1100余平方公里的土地上，有三分之一是郊野公園，緊鄰深圳部分更是遍布大量的閑置土地。

團結香港基金曾發表研究稱，1995年至2004年期間，香港已發展土地共增加7800公頃，然而近十年，這個數字卻銳減至僅1100公頃。

此前，香港特區政府推出“新界東北開發計劃”，該計劃預計提供6萬個住宅，不過頻遭部分環保人士及當地居民阻攔。

樓市步入下行通道

這宗地塊比其自身的預估價也低得多。

此前，該宗地塊的估值在36.89億~49.5億元之間。在中國海外子公司拍下后，其中標價比市場估值范圍的下限36.89億還要少42％。

中國海外地產董事總經理游偉光對外表示，每個參與競拍的開發商都已將司法復核，加上地皮位置、發展規模等問題考慮在內，這些充分反映在出價上。

自美元出現加息預期后，香港樓市不甚樂觀。在2003年的樓價谷底到去年9月高峰期間，香港樓市的漲幅已近四倍。然而，從去年9月至今，香港房價卻下降逾一成。

瑞銀研報稱，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鑒于香港及全球宏觀經濟不利因素的影響，預期香港樓價將由目前至2017年年底再跌20%~25%。

中原集團主席施永青也曾做出下跌預判。他稱，今年香港樓價將先從高峰回落15%，相當于較目前再跌10%。

市場下行，直接影響開發商在土地市場的出價。在過去幾個月里，香港樓市發生多次土地流標。在去年11月和今年1月的兩起拍賣中，流拍原因皆是投標報價不敵香港特區政府的預期底價。

此次荔枝山地塊成交價遠低預期，還影響到了片區內的二手房交易情緒。

李耀智稱，由于開發商對后市不樂觀，很多小業主、買家們的心理也受到影響，交易趨緩，成交價走低。